빈 상업 공간과 주택 부족으로 인해 사무실 건물을 아파트로 바꾸는 도시에서 그들이 배우고 있는 내용은 다음과 같습니다.

미국 기업들이 직원들이 집이나 좋아하는 커피숍에서 생산적으로 일할 수 있다는 사실을 확신시키는 데는 세계적인 전염병이 필요했습니다.코로나19 이후 고용주는 적절한 균형을 찾기 위해 고군분투하고 있습니다. 사무실 내 및 원격 근무.그러나 하이브리드 작업은 적어도 당분간은 유지될 가능성이 높습니다. 노동자의 한 부분.

이러한 변화는 라이프스타일을 변화시킬 뿐만 아니라 상업 공간에도 영향을 미치고 있습니다.코로나19 이후 사무실 공실률은 거의 하룻밤 사이에 급등했으며 여전히 유지되고 있습니다. 전국적으로 20%에 육박해 1979년 이후 최고치다. 세입자가 장소를 축소하거나 이전함에 따라.이러한 업무 공간 과잉은 기존 개발 대출에 압력을 가하고 이미 높은 이자율로 인해 어려움을 겪고 있는 시장에서 채무 불이행 또는 창의적인 재융자로 이어지고 있습니다.

주머니 사정이 넉넉한 사무실 임차인은 더 많은 편의 시설을 갖춘 새롭고 더 큰 건물에 끌림, 종종 클래스 A 또는 "트로피" 건물이라고 합니다.편의시설이 적거나 위치가 바람직하지 않은 오래된 클래스 B 및 C 건물은 어려움을 겪었다 공간을 채우기 위해.

높은 공실률로 인해 개발자는 창의력을 발휘해야 합니다.오래된 건물에 대한 수요 감소와 함께 주택 부족 많은 미국 도시에서 일부 시내 건물이 건설되고 있습니다. 주거용으로 개조됨.

이러한 프로젝트에는 종종 일정 비율의 세금 인센티브로 보장되는 저렴한 주택.2023년 10월 바이든 행정부는 다음과 같은 목록을 공개했다. 연방 대출, 보조금, 세금 공제 및 기술 지원 프로그램 상업용에서 주거용으로의 전환을 지원할 수 있습니다.

건축가로서, 저는 신축보다 더 경제적이고 지속 가능한 오래된 상업용 건물의 개조를 보는 것이 좋습니다.내 생각에 그들은 우리 도시의 성격을 근본적으로 더 나은 방향으로 바꾸고 있습니다.오래된 건물의 약 20~30%에 불과하지만 유리하게 전환될 수 있다, 건축가와 개발자는 좋은 후보를 식별하기 위해 이러한 구조물의 등급을 지정하는 방법을 빠르게 배우고 있습니다.

직장부터 생활공간까지

상업용 건물을 아파트로 전환하는 것은 전염병으로 시작된 것이 아닙니다.코로나19가 발생하기 전 10년 동안 개발자들은 110,000개 이상의 아파트를 개조했습니다. 미국 전역의 오래된 호텔, 사무실 건물, 공장, 창고 및 기타 건물에서업계 자료에 따르면, 58,000개 이상의 아파트 현재 사무실 건물을 개조하고 있습니다.

오래된 클래스 B 및 C 건물의 여러 특성으로 인해 개조가 특히 매력적입니다.이러한 건물은 일반적으로 바닥판이 더 작습니다. 즉, 층당 공간의 총 평방 피트입니다.중요한 것은 계단과 엘리베이터가 포함된 건물 코어에서 창문 벽까지의 거리인 "코어-쉘" 거리가 더 짧다는 것입니다.

주거용 건축법에서는 일반적으로 자연광이 대부분의 방에 도달하도록 요구합니다.생활 공간, 침실 및 욕실은 벽으로 분리되는 경우가 많기 때문에 코어와 쉘 사이의 거리가 작을수록 더 많은 방에서 자연 채광을 받을 수 있어 전환이 더 쉬워집니다.

이와 대조적으로, 일반적인 새 사무실 건물은 바닥판이 더 크고 코어에서 쉘까지의 거리가 때로는 50피트를 초과할 수 있습니다.이로 인해 주택으로 전환하기가 더 어려워졌습니다.

하지만 불가능하지는 않습니다.한 가지 창의적인 솔루션은 창문 벽을 몇 피트 안쪽으로 이동하여 야외 데크를 만드는 것입니다.이는 매력적인 편의 시설이지만 추가 비용도 발생합니다.코어-쉘 깊이가 필요한 것보다 큰 일부 변환에서 개발자는 다음을 추가했습니다. 내부 수직 샤프트 또는 창 우물 실내 공간에 일광을 가져옵니다.

많은 오래된 상업용 건물은 높은 천장을 제공하는데, 이는 주거용 시장에서 특히 바람직합니다.아파트와 콘도는 일반적으로 사무실처럼 방음 타일 천장을 사용하여 기계 및 전기 서비스를 숨길 필요가 없으므로 12피트 이상의 깨끗한 천장 높이를 제공할 수 있습니다.

벽돌이나 돌로 지어진 건물을 포함하여 일부 오래된 건물에는 주거용으로도 적합한 대형 창문이 있습니다.반대로, 더 작은 창문이나 더 높은 창틀 높이가 전환을 방해할 수 있습니다.

많은 오래된 건물은 에어컨이 널리 사용되기 전에 건설되었으므로 작동 가능한 창문이 있습니다.거주자는 일반적으로 거주 공간에서 자연 환기를 원하기 때문에 이는 주거용 전환의 또 다른 장점입니다.

전환의 장애물

오래된 건물의 일부 특성은 주거용 전환을 더욱 어렵게 만들 수 있습니다.예를 들어 위치는 항상 중요합니다.레스토랑이나 식료품점 등 다른 편의시설과 멀리 떨어진 건물은 덜 바람직할 수 있습니다.

보다 특이한 바닥판이나 사무실용으로 적합한 기하학적 형태를 갖춘 건물은 주거 단위로 분할하기 어려울 수 있습니다.석면이나 납 페인트가 포함된 오래된 구조물에는 비용이 많이 드는 개선 작업이 필요할 수 있습니다.

지역법은 주거용 사용을 금지하거나 건물에서 수행할 수 있는 작업을 제한할 수 있습니다.도시는 다음과 같은 중요한 역할을 할 수 있다. 주거 전환 장려 구역 코드를 재검토하거나 개발자에게 세금 인센티브를 제공합니다.

주거용 전환의 가장 큰 비용 중 하나는 배관 및 난방과 같은 건물 시스템을 교체해야 한다는 것입니다.예를 들어 상업용 사무실 공간의 배관 요구 사항은 건물 중심부의 화장실 시설로 대부분 충족됩니다.아파트나 콘도에는 각각 전용 욕실과 주방이 필요하므로 상당한 비용이 추가됩니다.

'걷기 좋은 도시'로의 회귀

이러한 어려움에도 불구하고 주거용 전환을 통해 업무 시간 외에 사람과 에너지를 도심으로 다시 가져오면 상점, 레스토랑, 엔터테인먼트 및 기타 활기찬 라이프스타일의 편의 시설이 뒤따르게 될 것입니다.

건축가, 기획자, 개발자, 정치인의 관심은 점점 더 높아지고 있습니다.걷기 좋은 도시” 또는 “20분 도시”. 이 두 가지 개념 모두 식료품점, 학교, 레스토랑 등 주민들이 도보로 접근할 수 있는 필수 편의 시설을 제공하여 자동차 소유 필요성을 줄이고 보다 지속 가능한 라이프스타일을 장려한다는 것을 암시합니다.

걷기 좋은 도시 새로운 아이디어는 아니다.19세기 내내 미국 사람들은뉴욕이나 시카고와 같은 도시는 복합 용도 지역에서 살고, 일하고, 쇼핑하고, 사교 활동을 했습니다.

제2차 세계대전 이후 자동차 소유가 늘어나면서 이러한 용도는 교외 주거지, 사무실 공원, 쇼핑몰, 영화관으로 분리되었습니다.많은 비평가들은 교외화를 다음과 같이 본다. 실패한 실험 그건 대규모 개발 촉진, 자동차에 대한 의존 그리고 경제적 불평등

더 많은 도심 사무실 건물이 주거용으로 전환됨에 따라 이들 중 다수는 일반적으로 1층에 레스토랑, 보육 시설, 식료품점 및 기타 서비스 사업체를 수용할 가능성이 높습니다.이러한 편의 시설은 프로젝트의 재정적 성공과 주민들의 활기찬 생활 방식에 기여합니다.

이러한 모든 변화는 질문을 촉발합니다.건축가와 개발자는 100년 안에 쓸모 없게 되는 단일 용도가 아닌 수세기에 걸쳐 다양한 용도로 사용되는 건물을 설계하는 방법을 찾을 수 있습니까?중층 및 고층 건물을 저렴하고 쉽게 변경할 수 있는 모듈식 인서트를 갖춘 유연한 구조 그리드로 구상할 수 있습니까?이러한 구조는 끊임없이 변화하는 요구 사항을 수용할 수 있으며, 그 중 일부는 아직 도시 기반 시설에 중요한 요소인지는 알 수 없습니다.

건축가, 기획자, 개발자는 이러한 질문을 탐구하기 시작했습니다.도심 사무실을 주거용으로 전환하는 것은 단지 출발점이 될 수 있습니다.이는 역동적인 도시가 도전에 대응하여 스스로 재창조될 수 있다는 점을 상기시켜 줍니다.