يُظهر BeltLine في أتلانتا كيف يمكن للمتنزهات الحضرية أن تقود "التحسين الأخضر" إذا لم تفكر المدن في الإسكان بأسعار معقولة في البداية

هل أتلانتا مكان جيد للعيش فيه؟التصنيفات الأخيرة تقول ذلك بالتأكيد.في سبتمبر 2022، صنفت مجلة Money أتلانتا على أنها أفضل مكان للعيش فيه في الولايات المتحدة, ، بناءً على سوق العمل القوي ونمو الوظائف.الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تسميها أهم سوق الإسكان الذي يجب مراقبته في عام 2023, ، مع الإشارة إلى أن أسعار المساكن في أتلانتا أقل من أسعارها في مدن مماثلة وأن عدد سكانها يتزايد بسرعة.

لكن هذا ليس سوى جزء من القصة.كتابي الجديد "مدينة ريد هوت:الإسكان والعرق والاستبعاد في أتلانتا في القرن الحادي والعشرين"، يغوص عميقًا في العقود الثلاثة الأخيرة من الإسكان والعرق والتنمية في مدينة أتلانتا الكبرى.وكما يظهر، فقد عززت قرارات التخطيط والسياسات هنا نسخة شديدة العنصرية من التحسين التي استبعدت السكان ذوي الدخل المنخفض، وأغلبهم من السود، من المشاركة في نمو المدينة.

أحد المحركات الرئيسية لهذا القسم هو أتلانتا بيلت لاين, ، وهي عبارة عن حلقة بطول 22 ميلاً (35 كيلومترًا) من المسارات متعددة الاستخدامات مع الشقق والمطاعم ومتاجر البيع بالتجزئة القريبة، والمبنية على ممر سابق للسكك الحديدية حول قلب أتلانتا.ورغم أن خط الحزام كان مصمماً لربط سكان أتلانتا وتحسين نوعية حياتهم، فقد أدى إلى ارتفاع تكاليف الإسكان على الأراضي المجاورة ودفع الأسر ذات الدخل المنخفض إلى الضواحي التي تتمتع بخدمات أقل من أحياء وسط المدينة.

لقد أصبح خط الحزام مثالاً رئيسياً لما يسميه الباحثون الحضريون "التحسين الأخضر"- عملية تؤدي فيها استعادة المناطق الحضرية المتدهورة عن طريق إضافة ميزات خضراء إلى رفع أسعار المساكن ودفع سكان الطبقة العاملة إلى الرحيل.وإذا فشلت المدن في الاستعداد لهذه التأثيرات، فإن التحسين والتهجير من الممكن أن يحول الأحياء ذات الدخل المنخفض إلى مناطق ذات ثراء مركز بدلاً من مجتمعات مزدهرة ومتنوعة.

الولايات المتحدةيواجه حاليا أ أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن على الصعيد الوطني.وقد ساهمت عوامل كثيرة في ذلك، ولكن باعتبارها باحث في الدراسات الحضرية, أعتقد أنه من المهم التعلم من تجربة أتلانتا.

لا مزيد من الأغلبية السوداء

نحن.المدن عمومًا هي أماكن متنوعة، والعديد منها أصبح أكثر تنوعًا.لكن مدينة أتلانتا تسير في الاتجاه المعاكس:لقد أصبحت أكثر ثراءً وأكثر بياضًا.

في عام 1990، كان 67% من سكان المدينة من السود؛وبحلول عام 2019، انخفضت هذه الحصة إلى 48%.وفي الوقت نفسه، ارتفعت نسبة البالغين الحاصلين على شهادة جامعية من 27% إلى أكثر من 56%.ارتفع متوسط ​​الدخل في المدينة من 60% من متوسط ​​دخل المدينة منطقة أتلانتا الحضرية أكبر بكثير إلى 110%.تضاعف متوسط ​​دخل الأسرة في المدينة في عام 2021 تقريبًا، حيث ارتفع من حوالي 50 ألف دولار إلى 96 ألف دولار.

حدثت أسرع عمليات التحسين بدءًا من عام 2011 فصاعدًا، بعد ثورة 2011 أزمة الرهن 2008-2010.على الصعيد العالمي، يطلق علماء المناطق الحضرية على هذه الفترة اسم ""الموجة الخامسة" من التحسين, ، حيث أدت الزيادة الكبيرة في الطلب على الإيجار إلى إثارة المضاربة في العقارات المستأجرة مما أدى إلى ارتفاع تكاليف الإسكان.

في أتلانتا، كان هذا هو الوقت الذي حقق فيه خط الحزام خطوات كبيرة بعد اقتراحه في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين واعتماده رسميًا كخط منطقة تمويل الزيادة الضريبية, ، أو TIF، في عام 2005.وفي هذه المناطق، تُستخدم الزيادات المتوقعة في عائدات ضريبة الأملاك في التمويل الأولي لمشاريع التنمية.لم يكن أي مشروع تنمية حضرية في مترو أتلانتا - وربما في البلاد بأكملها - أكثر تحويلاً.

قيادة التحسين والتهجير

حتى قبل اعتماد منطقة BeltLine TIF، بدأ المعززون والمطورون والاستشاريون والعديد من مسؤولي المدينة في الترويج لفوائد الشراكة المقترحة بين القطاعين العام والخاص التي يمكن أن تعيد تشكيل أجزاء كبيرة من المدينة.بعد فترة وجيزة من اعتماد منطقة الضرائب الخاصة للمشروع رسميًا، أنشأت مدينة أتلانتا منظمة غير ربحية تابعة لها، أتلانتا بيلت لاين، وشركة, لتنفيذ وإدارة BeltLine.

في عام 2004، مهندس معماري في جامعة ييل الكسندر جارفين نشرت تقريرا بعنوان "قلادة الزمرد BeltLine:عالم أتلانتا العام الجديد". وكتب جارفين: "إن مستخدمي BeltLine المستقبليين يمثلون سوقًا جذابة"."لقد أدى الإعلان المبكر عن المشروع إلى تسريع قيمة العقارات." في عام 2005، أطلق أحد المطورين على BeltLine اسم "BeltLine".المشروع العقاري الأكثر إثارة منذ أن أحرق شيرمان أتلانتا.”

شهدت العديد من الأحياء التي يمر بها خط الحزام، خاصة في الجانبين الجنوبي والغربي من المدينة، عقودًا من سحب الاستثمارات وكانت في الغالب من السود ومن ذوي الدخل المنخفض.لكن المؤيدين لم يشعروا بالقلق إزاء قيام المستثمرين والمضاربين بشراء الأراضي بالقرب من خط الحزام، ولم يستعدوا للتهجير والإقصاء.ولم يذكر تقرير جارفين مصطلحات "ميسورة التكلفة" أو "التحسين" أو "الدخل المنخفض" أو "الدخل المنخفض".

في أ دراسة 2007 لفئة المجتمع جورجيا الوقوف, لقد وجدت أن قيم العقارات كانت تتزايد بشكل أسرع بالقرب من خط الحزام مقارنة بالمناطق الأبعد منه.وهذا يعني أن الضرائب العقارية ارتفعت بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل من ذوي الدخل المنخفض، وكان من المرجح أن يرفع أصحاب العقارات المستأجرة الإيجارات استجابة لذلك.أدت هذه العملية إلى نزوح الأسر ذات الدخل المنخفض بشكل مباشر وجعلت العديد من المناطق حول خط الحزام غير قادرة على تحمل تكاليفها.

لقد تضمن قانون BeltLine TIF بعض الأحكام لتمويل الإسكان الميسر، ولكن كما أوضح في كتابي، كانت هذه الأحكام غير كافية ومعيبة في الأساس.كان "خط الحزام" من عمل ائتلاف يضم أعضاء أساسيين في "حزب أتلانتا" التقليدي.النظام الحضري"- المسؤولون المنتخبون ونخبة رجال الأعمال في وسط المدينة.أنتجت رؤيتهم سكان مدينة أكثر ثراءً وأكثر بياضًا.

النمو غير الشامل

بدلاً من التركيز على تأمين الأراضي للإسكان بأسعار معقولة عندما كانت القيمة منخفضة، قامت شركة Atlanta BeltLine, Inc.الأولوية لبناء الممرات والحدائق.ساعدت هذه الميزات في تعزيز قيم الممتلكات، وتسريع عملية التحسين والتهجير.

بعد أزمة الرهن العقاري وفي الفترة 2007-2010، فرضت عمليات حبس الرهن ضغوطاً على أسواق الإسكان.خسرت أتلانتا حوالي 7000 وحدة إيجارية منخفضة التكلفة في الفترة من 2010 إلى 2019.وفي الوقت نفسه، ازدهر بناء الشقق الجديدة ذات الأسعار الأعلى:وتم إصدار تصاريح لأكثر من 37000 وحدة خلال نفس الفترة تقريبًا.

ووفقا لحساباتي، ارتفع سوق العمل في أتلانتا من 330 ألف وظيفة في عام 2011 إلى أكثر من 437 ألف وظيفة بحلول عام 2019.وانتقلت شركات مثل جوجل، وهانيويل، ومايكروسوفت، وغالباً بدعم من المدينة والولاية.وكانت العديد من الوظائف الجديدة تدر أكثر من 100 ألف دولار سنويا وتذهب إلى العمال الشباب ذوي المهارات العالية، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع الطلب على الإسكان.

في عام 2017، حظيت صحيفة أتلانتا جورنال-دستور بتغطية إعلامية رفيعة المستوى سلسلة التحقيق وتوثيق أن مشروع "بيلت لاين" أنتج 600 وحدة فقط من المساكن بأسعار معقولة خلال 11 عاما ــ وهو رقم بعيد كثيرا عن الوتيرة المطلوبة لتحقيق هدفه المتمثل في إنتاج 5600 وحدة بحلول عام 2030.وقد تم إعادة بيع بعض هذه الوحدات للأسر ذات الدخل المرتفع.وبعد فترة وجيزة، الرئيس التنفيذي لشركة Atlanta BeltLine, Inc.استقال.

في ذلك العام، قمت أنا وطالبة بإعادة إجراء دراستي لعام 2007 حول قيم المنازل حول منطقة الحزام.مرة أخرى، وجدنا أنه خلال السنوات التي قمنا فيها بفحص - هذه المرة، من 2011 إلى 2015 - أسعار المنازل القريبة من خط الحزام ارتفعت بشكل أسرع بكثير مما كانت عليه في المناطق البعيدة عنه.من المؤكد أن خط الحزام لم يكن السبب الوحيد للاستطباق والاستبعاد العنصري في أتلانتا، لكنه كان مساهمًا رئيسيًا.

أتلانتا بيلت لاين، وشركةقامت بزيادة نشاط الإسكان الميسور التكلفة في السنوات الأخيرة، وفي أواخر عام 2020، بدأت برنامجًا لدفع الضرائب العقارية المتزايدة للمقيمين القدامى.ومع ذلك، بحلول هذه المرحلة من وجود خط الحزام، قد تكون جهود منع النزوح قليلة جدًا ومتأخرة جدًا.وبحلول مايو 2021، تقدم 128 من أصحاب المنازل فقط للبرنامج. وقد تلقى 21 شخصًا فقط المساعدة.

وضع القدرة على تحمل التكاليف أولا

ما الذي يمكن أن تتعلمه المدن الأخرى من تجربة أتلانتا؟من وجهة نظري فإن أهم ما يمكن تعلمه هو أهمية التحميل الأمامي لجهود الإسكان الميسر فيما يتعلق بمشاريع إعادة التطوير الكبرى.

وهذا يعني تجميع الأراضي القريبة وتخزينها في أقرب وقت ممكن لاستخدامها لاحقًا في الإسكان بأسعار معقولة.وينبغي للمدن أيضًا أن تحد من الزيادات في الضرائب العقارية على أصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض وأصحاب العقارات الذين يوافقون على الاحتفاظ بجزء كبير من وحداتهم المؤجرة في متناول الجميع.وقد يقدمون تمويلًا منخفض التكلفة وطويل الأجل للعقارات الحالية المستأجرة منخفضة التكلفة - مرة أخرى، مقابل إبقاء الإيجار في المتناول.

بعض مشاريع إعادة التطوير الحضري واسعة النطاق, ، مثل متنزه 11th Street Bridge Park في واشنطن، يبدو أنه يبذل جهودًا جادة من أجل ذلك توقع وتخفيف التحسين والتهجير.وآمل أن تحذو المزيد من المدن هذا الحذو قبل الشروع في مشاريع "تحويلية".