亚特兰大的 BeltLine 展示了如果城市一开始不考虑经济适用房，城市公园如何推动“绿色高档化”

亚特兰大适合居住吗？最近的排名肯定是这样说的。2022 年 9 月，《金钱》杂志将亚特兰大评为 美国最适宜居住的地方, ，基于其强劲的劳动力市场和就业增长。全国房地产经纪人协会将其称为 2023 年最值得关注的房地产市场, ，指出亚特兰大的房价低于同类城市，而且人口增长迅速。

但这只是故事的一部分。我的新书《红热城市：二十一世纪亚特兰大的住房、种族和排斥》深入探讨了亚特兰大大都市过去三十年的住房、种族和发展情况。正如它所表明的，这里的规划和政策决定促进了严重种族化的中产阶级化，将低收入（主要是黑人）居民排除在城市增长之外。

该部门的一个关键驱动力是 亚特兰大环线, 是一条 22 英里（35 公里）长的环路，由多用途步道组成，附近有公寓、餐馆和零售店，建在亚特兰大市中心周围的前铁路走廊上。尽管BeltLine旨在连接亚特兰大人并提高他们的生活质量，但它推高了附近土地的住房成本，并将低收入家庭推向服务比市中心社区少的郊区。

环城线已成为城市学者所说的“绿色高档化”——通过增加绿色功能来恢复退化城市地区的过程推高了房价并驱逐了工薪阶层居民。如果城市未能做好应对这些影响的准备，中产阶级化和流离失所可能会将低收入社区转变为富裕地区，而不是繁荣、多元化的社区。

美国目前面临着 全国住房负担能力危机. 。造成这一现象的因素有很多，但作为 城市研究学者, ，我认为学习亚特兰大的经验很重要。

黑人不再占多数

我们。城市通常是多样化的地方，而且其中许多正在变得更加多样化。但亚特兰大市正在走向 朝相反的方向:它变得越来越富有，越来越白人。

1990年，该市67%的居民是黑人；到 2019 年，这一比例已降至 48%。与此同时，拥有大学学历的成年人比例从27%上升到56%以上。城市居民收入中位数从全国居民收入中位数的60%增至 更大的亚特兰大都会区 至 110%。2021 年，该市家庭收入中位数几乎翻了一番，从约 50,000 美元增至 96,000 美元。

最快的中产阶级化发生在 2011 年之后 2008-2010年止赎危机. 。在全球范围内，城市学者将这一时期称为“第五波“绅士化”, ，其中租赁需求的大幅增加引发了租赁房地产的投机，推高了住房成本。

在亚特兰大，BeltLine 于 2000 年代初期被提出并被正式采用为 税收增量融资区, ，或 TIF，2005 年。在这些地区，预计增加的财产税收入将用于为开发项目提供前期资金。亚特兰大都会区——也许是整个国家——没有哪个城市发展项目比这更具变革性。

推动中产阶级化和流离失所

甚至在 BeltLine TIF 区被采用之前，支持者、开发商、顾问和许多城市官员就开始宣传拟议的公私合作伙伴关系的好处，该伙伴关系可以重塑城市的大部分地区。在该项目的特别征税区正式采用后不久，亚特兰大市创建了一个附属非营利组织， 亚特兰大贝尔莱恩公司, ，实施和管理BeltLine。

2004年，耶鲁大学建筑师 亚历山大·加文 发表了一份名为“BeltLine 祖母绿项链：亚特兰大的新公共领域”。 “BeltLine 的未来用户是一个有吸引力的市场，”加文写道。“该项目的早期消息已经加速了房地产的升值。” 2005 年，一位开发商将 BeltLine 称为“自谢尔曼烧毁亚特兰大以来最激动人心的房地产项目.”

环城线穿过的许多社区，尤其是城市的南侧和西侧，经历了数十年的投资撤资，并且主要是黑人和低收入社区。但支持者并不担心投资者和投机者购买环线附近的土地，也没有为流离失所和排斥做好准备。加文的报告没有提到“负担得起”、“高档化”、“低收入”或“低收入”等术语。

在一个 2007年学习 对于社区团体 佐治亚州单口相声, ，我发现靠近BeltLine的房产价值增长速度比远离它的地区快得多。这意味着许多低收入房主的财产税上涨，而出租房产的房东可能会提高租金作为回应。这一过程直接导致低收入家庭流离失所，并使环线周边的许多地区变得难以负担。

《BeltLine TIF》法令包括一些为经济适用房提供资金的条款，但正如我在书中所表明的那样，它们从根本上来说是不足和有缺陷的。BeltLine 是一个联盟的成果，其中包括亚特兰大传统“城市政权”——民选官员和市中心商业精英。他们的愿景造就了更富裕、更白人的城市人口。

非包容性增长

当房价较低时，Atlanta BeltLine, Inc. 并没有专注于确保经济适用房的土地。优先建设步道和公园。这些特征有助于提高房产价值，加速中产阶级化和流离失所。

之后 次贷危机 2007年至2010年，取消抵押品赎回权给房地产市场带来了压力。2010 年至 2019 年，亚特兰大失去了约 7,000 个低成本租赁单位。与此同时，新的、价格更高的公寓的建设蓬勃发展：大约在同一时期，发放了超过 37,000 个单位的许可证。

根据我的计算，亚特兰大的就业市场从 2011 年的 330,000 个工作岗位猛增到 2019 年的 437,000 个以上。谷歌、霍尼韦尔和微软等公司纷纷入驻，通常会得到市和州的补贴。许多新工作岗位的年薪超过 10 万美元，并且流向了年轻的高技能工人，从而推高了住房需求。

2017 年《亚特兰大宪法报》高调发表了一篇文章 调查系列 记录显示，BeltLine 在 11 年内仅建造了 600 套经济适用房，远低于实现到 2030 年建造 5,600 套的目标所需的速度。其中一些单位已转售给高收入家庭。不久之后， 亚特兰大 BeltLine, Inc. 首席执行官辞职了.

那一年，我和一名学生重新进行了 2007 年关于贝尔格莱德周边房屋价值的研究。我们再次发现，在我们检查的这些年里（这次是从 2011 年到 2015 年），BeltLine 附近的房价 比离它较远的地区上涨得快得多. 。腰带当然不是亚特兰大中产阶级化和种族排斥的唯一原因，但它是一个关键因素。

亚特兰大贝尔莱恩公司近年来增加了经济适用房活动，并于 2020 年底启动了一项计划，为遗留居民支付增加的财产税。然而，到了环线的存在阶段，预防流离失所的努力可能还太少、也太晚了。截至 2021 年 5 月，只有 128 名房主申请了该计划。 只有 21 人获得了援助.

将负担能力放在首位

其他城市可以从亚特兰大的经验中学到什么？在我看来，最重要的收获是 前期的经济适用住房工作 与重大重建项目有关。

这意味着尽早聚集和储存附近的土地，以便稍后用于建造经济适用房。城市还应限制低收入房主和同意保持大部分出租单元负担得起的业主的财产税上涨。他们可能会为现有的低成本租赁房产提供低成本、长期的融资——同样，作为交换，保持租金负担得起。

一些大型城市更新项目, ，例如华盛顿的第 11 街大桥公园，似乎正在认真努力 预测并减轻高档化和流离失所. 。我希望更多的城市能够效仿这一做法，开展“变革性”项目。