アトランタのベルトラインは、都市が最初から手頃な価格の住宅について考えなかった場合、都市公園がどのように「グリーン ジェントリフィケーション」を推進できるかを示しています

アトランタは住むのに良い場所ですか?最近のランキングは確かにそう言っています。2022 年 9 月、マネー誌はアトランタを アメリカで住むのに最高の場所, 、その強力な労働市場と雇用の成長に基づいています。全国不動産業者協会はそれを次のように呼んでいます。 2023 年に注目すべきトップの住宅市場, 、アトランタの住宅価格は同等の都市よりも低く、人口が急速に増加していることを指摘しました。

しかし、これは話の一部にすぎません。私の新しい本「レッドホットシティ:21世紀のアトランタにおける住宅、人種、排除」では、アトランタ大都市における過去 30 年間の住宅、人種、開発を深く掘り下げています。これが示すように、ここでの計画と政策決定は、人種差別の激しいバージョンのジェントリフィケーションを促進し、低所得者で主に黒人住民が都市の成長に参加できないようにしました。

この部門の主要な原動力の 1 つは、 アトランタ ベルトライン, 、アトランタ中心部を囲むかつての鉄道回廊に建設された、周囲のアパート、レストラン、小売店が集まる 35 キロメートルの周回多目的トレイルです。ベルトラインはアトランタ人を結び、生活の質を向上させるために設計されましたが、近隣の土地の住宅費を高騰させ、低所得世帯をダウンタウンよりもサービスが少ない郊外に押し出しました。

ベルトラインは、都市学者が「グリーンジェントリフィケーション」 - 緑の特徴を追加することによって荒廃した都市部を回復するプロセスは、住宅価格を高騰させ、労働者階級の住民を追い出します。都市がこうした影響に備えることができなければ、ジェントリフィケーションと強制移住により、低所得地域が、繁栄した多様なコミュニティではなく、豊かさが集中する地域に変わってしまう可能性があります。

米国現在直面しているのは 全国的な住宅価格危機. 。多くの要因がそれに寄与していますが、その一因として、 都市研究者, アトランタの経験から学ぶことが重要だと思います。

もう黒人多数派はいらない

私たち。都市は一般的に多様な場所であり、その多くはますます多様化しています。しかし、アトランタの街は去っていく 反対方向に:より裕福になり、白人が増えています。

1990 年には、市の住民の 67% が黒人でした。2019 年までに、その割合は 48% に低下しました。同時に、大卒者の割合は 27% から 56% 以上に増加しました。都市の収入の中央値は、都市の収入の中央値の 60% から増加しました。 はるかに広いアトランタ都市圏 110%まで。2021 年の市内の世帯収入の中央値は、約 50,000 ドルから 96,000 ドルへとほぼ 2 倍になりました。

最も急速なジェントリフィケーションは 2011 年以降に起こりました。 2008 ～ 2010 年の差し押さえ危機. 。世界的に都市学者はこの時代を「」の時代と呼んでいます。第五波」のジェントリフィケーション, では、賃貸需要の大幅な増加が賃貸不動産への投機を引き起こし、住宅コストを押し上げました。

アトランタでは、ベルトラインが 2000 年代初頭に提案され、ベルトラインとして正式に採用された後、本格的に進歩したのはこの時でした。 増税融資地区, 、またはTIF、2005年。これらの地区では、固定資産税収入の増加が見込まれ、開発プロジェクトの前払い資金として使用されます。アトランタ首都圏、そしておそらくは全米でも、これほど変革的な都市開発プロジェクトは他にありません。

ジェントリフィケーションと強制退去の推進

ベルトライン TIF 地区が採用される前から、推進者、開発者、コンサルタント、多くの市当局者は、市の大部分を作り変えることができる官民パートナーシップ案の利点を宣伝し始めました。このプロジェクトに対する特別課税地区が正式に採択された直後、アトランタ市は関連非営利団体を設立しました。 アトランタ ベルトライン社, 、ベルトラインを実装および管理します。

2004年、イェール大学の建築家 アレクサンダー・ガービン 』というレポートを発表しました。ベルトライン エメラルド ネックレス:アトランタの新しい公共領域」 「ベルトラインの将来のユーザーは魅力的な市場だ」とガービン氏は書いた。「このプロジェクトに関する初期の情報で、すでに不動産価値は加速しています。」 2005 年、ある開発者はベルトラインを「シャーマンがアトランタを焼き払って以来、最もエキサイティングな不動産プロジェクト.”

ベルトラインが通る多くの地区、特に市の南側と西側は数十年にわたる投資撤退を経験しており、主に黒人や低所得者が住んでいた。しかし、参加者らは投資家や投機家が一帯一路近くの土地を買い占めていることを心配しておらず、立ち退きや排除への備えもしていなかった。ガービン氏の報告書では、「手頃な価格」「高級化」「低所得」「低所得」という言葉には言及していない。

で 2007年の調査 コミュニティグループにとって ジョージア スタンドアップ, ベルトライン付近の不動産価値は、ベルトラインから離れた地域よりもはるかに速く増加していることがわかりました。これは、多くの低所得住宅所有者にとって固定資産税が上昇することを意味し、賃貸物件の家主はそれに応じて家賃を値上げする可能性が高い。このプロセスは低所得世帯を直接追放し、一帯一路周辺の多くの地域を彼らにとっては手の届かないものにしました。

ベルトラインTIF条例には、手頃な価格の住宅に資金を提供するための規定がいくつか含まれていましたが、私の本の中で示したように、それらは根本的に不十分で欠陥がありました。ベルトラインは、アトランタの伝統的な「ベルトライン」の中心メンバーを含む連合の仕事でした。都市制度」 - 選出された役人とダウンタウンのビジネスエリート。彼らのビジョンは、より裕福で白人の都市人口を生み出しました。

非包括的な成長

アトランタ ベルトライン社は、価値が低いときに手頃な価格の住宅用の土地を確保することに重点を置くのではなく、トレイルや公園の建設を優先します。これらの特徴は不動産価値を高め、高級化と立ち退きを加速するのに役立ちました。

その後 サブプライムローン危機 2007 年から 2010 年にかけて、差し押さえが住宅市場に圧力をかけました。アトランタでは、2010年から2019年にかけて、低価格賃貸物件が約7,000戸減少した。その一方で、新築のより高価なアパートの建設がブームになりました。ほぼ同じ期間に 37,000 戸以上の許可が発行されました。

私の計算によると、アトランタの雇用市場は、2011 年の 33 万件から 2019 年までに 43 万 7,000 件以上に爆発的に増加しました。Google、ハネウェル、マイクロソフトなどの企業が、多くの場合、市や州の補助金を受けて参入した。多くの新規雇用は年収10万ドルを超え、若くて高度なスキルを持った労働者に就き、住宅需要を押し上げた。

2017 年、アトランタ ジャーナル憲法は注目を集める政策を実行しました。 捜査シリーズ ベルトラインが11年間で手頃な価格の住宅を生産したのはわずか600戸で、2030年までに5,600戸という目標を達成するのに必要なペースには遠く及ばなかったことが文書化されている。これらのユニットの一部は高所得世帯に転売されていました。その後すぐに、 アトランタ・ベルトライン社CEO辞任した.

その年、学生と私は、ベルトライン周辺の家庭の価値観についての 2007 年の研究をやり直しました。繰り返しになりますが、今回は 2011 年から 2015 年までの調査期間中に、ベルトライン付近の住宅価格が上昇していることがわかりました。 そこから離れた地域よりもはるかに早く上昇した. 。確かにベルトラインはアトランタにおけるジェントリフィケーションと人種排斥の唯一の原因ではありませんでしたが、重要な要因でした。

アトランタ ベルトライン社は近年、手頃な価格の住宅活動を強化しており、2020年末には従来の居住者の増加した固定資産税を支払うプログラムを開始した。しかし、ベルトラインが存在するこの時点では、避難民防止の取り組みは少なすぎる、あるいは遅すぎる可能性があります。2021 年 5 月までにこのプログラムに応募した住宅所有者はわずか 128 人でした。 支援を受けたのはわずか21人.

手頃な価格を第一に

他の都市はアトランタの経験から何を学べるでしょうか?私の考えでは、最も重要なポイントは、 手頃な価格の住宅への取り組みを前倒しで実施 大規模な再開発プロジェクトに関連して。

これは、後で手頃な価格の住宅として使用できるように、できるだけ早く近くの土地を集めて盛り土することを意味します。市はまた、低所得の住宅所有者や、賃貸ユニットのかなりの部分を手頃な価格で維持することに同意する不動産所有者に対する固定資産税の引き上げを制限すべきである。彼らは、家賃を手頃な価格に保つことと引き換えに、既存の低コストの賃貸物件に低コストの長期融資を提供するかもしれません。

一部の大規模市街地再開発事業, 、ワシントンの 11 番ストリート ブリッジ パークなどは、真剣な取り組みを行っているようです。 ジェントリフィケーションと強制退去を予測し、緩和する. 。「変革的な」プロジェクトに着手する前に、より多くの都市がこれに倣うことを願っています。