O BeltLine de Atlanta mostra como os parques urbanos podem impulsionar a "gentrificação verde" se as cidades não pensarem em moradias populares desde o início

Atlanta é um bom lugar para morar?Classificações recentes certamente dizem isso.Em setembro de 2022, a revista Money classificou Atlanta como a melhor lugar para morar nos EUA, com base no seu forte mercado de trabalho e no crescimento do emprego.A Associação Nacional de Corretores de Imóveis chama isso de principal mercado imobiliário a ser observado em 2023, observando que os preços da habitação em Atlanta são mais baixos do que os de cidades comparáveis ​​e que tem uma população em rápido crescimento.

Mas isso é apenas parte da história.Meu novo livro, “Cidade em brasa:Habitação, raça e exclusão na Atlanta do século XXI”, analisa profundamente as últimas três décadas de habitação, raça e desenvolvimento na região metropolitana de Atlanta.Como mostra, o planeamento e as decisões políticas aqui promoveram uma versão fortemente racializada da gentrificação que excluiu os residentes de baixos rendimentos, predominantemente negros, da participação no crescimento da cidade.

Um dos principais impulsionadores desta divisão é o BeltLine de Atlanta, um circuito de 35 quilômetros de trilhas multiuso com apartamentos, restaurantes e lojas de varejo próximos, construído em um antigo corredor ferroviário ao redor do centro de Atlanta.Embora a BeltLine tenha sido concebida para ligar os habitantes de Atlanta e melhorar a sua qualidade de vida, aumentou os custos de habitação em terrenos próximos e empurrou as famílias de baixos rendimentos para subúrbios com menos serviços do que os bairros do centro da cidade.

A BeltLine tornou-se um excelente exemplo do que os estudiosos urbanos chamam de “gentrificação verde”- um processo em que a restauração de áreas urbanas degradadas através da adição de recursos verdes aumenta os preços da habitação e expulsa os residentes da classe trabalhadora.Se as cidades não se prepararem para estes efeitos, a gentrificação e a deslocação poderão transformar bairros de baixos rendimentos em áreas de riqueza concentrada, em vez de comunidades prósperas e diversificadas.

Os EUAatualmente enfrenta um crise de acessibilidade habitacional em todo o país.Muitos fatores contribuíram para isso, mas como estudioso de estudos urbanos, acredito que é importante aprender com a experiência de Atlanta.

Não há mais maioria negra

NÓS.as cidades geralmente são lugares diversos, e muitos deles estão se tornando cada vez mais.Mas a cidade de Atlanta está indo na direção oposta:Está se tornando mais rico e mais branco.

Em 1990, 67% dos residentes da cidade eram negros;em 2019, essa proporção caiu para 48%.Ao mesmo tempo, a proporção de adultos com diploma universitário aumentou de 27% para mais de 56%.A renda média na cidade aumentou de 60% da renda média da população área metropolitana muito maior de Atlanta para 110%.A renda familiar média na cidade em dólares de 2021 quase dobrou, passando de aproximadamente US$ 50.000 para US$ 96.000.

A gentrificação mais rápida ocorreu a partir de 2011, após a Crise de execução hipotecária de 2008-2010.Globalmente, os estudiosos urbanos chamam este período de “gentrificação da quinta onda”, em que um grande aumento na procura de arrendamento desencadeou a especulação no arrendamento de imóveis que fez subir os custos da habitação.

Em Atlanta, foi nesse momento que o BeltLine realmente atingiu seu avanço depois de ser proposto no início dos anos 2000 e formalmente adotado como distrito de financiamento de incremento fiscal, ou TIF, em 2005.Nestes distritos, os aumentos previstos nas receitas do imposto sobre a propriedade são utilizados para financiar projectos de desenvolvimento.Nenhum projeto de desenvolvimento urbano na região metropolitana de Atlanta – e talvez em todo o país – foi mais transformador.

Impulsionando a gentrificação e o deslocamento

Mesmo antes da adopção do distrito BeltLine TIF, promotores, promotores, consultores e muitas autoridades municipais começaram a elogiar os benefícios de uma proposta de parceria público-privada que poderia refazer grandes partes da cidade.Pouco depois da adoção formal do distrito tributário especial para o projeto a cidade de Atlanta criou uma organização sem fins lucrativos afiliada Atlanta BeltLine, Inc., para implementar e gerenciar o BeltLine.

Em 2004, o arquiteto de Yale Alexandre Garvin publicou um relatório chamado “O colar de esmeralda BeltLine:O novo domínio público de Atlanta.” “Os futuros usuários do BeltLine são um mercado atraente”, escreveu Garvin.“A notícia inicial do projeto já acelerou os valores imobiliários.” Em 2005, um desenvolvedor chamou o BeltLine de “projeto imobiliário mais emocionante desde que Sherman incendiou Atlanta.”

Muitos bairros por onde passa a BeltLine, especialmente nos lados sul e oeste da cidade, passaram por décadas de desinvestimento e eram predominantemente negros e de baixa renda.Mas os impulsionadores não estavam preocupados com a possibilidade de investidores e especuladores comprarem terrenos perto da BeltLine e não se prepararam para a deslocação e a exclusão.O relatório de Garvin não mencionou os termos “acessível”, “gentrificação”, “rendimentos mais baixos” ou “rendimentos baixos”.

Em um Estudo de 2007 para o grupo comunitário Stand-up da Geórgia, descobri que os valores das propriedades estavam aumentando muito mais rapidamente perto da BeltLine do que em áreas mais distantes dela.Isto significou que os impostos sobre a propriedade aumentaram para muitos proprietários de casas com rendimentos mais baixos e que os proprietários de imóveis para arrendar provavelmente aumentariam as rendas em resposta.Este processo deslocou diretamente famílias de baixos rendimentos e tornou muitas áreas ao redor da BeltLine inacessíveis para elas.

O decreto BeltLine TIF incluía algumas disposições para o financiamento de habitação a preços acessíveis, mas, como mostro no meu livro, eram fundamentalmente insuficientes e falhas.O BeltLine foi o trabalho de uma coalizão, incluindo membros centrais do tradicional “regime urbano”- autoridades eleitas e a elite empresarial do centro da cidade.A visão deles produziu uma população urbana mais rica e mais branca.

Crescimento não inclusivo

Em vez de se concentrar em garantir terrenos para moradias populares quando os valores eram baixos, a Atlanta BeltLine, Inc.priorizou a construção de trilhas e parques.Estas características ajudaram a aumentar os valores das propriedades, acelerando a gentrificação e a deslocação.

Depois do crise das hipotecas subprime em 2007-2010, as execuções hipotecárias pressionaram os mercados imobiliários.Atlanta perdeu cerca de 7.000 unidades de aluguel de baixo custo de 2010 a 2019.Enquanto isso, a construção de apartamentos novos e mais caros cresceu:As licenças foram emitidas para mais de 37.000 unidades aproximadamente no mesmo período.

Pelos meus cálculos, o mercado de trabalho de Atlanta explodiu de 330 mil empregos em 2011 para mais de 437 mil empregos em 2019.Empresas como Google, Honeywell e Microsoft mudaram-se, muitas vezes com subsídios municipais e estaduais.Muitos novos empregos pagaram mais de 100.000 dólares por ano e destinaram-se a trabalhadores jovens e altamente qualificados, aumentando a procura de habitação.

Em 2017, o Atlanta Journal-Constitution publicou um artigo de alto perfil série investigativa documentando que a BeltLine produziu apenas 600 unidades de habitação a preços acessíveis em 11 anos – muito longe do ritmo necessário para atingir a sua meta de 5.600 até 2030.Algumas dessas unidades foram revendidas para famílias de alta renda.Logo depois, o CEO da Atlanta BeltLine, Inc.resignado.

Naquele ano, um estudante e eu refizemos meu estudo de 2007 sobre os valores residenciais em torno da BeltLine.Mais uma vez, descobrimos que durante os anos que examinamos – desta vez, de 2011 a 2015 – os preços das casas perto do BeltLine aumentou muito mais rápido do que em áreas mais distantes dele.A BeltLine não foi certamente a única causa da gentrificação e da exclusão racial em Atlanta, mas foi um contribuidor fundamental.

Atlanta BeltLine, Inc.aumentou a sua actividade de habitação a preços acessíveis nos últimos anos e, no final de 2020, iniciou um programa para pagar o aumento dos impostos sobre a propriedade dos residentes legados.Contudo, nesta altura da existência da BeltLine, os esforços de prevenção de deslocamentos podem ser demasiado pequenos ou demasiado tardios.Em maio de 2021, apenas 128 proprietários se inscreveram no programa. Apenas 21 receberam assistência.

Colocando a acessibilidade em primeiro lugar

O que outras cidades podem aprender com a experiência de Atlanta?Na minha opinião, a lição mais importante é a importância de esforços antecipados de habitação a preços acessíveis em conexão com grandes projetos de redesenvolvimento.

Isto significa reunir e armazenar terrenos próximos o mais cedo possível para serem usados ​​mais tarde em habitação a preços acessíveis.As cidades também devem limitar os aumentos do imposto sobre a propriedade para proprietários de casas de baixa renda e para proprietários que concordam em manter uma parte substancial de suas unidades de aluguel acessíveis.Podem oferecer financiamento de baixo custo e de longo prazo a propriedades existentes para arrendamento de baixo custo – mais uma vez, em troca de manterem as rendas acessíveis.

Alguns projetos de redesenvolvimento urbano em grande escala, como o 11th Street Bridge Park, em Washington, parecem estar fazendo sérios esforços para antecipar e mitigar a gentrificação e o deslocamento.Espero que mais cidades sigam este exemplo antes de empreenderem projectos “transformadores”.