BeltLine в Атланте показывает, как городские парки могут стимулировать «зеленую джентрификацию», если города с самого начала не думают о доступном жилье.

Атланта — хорошее место для жизни?Недавние рейтинги определенно говорят об этом.В сентябре 2022 года журнал Money оценил Атланту как лучшее место для жизни в США, основанный на сильном рынке труда и росте рабочих мест.Национальная ассоциация риэлторов называет это Главный рынок жилья, за которым стоит следить в 2023 году, отметив, что цены на жилье в Атланте ниже, чем в сопоставимых городах, и что население здесь быстро растет.

Но это только часть истории.Моя новая книга «Красный Горячий Город:Жилье, раса и изоляция в Атланте XXI века», глубоко погружается в последние три десятилетия жилищного строительства, расы и развития столичной Атланты.Как видно, планирование и политические решения здесь способствовали сильно расовой версии джентрификации, которая исключила малообеспеченных, преимущественно чернокожих жителей, из участия в росте города.

Одним из ключевых факторов развития этого подразделения является Атланта БелтЛайн, 22-мильная (35-километровая) петля многофункциональных дорог с близлежащими квартирами, ресторанами и розничными магазинами, построенная на месте бывшего железнодорожного коридора вокруг центра Атланты.Хотя линия BeltLine была разработана для того, чтобы соединить жителей Атланты и улучшить качество их жизни, она привела к увеличению стоимости жилья на близлежащих землях и вытеснила домохозяйства с низкими доходами в пригороды с меньшим количеством услуг, чем в районах центра города.

BeltLine стала ярким примером того, что урбанисты называют «зеленое джентрификация– процесс, в ходе которого восстановление деградировавших городских территорий путем добавления зеленых объектов приводит к росту цен на жилье и вытеснению жителей из рабочего класса.Если города не смогут подготовиться к этим последствиям, джентрификация и перемещение людей могут превратить районы с низкими доходами в районы концентрированного достатка, а не в процветающие и разнообразные сообщества.

СШАв настоящее время сталкивается с общенациональный кризис доступности жилья.Этому способствовали многие факторы, но ученый-урбанист, Я считаю, что важно перенять опыт Атланты.

Больше нет черного большинства

НАС.города, как правило, представляют собой разнообразные места, и многие из них становятся все более разнообразными.Но город Атланта собирается в противоположном направлении:Он становится богаче и белее.

В 1990 году 67% жителей города были чернокожими;к 2019 году эта доля упала до 48%.При этом доля взрослых с высшим образованием выросла с 27% до более чем 56%.Средний доход в городе увеличился с 60% от среднего дохода жителей города. гораздо больший мегаполис Атланты до 110%.Средний семейный доход в городе в долларах 2021 года увеличился почти вдвое, увеличившись примерно с 50 000 до 96 000 долларов.

Наиболее быстрая джентрификация произошла с 2011 года, после Кризис выкупа 2008-2010 гг..Во всем мире урбанисты называют этот период одним из ««пятая волна» джентрификации, в котором значительный рост спроса на аренду вызвал спекуляции на аренде недвижимости, что привело к росту стоимости жилья.

В Атланте это был момент, когда BeltLine действительно добилась своего успеха после того, как была предложена в начале 2000-х годов и официально принята в качестве округ финансирования налоговых надбавок, или TIF, в 2005 году.В этих округах ожидаемое увеличение поступлений от налога на недвижимость используется для финансирования проектов развития.Ни один проект городского развития в метро Атланты – и, возможно, во всей стране – не был более преобразующим.

Стимулирование джентрификации и перемещения населения

Еще до того, как был принят район BeltLine TIF, сторонники, девелоперы, консультанты и многие городские чиновники начали рекламировать преимущества предлагаемого государственно-частного партнерства, которое могло бы перестроить большую часть города.Вскоре после того, как был официально принят специальный налоговый округ для проекта, город Атланта создал дочернюю некоммерческую организацию, Атланта БелтЛайн, Инк., для внедрения и управления BeltLine.

В 2004 году Йельский архитектор Александр Гарвин опубликовал доклад под названием «Изумрудное колье BeltLine:Новое общественное пространство Атланты». «Будущие пользователи BeltLine — привлекательный рынок», — написал Гарвин.«Ранние новости о проекте уже привели к росту цен на недвижимость». В 2005 году один разработчик назвал BeltLine «самый захватывающий проект в сфере недвижимости с тех пор, как Шерман сжег Атланту.”

Многие районы, через которые проходит BeltLine, особенно в южной и западной частях города, пережили десятилетия отсутствия инвестиций и были преимущественно чернокожими и с низкими доходами.Но сторонники не беспокоились о том, что инвесторы и спекулянты скупают землю возле «поясной линии», и не готовились к перемещению и изоляции.В отчете Гарвина не упоминаются термины «доступный», «джентрификация», «низкий доход» или «низкий доход».

В исследование 2007 года для общественной группы Стендап Джорджии, Я обнаружил, что стоимость недвижимости вблизи «Поясной линии» росла гораздо быстрее, чем в районах, расположенных дальше от нее.Это означало, что налоги на недвижимость выросли для многих домовладельцев с низкими доходами, и арендодатели сдаваемой в аренду недвижимости, вероятно, в ответ поднимут арендную плату.Этот процесс привел к перемещению семей с низкими доходами и сделал многие районы вокруг «Поясной линии» недоступными для них.

Постановление BeltLine TIF включало некоторые положения о финансировании доступного жилья, но, как я показываю в своей книге, они были в корне недостаточными и ошибочными.BeltLine была работой коалиции, в которую вошли основные члены традиционной «Линии Белта» в Атланте.городской режим– выборные должностные лица и деловая элита города.Их видение привело к тому, что городское население стало более богатым и белым.

Неинклюзивный рост

Вместо того, чтобы сосредоточиться на обеспечении земли для доступного жилья, когда ее стоимость была низкой, Atlanta BeltLine, Inc.приоритетом стало строительство дорожек и парков.Эти особенности помогли повысить стоимость недвижимости, ускорив джентрификацию и перемещение населения.

После кризис субстандартной ипотеки В 2007-2010 годах потери права выкупа оказали давление на рынки жилья.С 2010 по 2019 год Атланта потеряла около 7000 недорогих арендованных квартир.Тем временем строительство новых, более дорогих квартир процветало:Разрешения были выданы более чем на 37 000 единиц жилья примерно за тот же период.

По моим подсчетам, рынок труда Атланты вырос с 330 000 рабочих мест в 2011 году до более чем 437 000 рабочих мест к 2019 году.Такие компании, как Google, Honeywell и Microsoft, пришли сюда, часто благодаря субсидиям города и штата.Многие новые рабочие места с зарплатой более 100 000 долларов в год достались молодым, высококвалифицированным работникам, что привело к росту спроса на жилье.

В 2017 году журнал Atlanta Journal-Constitution опубликовал громкую публикацию. сериал расследований Документально подтверждено, что BeltLine построила всего 600 единиц доступного жилья за 11 лет, что далеко от темпа, необходимого для достижения цели в 5600 единиц к 2030 году.Некоторые из этих квартир были перепроданы домохозяйствам с высокими доходами.Вскоре после этого, генеральный директор Atlanta BeltLine, Inc.подал в отставку.

В том же году мы со студентом переделали мое исследование 2007 года о стоимости домов в районе БелтЛайн.Мы еще раз обнаружили, что в те годы, которые мы исследовали (на этот раз с 2011 по 2015 год), цены на жилье находились вблизи «Поясной линии». рос гораздо быстрее, чем в более отдаленных от него областях.BeltLine, конечно, была не единственной причиной джентрификации и расовой изоляции в Атланте, но она внесла ключевой вклад.

Атланта БелтЛайн, Инк.В последние годы увеличила свою активность в сфере доступного жилья, а в конце 2020 года инициировала программу по выплате повышенных налогов на недвижимость жильцам, проживающим в наследство.Однако к этому моменту существования «Поясной линии» усилия по предотвращению перемещения могут оказаться слишком незначительными и слишком запоздалыми.К маю 2021 года заявки на участие в программе подали всего 128 домовладельцев. Только 21 человек получил помощь.

Ставя доступность на первое место

Чему другие города могут научиться на опыте Атланты?На мой взгляд, наиболее важным выводом является важность первоочередные усилия по доступному жилью в связи с масштабными проектами реконструкции.

Это означает как можно раньше сбор и хранение близлежащих земель, которые позже можно будет использовать для строительства доступного жилья.Городам также следует ограничить повышение налога на недвижимость для домовладельцев с низкими доходами и для владельцев недвижимости, которые согласны сохранять доступной значительную часть своего арендуемого жилья.Они могут предложить недорогое долгосрочное финансирование существующей недорогой арендуемой недвижимости – опять же, в обмен на сохранение арендной платы доступной.

Некоторые масштабные проекты редевелопмента города, такие как Бридж-парк на 11-й улице в Вашингтоне, похоже, прилагают серьезные усилия для предвидеть и смягчать джентрификацию и перемещение населения.Я надеюсь, что больше городов последуют этому примеру, прежде чем предпринимать «преобразующие» проекты.