BeltLine di Atlanta mostra come i parchi urbani possono promuovere la "gentrificazione verde" se le città non pensano fin dall'inizio ad alloggi a prezzi accessibili

Atlanta è un buon posto in cui vivere?Lo dicono certamente le classifiche recenti.Nel settembre 2022, la rivista Money ha valutato Atlanta la il posto migliore in cui vivere negli Stati Uniti, sulla base del suo forte mercato del lavoro e della crescita dell’occupazione.L'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari lo chiama il il miglior mercato immobiliare da tenere d’occhio nel 2023, sottolineando che i prezzi delle case di Atlanta sono inferiori a quelli di città comparabili e che ha una popolazione in rapida crescita.

Ma questa è solo una parte della storia.Il mio nuovo libro, “Città rovente:Alloggio, razza ed esclusione nell'Atlanta del ventunesimo secolo”, fa un tuffo nel profondo degli ultimi tre decenni di edilizia abitativa, razza e sviluppo nella metropolitana di Atlanta.Come dimostra, la pianificazione e le decisioni politiche qui hanno promosso una versione fortemente razzializzata della gentrificazione che ha escluso i residenti a basso reddito, prevalentemente neri, dalla partecipazione alla crescita della città.

Un fattore chiave di questa divisione è il Linea di cintura di Atlanta, un anello di 35 chilometri di sentieri multiuso con appartamenti, ristoranti e negozi nelle vicinanze, costruito su un ex corridoio ferroviario attorno al centro di Atlanta.Sebbene la BeltLine sia stata progettata per collegare gli abitanti di Atlanta e migliorare la loro qualità di vita, ha fatto aumentare i costi degli alloggi nei terreni vicini e ha spinto le famiglie a basso reddito verso i sobborghi con meno servizi rispetto ai quartieri del centro.

La BeltLine è diventata un ottimo esempio di ciò che gli studiosi urbani chiamano “gentrificazione verde” – un processo in cui il ripristino delle aree urbane degradate aggiungendo elementi verdi fa salire i prezzi delle case e spinge fuori i residenti della classe operaia.Se le città non riescono a prepararsi a questi effetti, la gentrificazione e lo sfollamento possono trasformare i quartieri a basso reddito in aree di ricchezza concentrata anziché in comunità fiorenti e diversificate.

Gli Stati Unitiattualmente affronta a crisi nazionale dell’accessibilità degli alloggi.Molti fattori hanno contribuito a ciò, ma come studioso di studi urbani, credo che sia importante imparare dall’esperienza di Atlanta.

Niente più maggioranza nera

NOI.le città generalmente sono luoghi diversi, e molti di loro lo stanno diventando sempre di più.Ma la città di Atlanta se ne va nella direzione opposta:Sta diventando più ricco e più bianco.

Nel 1990, il 67% dei residenti della città erano neri;nel 2019, tale quota era scesa al 48%.Allo stesso tempo, la quota degli adulti con una laurea è aumentata dal 27% a oltre il 56%.Il reddito medio in città è aumentato dal 60% del reddito medio della città area metropolitana molto più grande di Atlanta al 110%.Il reddito familiare medio in città nel 2021 è quasi raddoppiato, passando da circa $ 50.000 a $ 96.000.

La gentrificazione più rapida si è verificata dal 2011 in poi, dopo la Crisi dei pignoramenti 2008-2010.A livello globale, gli studiosi urbani chiamano questo periodo uno dei “gentrificazione della quinta ondata”., in cui un forte aumento della domanda di affitti ha innescato una speculazione sugli immobili in affitto che ha fatto lievitare i costi degli alloggi.

Ad Atlanta, questo è stato il momento in cui la BeltLine ha fatto davvero il suo passo dopo essere stata proposta nei primi anni 2000 e adottata formalmente come distretto finanziario per l’incremento delle tasse, o TIF, nel 2005.In questi distretti, gli aumenti previsti delle entrate fiscali sulla proprietà vengono utilizzati per finanziare progetti di sviluppo.Nessun progetto di sviluppo urbano nell’area metropolitana di Atlanta – e forse nell’intero paese – è stato più trasformativo.

Promuove la gentrificazione e lo sfollamento

Ancor prima che il distretto TIF BeltLine fosse adottato, promotori, sviluppatori, consulenti e molti funzionari cittadini iniziarono a pubblicizzare i vantaggi di una proposta di partenariato pubblico-privato che avrebbe potuto rimodellare ampie parti della città.Poco dopo l’adozione formale del distretto fiscale speciale per il progetto, la città di Atlanta ha creato un’organizzazione no-profit affiliata, Atlanta BeltLine, Inc., per implementare e gestire la BeltLine.

Nel 2004, l'architetto Yale Alessandro Garvin ha pubblicato un rapporto intitolato “La collana di smeraldi BeltLine:Il nuovo regno pubblico di Atlanta.” “I futuri utenti della BeltLine sono un mercato attraente”, ha scritto Garvin."Le prime notizie del progetto hanno già accelerato i valori immobiliari." Nel 2005, uno sviluppatore chiamò BeltLine il “il progetto immobiliare più entusiasmante da quando Sherman ha bruciato Atlanta.”

Molti quartieri attraversati dalla BeltLine, soprattutto sui lati sud e ovest della città, avevano vissuto decenni di disinvestimento ed erano prevalentemente neri e a basso reddito.Ma i promotori non erano preoccupati per gli investitori e gli speculatori che acquistavano terreni vicino alla BeltLine, e non si preparavano allo sfollamento e all’esclusione.Il rapporto di Garvin non menziona i termini “accessibile”, “gentrificazione”, “reddito più basso” o “basso reddito”.

Nell'a Studio del 2007 per il gruppo comunitario Georgia in piedi, ho scoperto che i valori delle proprietà aumentavano molto più velocemente vicino alla BeltLine che nelle aree più lontane da essa.Ciò significava che le tasse sulla proprietà aumentavano per molti proprietari di case a basso reddito, e i proprietari di immobili in affitto probabilmente aumentavano gli affitti in risposta.Questo processo ha provocato lo sfollamento diretto delle famiglie a basso reddito e ha reso loro inaccessibili molte aree attorno alla BeltLine.

L’ordinanza TIF BeltLine includeva alcune disposizioni per il finanziamento di alloggi a prezzi accessibili, ma come mostro nel mio libro, erano fondamentalmente insufficienti e imperfette.La BeltLine è stata il lavoro di una coalizione, compresi i membri principali del tradizionale “regime urbano” – funzionari eletti e élite imprenditoriale del centro.La loro visione ha prodotto una popolazione cittadina più ricca e più bianca.

Crescita non inclusiva

Piuttosto che concentrarsi sull’assicurarsi terreni per alloggi a prezzi accessibili quando i valori erano bassi, Atlanta BeltLine, Inc.priorità nella costruzione di sentieri e parchi.Queste caratteristiche hanno contribuito ad aumentare il valore delle proprietà, accelerando la gentrificazione e lo sfollamento.

Dopo il Crisi dei mutui subprime nel periodo 2007-2010, i pignoramenti hanno esercitato pressione sui mercati immobiliari.Atlanta ha perso circa 7.000 unità a noleggio a basso costo dal 2010 al 2019.Nel frattempo, è esplosa la costruzione di nuovi appartamenti più costosi:Più o meno nello stesso periodo sono stati rilasciati permessi per più di 37.000 unità.

Secondo i miei calcoli, il mercato del lavoro di Atlanta è esploso da 330.000 posti di lavoro nel 2011 a oltre 437.000 posti di lavoro nel 2019.Aziende come Google, Honeywell e Microsoft vi si sono trasferite, spesso con sussidi comunali e statali.Molti nuovi posti di lavoro pagavano oltre 100.000 dollari all’anno e andavano a lavoratori giovani e altamente qualificati, facendo aumentare la domanda di alloggi.

Nel 2017 l’Atlanta Journal-Constitution ha pubblicato un articolo di alto profilo serie investigativa documentando che la BeltLine aveva prodotto solo 600 unità abitative a prezzi accessibili in 11 anni – ben lontano dal ritmo necessario per raggiungere il suo obiettivo di 5.600 entro il 2030.Alcune di queste unità erano state rivendute a famiglie ad alto reddito.Poco dopo, l'amministratore delegato di Atlanta BeltLine, Inc.rassegnato.

Quell'anno, io e uno studente abbiamo rifatto il mio studio del 2007 sui valori delle case intorno alla BeltLine.Ancora una volta, abbiamo scoperto che nel corso degli anni esaminati – questa volta, dal 2011 al 2015 – i prezzi delle case vicino alla BeltLine è cresciuto molto più velocemente che nelle aree più lontane.La BeltLine non è stata certamente l’unica causa di gentrificazione ed esclusione razziale ad Atlanta, ma ha dato un contributo chiave.

Atlanta BeltLine, Inc.ha aumentato la sua attività di edilizia a prezzi accessibili negli ultimi anni e, alla fine del 2020, ha avviato un programma per pagare le maggiori tasse sulla proprietà dei residenti legacy.Tuttavia, a questo punto dell’esistenza della BeltLine, gli sforzi per prevenire lo sfollamento potrebbero essere troppo pochi e troppo tardi.A maggio 2021, solo 128 proprietari di case avevano presentato domanda per il programma. Solo 21 avevano ricevuto assistenza.

Mettere la convenienza al primo posto

Cosa possono imparare le altre città dall’esperienza di Atlanta?A mio avviso, la cosa più importante è l’importanza di avviare iniziative di edilizia a prezzi accessibili in relazione ad importanti progetti di riqualificazione.

Ciò significa assemblare e mettere in banca i terreni vicini il prima possibile da utilizzare in seguito per alloggi a prezzi accessibili.Le città dovrebbero anche limitare gli aumenti delle tasse sulla proprietà per i proprietari di case a basso reddito e per i proprietari di immobili che accettano di mantenere a prezzi accessibili una parte sostanziale delle loro unità in affitto.Potrebbero offrire finanziamenti a basso costo e a lungo termine alle proprietà esistenti in affitto a basso costo – ancora una volta, in cambio del mantenimento di un affitto accessibile.

Alcuni progetti di riqualificazione urbana su larga scala, come l'11th Street Bridge Park a Washington, sembrano fare seri sforzi per farlo anticipare e mitigare la gentrificazione e lo sfollamento.Spero che sempre più città seguano questo esempio prima di intraprendere progetti “trasformativi”.