Atlantas BeltLine zeigt, wie Stadtparks die „grüne Gentrifizierung“ vorantreiben können, wenn Städte nicht von Anfang an an bezahlbaren Wohnraum denken

Ist Atlanta ein guter Ort zum Leben?Aktuelle Rankings besagen das auf jeden Fall.Im September 2022 bewertete das Money Magazine Atlanta mit dem bester Ort zum Leben in den USA, basierend auf seinem starken Arbeitsmarkt und Beschäftigungswachstum.Die National Association of Realtors nennt es das Top-Immobilienmarkt, den man im Jahr 2023 im Auge behalten sollte, unter Hinweis darauf, dass die Immobilienpreise in Atlanta niedriger sind als in vergleichbaren Städten und dass die Bevölkerung schnell wächst.

Aber das ist nur ein Teil der Geschichte.Mein neues Buch „Glühende Stadt:Wohnen, Rasse und Ausgrenzung im Atlanta des 21. Jahrhunderts„taucht tief in die letzten drei Jahrzehnte des Wohnens, der Rasse und der Entwicklung in der Metropole Atlanta ein.Wie sich zeigt, haben Planungs- und politische Entscheidungen hier eine stark rassistische Version der Gentrifizierung gefördert, die einkommensschwache, überwiegend schwarze Bewohner von der Teilhabe am Wachstum der Stadt ausgeschlossen hat.

Ein wesentlicher Treiber dieser Sparte ist die Atlanta BeltLine, eine 22 Meilen (35 Kilometer) lange Schleife aus Mehrzweckwegen mit nahegelegenen Wohnungen, Restaurants und Einzelhandelsgeschäften, die auf einem ehemaligen Eisenbahnkorridor rund um den Kern von Atlanta errichtet wurde.Obwohl die BeltLine dazu gedacht war, die Bewohner von Atlanta zu verbinden und ihre Lebensqualität zu verbessern, hat sie die Wohnkosten auf nahegelegenen Grundstücken in die Höhe getrieben und einkommensschwache Haushalte in Vororte mit weniger Dienstleistungen als in Innenstadtvierteln verdrängt.

Die BeltLine ist zu einem Paradebeispiel für das geworden, was Stadtforscher als „Grüne Gentrifizierung” – ein Prozess, bei dem die Wiederherstellung heruntergekommener städtischer Gebiete durch die Hinzufügung grüner Elemente die Immobilienpreise in die Höhe treibt und die Bewohner der Arbeiterklasse verdrängt.Wenn Städte sich nicht auf diese Auswirkungen vorbereiten, können Gentrifizierung und Verdrängung einkommensschwächere Viertel in Gebiete mit konzentriertem Wohlstand und nicht in blühende, vielfältige Gemeinschaften verwandeln.

Die USAsteht derzeit vor einem landesweite Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum.Viele Faktoren haben dazu beigetragen, aber als Stadtwissenschaftler, Ich glaube, dass es wichtig ist, aus den Erfahrungen von Atlanta zu lernen.

Keine schwarze Mehrheit mehr

UNS.Städte sind im Allgemeinen vielfältige Orte, und viele von ihnen werden es immer vielfältiger.Aber die Stadt Atlanta geht in die entgegengesetzte Richtung:Es wird reicher und weißer.

Im Jahr 1990 waren 67 % der Einwohner der Stadt Schwarze;bis 2019 war dieser Anteil auf 48 % gesunken.Gleichzeitig stieg der Anteil der Erwachsenen mit Hochschulabschluss von 27 % auf über 56 %.Das Durchschnittseinkommen in der Stadt stieg von 60 % des Durchschnittseinkommens der Stadt viel größere Metropolregion Atlanta auf 110 %.Das mittlere Familieneinkommen in der Stadt hat sich im Jahr 2021 in US-Dollar fast verdoppelt und ist von etwa 50.000 US-Dollar auf 96.000 US-Dollar gestiegen.

Die stärkste Gentrifizierung fand ab 2011 statt Zwangsvollstreckungskrise 2008–2010.Weltweit bezeichnen Stadtforscher diese Periode als eine von „„Fünfte Welle“ der Gentrifizierung, in dem ein starker Anstieg der Mietnachfrage Spekulationen mit Mietimmobilien auslöste, die die Wohnkosten in die Höhe trieben.

In Atlanta kam die BeltLine zu diesem Zeitpunkt richtig in Fahrt, nachdem sie Anfang der 2000er Jahre vorgeschlagen und offiziell als System eingeführt wurde Steuererhöhungsfinanzierungsbezirk, oder TIF, im Jahr 2005.In diesen Bezirken werden erwartete Steigerungen der Grundsteuereinnahmen zur Vorfinanzierung von Entwicklungsprojekten verwendet.Kein Stadtentwicklungsprojekt im Großraum Atlanta – und vielleicht im ganzen Land – war so transformativ.

Treibt Gentrifizierung und Verdrängung voran

Noch bevor der BeltLine TIF-Bezirk eingeführt wurde, begannen Förderer, Entwickler, Berater und viele Stadtbeamte damit, die Vorteile einer geplanten öffentlich-privaten Partnerschaft anzupreisen, die große Teile der Stadt neu gestalten könnte.Kurz nachdem der Sondersteuerbezirk für das Projekt offiziell verabschiedet wurde, gründete die Stadt Atlanta eine angeschlossene gemeinnützige Organisation. Atlanta BeltLine, Inc., um die BeltLine zu implementieren und zu verwalten.

Im Jahr 2004 Yale-Architekt Alexander Garvin veröffentlichte einen Bericht mit dem Titel „Die BeltLine Smaragd-Halskette:Atlantas neuer öffentlicher Raum.“ „Die zukünftigen Nutzer der BeltLine sind ein attraktiver Markt“, schrieb Garvin.„Die ersten Informationen über das Projekt haben den Immobilienwert bereits beschleunigt.“ Im Jahr 2005 nannte ein Entwickler die BeltLine „aufregendstes Immobilienprojekt, seit Sherman Atlanta niedergebrannt hat.”

Viele Viertel, durch die die BeltLine verläuft, insbesondere im Süden und Westen der Stadt, hatten jahrzehntelange Desinvestitionen erlebt und waren überwiegend schwarz und einkommensschwach.Aber die Förderer machten sich keine Sorgen darüber, dass Investoren und Spekulanten Land in der Nähe der BeltLine aufkaufen könnten, und bereiteten sich nicht auf Verdrängung und Ausgrenzung vor.In Garvins Bericht wurden die Begriffe „erschwinglich“, „Gentrifizierung“, „geringes Einkommen“ oder „geringes Einkommen“ nicht erwähnt.

In einem Studie 2007 für die Gemeindegruppe Georgia Stand-Up, Ich habe festgestellt, dass die Immobilienwerte in der Nähe der Gürtellinie viel schneller anstiegen als in weiter entfernten Gebieten.Dies bedeutete, dass die Grundsteuern für viele Hausbesitzer mit geringerem Einkommen anstiegen und die Vermieter von Mietobjekten als Reaktion darauf wahrscheinlich die Mieten erhöhen würden.Durch diesen Prozess wurden einkommensschwächere Familien direkt vertrieben und viele Gebiete rund um die BeltLine für sie unbezahlbar.

Die BeltLine-TIF-Verordnung enthielt einige Bestimmungen zur Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum, aber wie ich in meinem Buch zeige, waren sie grundsätzlich unzureichend und fehlerhaft.Die BeltLine war das Werk einer Koalition, zu der auch Kernmitglieder der traditionellen „BeltLine“ von Atlanta gehörten.städtisches Regime” – gewählte Beamte und die Geschäftselite der Innenstadt.Ihre Vision brachte eine wohlhabendere, weißere Stadtbevölkerung hervor.

Nicht-integratives Wachstum

Anstatt sich auf die Sicherung von Grundstücken für bezahlbaren Wohnraum zu konzentrieren, als die Preise niedrig waren, hat Atlanta BeltLine, Inc.Der Bau von Wegen und Parks wurde priorisiert.Diese Merkmale trugen dazu bei, den Immobilienwert zu steigern und die Gentrifizierung und Verdrängung zu beschleunigen.

Nach dem Subprime-Hypothekenkrise In den Jahren 2007 und 2010 übten Zwangsvollstreckungen Druck auf die Immobilienmärkte aus.Atlanta hat von 2010 bis 2019 etwa 7.000 kostengünstige Mieteinheiten verloren.Unterdessen boomte der Bau neuer, teurerer Wohnungen:Etwa im gleichen Zeitraum wurden Genehmigungen für mehr als 37.000 Einheiten erteilt.

Meiner Berechnung zufolge ist der Arbeitsmarkt in Atlanta von 330.000 Arbeitsplätzen im Jahr 2011 auf über 437.000 Arbeitsplätze im Jahr 2019 explodiert.Unternehmen wie Google, Honeywell und Microsoft zogen ein, oft mit städtischen und staatlichen Zuschüssen.Viele neue Arbeitsplätze zahlten mehr als 100.000 US-Dollar pro Jahr und gingen an junge, hochqualifizierte Arbeitskräfte, was die Nachfrage nach Wohnraum steigerte.

Im Jahr 2017 veröffentlichte die Atlanta Journal-Constitution einen hochkarätigen Artikel investigative Serie Dies dokumentiert, dass die BeltLine in 11 Jahren nur 600 Einheiten bezahlbaren Wohnraums produziert hat – weit unter dem Tempo, das erforderlich wäre, um das Ziel von 5.600 bis 2030 zu erreichen.Einige dieser Einheiten wurden an Haushalte mit hohem Einkommen weiterverkauft.Bald darauf, der CEO von Atlanta BeltLine, Inc.resigniert.

In diesem Jahr überarbeiteten ein Student und ich meine Studie von 2007 über den Hauswert rund um die BeltLine.Wieder einmal stellten wir fest, dass in den von uns untersuchten Jahren – dieses Mal von 2011 bis 2015 – die Immobilienpreise in der Nähe der Gürtellinie lagen stieg viel schneller als in weiter entfernten Gebieten.Die BeltLine war sicherlich nicht die einzige Ursache für Gentrifizierung und Rassenausgrenzung in Atlanta, aber sie trug wesentlich dazu bei.

Atlanta BeltLine, Inc.hat in den letzten Jahren sein Angebot an bezahlbarem Wohnraum ausgeweitet und Ende 2020 ein Programm zur Zahlung der erhöhten Grundsteuern von Altbewohnern initiiert.Zu diesem Zeitpunkt in der Existenz von BeltLine könnten die Bemühungen zur Verhinderung von Vertreibung jedoch zu gering und zu spät sein.Bis Mai 2021 hatten sich lediglich 128 Hausbesitzer für das Programm beworben. Nur 21 hatten Hilfe erhalten.

Erschwinglichkeit steht an erster Stelle

Was können andere Städte aus Atlantas Erfahrungen lernen?Meiner Ansicht nach ist die wichtigste Erkenntnis die Bedeutung von Vorantreiben bezahlbarer Wohnraumbemühungen im Zusammenhang mit großen Sanierungsprojekten.

Dies bedeutet, dass nahegelegene Grundstücke so früh wie möglich zusammengestellt und konserviert werden, um sie später für bezahlbaren Wohnraum zu nutzen.Städte sollten außerdem die Grundsteuererhöhungen für Hausbesitzer mit geringem Einkommen und für Immobilieneigentümer begrenzen, die bereit sind, einen erheblichen Teil ihrer Mieteinheiten erschwinglich zu halten.Sie könnten kostengünstige, langfristige Finanzierungen für bestehende, günstigere Mietobjekte anbieten – wiederum im Gegenzug dafür, dass die Miete erschwinglich bleibt.

Einige große Stadtsanierungsprojekte, wie der 11th Street Bridge Park in Washington, scheinen ernsthafte Anstrengungen zu unternehmen Gentrifizierung und Vertreibung antizipieren und abmildern.Ich hoffe, dass weitere Städte diesem Beispiel folgen, bevor sie „transformative“ Projekte in Angriff nehmen.