4 أسباب تجعل الإسكان الميسور التكلفة بطيئًا في التعافي بعد الكوارث مثل الأعاصير، وما يمكن للمجتمعات فعله حيال ذلك

غالبًا ما تكون كيفية تعافي المجتمع بعد كارثة مثل إعصار إيان بمثابة سؤال "الدجاجة والبيضة":أيهما يعود أولا الشركات أم الأسر؟

تحتاج الشركات إلى موظفين وعملاء حتى تتمكن من العمل.تحتاج الأسر إلى وظائف والخدمات التي تقدمها الشركات.

باعتباري باحثًا في التخطيط الحضري يركز على تعافي الإسكان بعد الكوارث، فقد وجدت في بحثي أنهم يعتمدون على بعضهم البعض.ومع ذلك، في المجتمعات الساحلية، يعتمد انتعاش الأعمال التجارية القائمة على السياحة مثل المطاعم والفنادق إلى حد كبير على عودة السكن بأسعار معقولة للموظفين.

وتعد مدينة روكبورت بولاية تكساس، حيث وصل إعصار هارفي إلى اليابسة في عام 2017، مثالاً على هذا التحدي.إنه مجتمع صغير يلبي احتياجات المصطافين وصيادي الأسماك، بما في ذلك المشاهير مثل مغني الريف جورج سترايت، الذي تم تصوير حملة إعلانية في عام 2018 حث السياح على العودة إلى روكبورت.ومع ذلك، فإن جذب السياح ليس بالأمر السهل دون وجود مطاعم وفنادق تعمل بكامل طاقتها.في مراجعة مجتمعية نُشرت في نفس الوقت تقريبًا، وقال قادة الأعمال في روكبورت أن عدم قدرة العمال ذوي الأجور المنخفضة على العثور على سكن في المنطقة كان عقبة رئيسية أمام تعافيهم.

لقد كنت أدرس تعافي الإسكان منذ عام 2008، عندما دمر إعصار آيك أجزاء كبيرة من جالفستون، تكساس.لقد وجدت أنه في العديد من المجتمعات، السكن بأسعار معقولة يعود فقط ببطء شديد بعد الكارثة، إذا حدث ذلك على الإطلاق.

يميل السكن الميسر إلى أن يكون أقدم

المصدر الرئيسي للسكن الميسور التكلفة للأسرة الواحدة في معظم المجتمعات يأتي مما يعرف بـ "تصفية.”

الأحياء لها دورة حياة.مع تقدمهم في السن، إما يتم إعادة تطويرهم أو تحسينهم، أو يتراجعون.مع تراجع الحي، من المرجح أن يشغل المستأجرون المنازل.كما أنها أصبحت ميسورة التكلفة، وهي تميل إلى أن تكون كذلك أقل صيانة.تمر المباني السكنية المصممة للمستأجرين بدورة حياة مماثلة.

في جالفستون بعد إعصار آيك، وجدنا أن المساكن الأكثر تضررا كان في كثير من الأحيان في الأحياء ذات الدخل المنخفض والتي تسكنها الأقليات في الغالب مع منازل قديمة.

تم بناء الكثير من مساكن القوى العاملة في هذه الأحياء لوح على الصف, أي أن الطابق الأول يقع في مستوى الأرض ومعرض للفيضانات.في المقابل، كانت معظم المنازل مرتفعة التكلفة مرتفعة في أي مكان من 3 إلى 14 قدمًا (حوالي 1 إلى 4 أمتار).

ونظرًا لأن معظم المساكن ذات الأسعار المعقولة تصبح ميسورة التكلفة عندما تصبح قديمة ومتهالكة، فإن إعادة بناء المنزل بنفس الحجم ستكون أيضًا أكثر تكلفة من المنزل الأصلي، خاصة في ظل الظروف الحالية. سوق البناء الحالياضطرابات سلسلة التوريد.

علاوة على ذلك، فإن الأسر ذات الدخل المنخفض هي أقل احتمالا للحصول على التأمين المناسب أو المدخرات التي ستسمح لهم بإعادة البناء بسرعة.غالبًا ما يتعين عليهم انتظار المساعدة الفيدرالية من خلال كتلة تنمية المجتمع منحة التعافي من الكوارث البرنامج، والذي يمكن أن يستغرق سنوات للوصول إلى أصحاب المنازل.

ومن المرجح أيضًا أن تتعرض لأضرار بالغة

غالبًا ما يكون الإسكان الميسر في مناطق أقل رغبة، بما في ذلك المناطق المنخفضة المعرضة للفيضانات.

ملكنا البحث في كل من جالفستون بعد إعصار آيك وفي منطقة ميامي بعد أن وجد إعصار أندرو في عام 1992 أن المنازل ذات القيمة المنخفضة كانت أكثر عرضة للتعرض لأضرار جسيمة أثناء الفيضانات.

كما أنها تستغرق وقتًا أطول بكثير لاستعادة قيمتها، هذا إذا استعادتها على الإطلاق.في كل من جالفستون وميامي، لا تزال المنازل منخفضة القيمة التي تعرضت لأضرار جسيمة ولم تستعيد قيمتها قبل العاصفة وبعد مرور أربع سنوات على الإعصار، اكتسبت المنازل ذات القيمة الأعلى التي تعرضت لأضرار حتى ولو كانت معتدلة قيمتها.

يتعافى المساكن المستأجرة بنصف السرعة

في حين أنه من الصعب تتبع المستأجرين بعد الأعاصير، إلا أننا نعلم أنهم كذلك أكثر عرضة للتعرض للنزوح على المدى الطويل.

يظهر بحثنا أن الوحدات المستأجرة تعاني من المزيد من الضرر استرداد ما يقرب من النصف في أسرع وقت كمساكن يشغلها مالكوها.

بالنسبة للعمال ذوي الأجور المنخفضة، فإن عدم اليقين بشأن ما إذا كانوا سيتمكنون من العودة إلى الوحدات المستأجرة قد يعني أنهم يقررون ذلك ابحث عن عمل وسكن في مكان آخر.في حديثي مع سكان روكبورت بعد إعصار هارفي، سمعت مرارا وتكرارا أن العمال انتقلوا بشكل دائم إلى سان أنطونيو، على بعد 160 ميلا، أو كوربوس كريستي، على بعد 30 ميلا، للعثور على العمل والسكن بعد العاصفة.

يمكن أن تؤدي قرارات العمل إلى إبطاء استرداد الإيجار

في كل من منطقة جالفستون وميامي، وجدنا أن انتعاش الشقق والدوبلكس كان كذلك أكثر تقلبا من السكن لأسرة واحدة واستغرق وقتا أطول بكثير.

ونظرًا لأن هذه الأنواع من المساكن مملوكة للشركات وليس لشاغليها، فإن قرار إعادة البناء يكون أقل إلحاحًا وأقل عاطفية.

وفقًا للروايات المتناقلة بعد إعصار هارفي، سمعت الكثير من المنظمات المجتمعية في هيوستن عن الشراء المضاربي لمنازل الأسرة الواحدة المتضررة من قبل الشركات التي قلبتها وحولتها إلى منازل مستأجرة. تحدث المستثمرون أيضًا عن المال يمكنهم القيام بذلك شراء المنازل بأسعار مخفضة بعد العاصفة وإصلاحها وبيعها بربح كبير.

على الرغم من أن المنازل كانت دائمًا بمثابة سلع أساسية - وطريقة حاسمة لبناء الأسر للثروة - إلا أن المنازل أصبحت الآن سلعة أساسية ممارسة ملكية الشركات يحد من توفر المساكن، ويؤدي إلى تضخم أسعار المساكن.كما يؤدي تقليب المنازل إلى تشويه الأسواق من خلال الزيادات السريعة في القيمة.

ماذا يمكن للمجتمعات أن تفعل؟

ضمان حصول المجتمع على سكن ميسور التكلفة بعد وقوع الكارثة قبل وقوع الكارثة بوقت طويل.إن إنشاء خطة إنعاش مجتمعية يمكن أن يؤكد على أهمية الإسكان الميسور التكلفة للمرونة الاقتصادية للمجتمع.

إن تأطير الإسكان الميسور التكلفة باعتباره منفعة عامة وتوصيفه باعتباره "إسكان القوى العاملة" للمعلمين وموظفي إنفاذ القانون وغيرهم من موظفي الخدمة العامة من الممكن أن يساعد في التغلب على المخاوف المتعلقة بـ NIMBY ــ "ليس في الفناء الخلفي لمنزلي"، ولكنها قد تظل معركة شاقة.

وسيتعين على المجتمعات التي تتعافى حاليا أن تكون حازمة في ضمان إعادة بناء المساكن بأسعار معقولة.وهذا يعني التقدم بطلب للحصول على تمويل من الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ (FEMA) ومنحة تنمية المجتمع (Community Development Block Grant) والتفكير بشكل إبداعي حول كيفية خفض تكاليف إعادة البناء.

أحد الأساليب الإبداعية هو صناديق الأراضي المجتمعية.صناديق الأراضي المجتمعية هي وسيلة لشراء وامتلاك الأراضي بشكل تعاوني يمكن للأسر الفردية البناء عليها. تحديد الأراضي المملوكة للقطاع العام أو المتبرع بها يمكن أن توفر مكانًا لإعادة بناء المنازل بسرعة للعمال ذوي الأجور المنخفضة.

يتم تجريب برنامج مبتكر آخر للتعافي السريع للإسكان الميسور التكلفة من قبل المنظمة غير الربحية تكساس هاوسرز.بدلاً من جلب مقطورات FEMA بعد وقوع الكارثة، فإن رابيدو يبني البرنامج بسرعة وبتكلفة زهيدة جوهر المنزل, ، مماثلة في الحجم لمنزل متنقل.يتم بعد ذلك تصميم المبنى الأساسي ليتم بناؤه لاحقًا في منزل أكبر بمجرد توفر الأموال الفيدرالية.

تتعامل العديد من مجتمعات فلوريدا الآن مع الأضرار التي لحقت بالمساكن ذات الأسعار المعقولة بعد إعصار إيان.يمكن للمجتمعات الساحلية في كل مكان أن تتعلم مما خبرته هذه المجتمعات وتستعد له الآن المزيد من العواصف الشديدة في المستقبل.