4 причины, по которым доступное жилье медленно восстанавливается после таких бедствий, как ураганы, и что сообщества могут с этим поделать

Как сообщество восстанавливается после такой катастрофы, как ураган «Иан», часто представляет собой вопрос «курицы и яйца»:Что возвращается первым: бизнес или домохозяйства?

Чтобы функционировать, предприятиям нужны сотрудники и клиенты.Домохозяйствам нужны рабочие места и услуги, которые предоставляют предприятия.

Как исследователь городского планирования, занимающийся восстановлением жилья после стихийных бедствий, я обнаружил в мое исследование что они взаимозависимы.Однако в прибрежных общинах восстановление туристического бизнеса, такого как рестораны и отели, во многом зависит от возвращения доступного жилья для сотрудников.

Рокпорт, штат Техас, где в 2017 году обрушился ураган Харви, является примером этой проблемы.Это небольшое сообщество, которое обслуживает отдыхающих и спортивных рыбаков, включая таких знаменитостей, как кантри-певец Джордж Стрейт, который снял рекламную кампанию в 2018 году призывая туристов вернуться в Рокпорт.Однако привлечь туристов непросто без полноценно функционирующих ресторанов и отелей.В обзоре сообщества, опубликованном примерно в то же время, лидеры бизнеса в Рокпорте заявили что неспособность низкооплачиваемых рабочих найти жилье в этом районе была ключевым препятствием на пути к их собственному выздоровлению.

Я изучаю восстановление жилья с 2008 года, когда ураган «Айк» опустошил большую часть Галвестона, штат Техас.Я обнаружил, что во многих общинах доступное жилье возвращается очень медленно после катастрофы, если вообще будет.

Доступное жилье имеет тенденцию быть старше

Основным источником доступного жилья для одной семьи в большинстве сообществ является то, что известно как «фильтрация.”

Районы имеют жизненный цикл.С возрастом они либо перестраиваются, либо облагораживаются, либо приходят в упадок.По мере того, как район приходит в упадок, дома с большей вероятностью будут заняты арендаторами.Они также становятся более доступными и, как правило, менее ухоженный.Многоквартирные дома, предназначенные для арендаторов, проходят аналогичный жизненный цикл.

В Галвестоне после урагана Айк. мы обнаружили, что самое поврежденное жилье часто находился в районах с низкими доходами и преимущественно меньшинствами со старыми домами.

Большая часть жилья для рабочей силы в этих кварталах была построена плита на уклоне, Это означает, что первый этаж находится на уровне земли и уязвим для затопления.Напротив, большинство более дорогих домов были приподняты на высоту от 3 до 14 футов (примерно от 1 до 4 метров).

Поскольку большинство доступного жилья становится доступным, когда оно стареет и ветшает, восстановление дома того же размера также будет дороже, чем первоначальное, особенно в условиях текущий строительный рыноксбои в цепочке поставок.

Кроме того, семьи с низкими доходами меньше шансов иметь адекватную страховку или сбережения, которые позволят им быстро восстановиться.Им часто приходится ждать федеральной помощи через Грант на блок развития сообщества после стихийного бедствия Программа, которая может занять годы, чтобы достичь домовладельцев.

Кроме того, вероятность серьезного повреждения выше.

Доступное жилье часто находится в менее привлекательных районах, в том числе в низменных районах, подверженных наводнениям.

Наш исследования как в Галвестоне после урагана Айк, так и в районе Майами после урагана Эндрю в 1992 году выяснилось, что недорогие дома, скорее всего, понесут значительный ущерб во время наводнения.

Им также потребуется гораздо больше времени, чтобы восстановить свою стоимость, если они вообще ее восстановят.И в Галвестоне, и в Майами недорогие дома, получившие серьезные повреждения, все еще не восстановили свою доштормовую стоимость через четыре года после урагана, в то время как более дорогие дома, получившие даже умеренный ущерб, выросли в цене.

Арендное жилье восстанавливается вдвое быстрее

Хотя после ураганов арендаторов трудно отследить, мы знаем, что они с большей вероятностью испытают долгосрочное перемещение.

Наше исследование показывает, что арендованные помещения страдают больше от повреждений и выздоравливайте примерно вполовину быстрее как жилье, занимаемое собственником.

Для низкооплачиваемых работников неуверенность в том, смогут ли они вернуться в арендуемое жилье, может означать, что они решают искать работу и жилье в другом месте.Разговаривая с жителями Рокпорта после урагана Харви, я неоднократно слышал, что рабочие переехали на постоянное место жительства в Сан-Антонио, находящийся в 160 милях отсюда, или в Корпус-Кристи, в 30 милях отсюда, чтобы найти работу и жилье после урагана.

Деловые решения могут замедлить восстановление арендной платы

Как в Галвестоне, так и в районе Майами мы обнаружили, что возврат квартир и дуплексов был гораздо более нестабильный чем индивидуальное жилье, и заняло гораздо больше времени.

Поскольку эти типы жилья принадлежат предприятиям, а не жильцам, решение о восстановлении является менее срочным и менее эмоциональным.

Как ни странно, после Харви я много слышал от общественных организаций Хьюстона о спекулятивной покупке поврежденных домов на одну семью корпорациями, которые продавали их и превращали в дома для сдачи в аренду. Инвесторы также говорили о деньгах они могли бы сделать это покупка домов по сниженным ценам после урагана починил их и продал с большой прибылью.

Хотя дома всегда были товаром – и важнейшим способом создания богатства семей – практика корпоративного владения ограничивает доступность жилья, повышая цены на жилье.Перепродажа домов также искажает рынки из-за быстрого роста стоимости.

Что могут сделать сообщества?

Обеспечение того, чтобы у сообщества было доступное жилье после стихийного бедствия, начинается задолго до того, как оно произойдет.Создание плана восстановления сообщества может подчеркнуть важность доступного жилья для экономической устойчивости сообщества.

Представление доступного жилья как общественного блага и характеристика его как «жилья для рабочей силы» для учителей, сотрудников правоохранительных органов и других государственных служащих может помочь преодолеть проблемы НИМБИ – «не на моем заднем дворе» – но это все равно может быть тяжелой битвой.

Сообществам, которые в настоящее время восстанавливаются, придется активно добиваться восстановления доступного жилья.Это означает, что нужно подать заявку на получение финансирования от FEMA и Community Development Block Grant и творчески подумать о том, как снизить затраты на восстановление.

Одним из творческих подходов является общественные земельные фонды.Общественные земельные фонды — это способ совместной покупки и владения землей, на которой отдельные домохозяйства могут строить. Определение земли который находится в государственной собственности или пожертвован, может стать местом для быстрого восстановления домов для низкооплачиваемых работников.

Еще одну инновационную программу быстрого восстановления доступного жилья пилотирует некоммерческая организация Техас Хаузерс.Вместо того, чтобы привозить трейлеры FEMA после катастрофы, Рапидо программа быстро и недорого строится ядро дома, по размеру напоминающий передвижной дом.Затем ядро ​​проектируется для того, чтобы позже перестроить его в более крупный дом, как только появятся федеральные средства.

Несколько сообществ Флориды сейчас борются с ущербом, нанесенным доступному жилью после урагана Йен.Прибрежные сообщества повсюду могут извлечь уроки из того, что эти сообщества испытали, и уже сейчас подготовиться к этому. более сильные штормы в будущем.