ハリケーンなどの災害後、手頃な価格の住宅の復旧が遅れる 4 つの理由と地域社会ができること

ハリケーン イアンのような災害後にコミュニティがどのように回復するかは、多くの場合「鶏が先か、卵が先か」のような問題です。企業と家計のどちらが最初に戻りますか?

企業が機能するには従業員と顧客が必要です。世帯は仕事と企業が提供するサービスを必要としています。

災害後の住宅復興に焦点を当てた都市計画研究者として、私は次のことに気づきました。 私の研究 彼らは相互に依存しているということ。しかし、沿岸地域のコミュニティでは、レストランやホテルなどの観光業の回復は、従業員のための手頃な価格の住宅の返還に大きく依存しています。

2017 年にハリケーン ハービーが上陸したテキサス州ロックポートは、その課題の一例です。ここは、カントリー歌手のジョージ・ストレイトのような有名人を含む、行楽客やスポーツフィッシングを楽しむ小さなコミュニティです。 広告キャンペーンを撮影しました 2018年には観光客にロックポートに戻るよう呼びかけた。ただし、完全に機能するレストランやホテルがなければ、観光客を呼び込むのは簡単ではありません。ほぼ同時期に公開されたコミュニティレビューでは、 ロックポートのビジネスリーダーはこう語った。 低賃金労働者がその地域で住居を見つけることができないことが、彼ら自身の復興にとって大きな障害となっているということだ。

私はハリケーン アイクがテキサス州ガルベストンの大部分を壊滅させた 2008 年以来、住宅の復旧について研究してきました。多くのコミュニティでは、手頃な価格の住宅が存在することがわかりました。 非常にゆっくりとしか戻らない たとえ災害があったとしても。

手頃な価格の住宅は築年数が経過する傾向にある

ほとんどの地域社会における手頃な価格の一戸建て住宅の主な供給源は、いわゆる「フィルタリング.”

近所にはライフサイクルがあります。高齢化に伴い、再開発や高級化が進むか、衰退します。近隣地域が衰退すると、家は賃貸人によって占有される可能性が高くなります。また、価格も手頃になり、 あまりよく維持されていない. 。賃貸人向けに設計されたアパートの建物も同様のライフサイクルを経ます。

ハリケーン・アイク後のガルベストンでは、 最も被害を受けた住宅が判明した 多くの場合、低所得者層が多く少数派が住む地域にあり、古い家が建っていました。

これらの地域の労働者用住宅の多くは、 勾配上のスラブ, 、つまり 1 階は地上にあり、浸水しやすいことを意味します。対照的に、より高価な住宅のほとんどは 3 ～ 14 フィート (約 1 ～ 4 メートル) の高さでした。

ほとんどの手頃な価格の住宅は、古くなり老朽化することで手頃な価格になるため、特に住宅の建て替えが困難な状況では、同じ大きさの住宅を建て直す場合も元の住宅よりも高価になります。 現在の建設市場のサプライチェーンの混乱。

さらに、低所得世帯は、 適切な保険に加入している可能性が低い または、すぐに再建できるよう節約することもできます。彼らは多くの場合、連邦政府の援助を待たなければなりません。 まちづくり街区交付金 災害復興 このプログラムは住宅所有者に届くまでに何年もかかる場合があります。

深刻なダメージを受ける可能性も高くなります

手頃な価格の住宅は、洪水の危険がある低地など、あまり望ましくない地域にあることがよくあります。

私たちの ハリケーン・アイク後のガルベストンとマイアミ地域の両方での研究 1992 年のハリケーン アンドリューの後、価値の低い住宅は洪水時に大きな被害を受ける可能性が最も高いことがわかりました。

また、たとえ価値を回復したとしても、回復するまでにさらに長い時間がかかります。ガルベストンとマイアミの両方では、大規模な被害を受けた価値の低い住宅が依然として残っている 嵐前の価値を回復していない ハリケーンから4年が経ち、中程度の被害を受けたより価値の高い住宅の価値が高まった。

賃貸住宅の復旧速度は半分に

ハリケーンの後に賃貸人を追跡するのは困難ですが、私たちは彼らが賃貸人であることを知っています。 長期的な避難を経験する可能性が高い.

私たちの調査によると、賃貸住宅はより多くの損害を受けており、 半分くらいの速さで回復する 持ち家として。

低賃金労働者にとって、賃貸住宅に戻れるかどうかが不確実なため、次の決断を下すことになる可能性があります。 他の場所で仕事と住まいを探す. 。ハリケーン・ハービーの後にロックポートの住民と話したとき、嵐の後、労働者たちが仕事と住まいの両方を求めて260マイル離れたサンアントニオ、または30マイル離れたコーパスクリスティに永住したという話を繰り返し聞いた。

経営上の決定により賃貸料の回復が遅れる可能性がある

ガルベストン地域とマイアミ地域の両方で、アパートとデュプレックスの回復が進んでいることがわかりました。 はるかに不安定な 一戸建て住宅よりもはるかに時間がかかりました。

これらの住宅タイプは居住者ではなく企業が所有するため、建て替えの決定は緊急性が低く、感情的になることもありません。

ハーベイ事件後の逸話ですが、私はヒューストンの地域団体から、破損した一戸建て住宅を企業が投機的に購入し、それを裏返して賃貸住宅に変えているという話をよく聞きました。 投資家らも資金について語った 彼らはそれまでに作ることができた カットレート価格で家を買う 嵐の後、修理して売って大儲けした。

住宅は常に商品であり、家族が富を築く重要な方法でもありますが、 企業所有権の実践 住宅の入手可能性を制限し、住宅価格を高騰させます。住宅の反転は、価値の急速な上昇を通じて市場を歪めることにもなります。

コミュニティには何ができるでしょうか?

災害が発生するかなり前に、災害発生後も地域社会が手頃な価格の住宅を確保できるようにする。コミュニティ復興計画を作成すると、コミュニティの経済的回復力にとって手頃な価格の住宅の重要性を強調できます。

手頃な価格の住宅を公共財として位置づけ、それを教師、法執行官、その他の公務員のための「労働力住宅」として特徴づけることは、NIMBY（「私の裏庭にはない」）の懸念を克服するのに役立つ可能性があるが、それでも困難な戦いになる可能性がある。

現在回復しつつある地域社会は、手頃な価格の住宅の再建を確実にすることに積極的に取り組む必要がある。これは、FEMA とコミュニティ開発ブロック補助金の資金を申請し、再建のコストを削減する方法について創造的に考えることを意味します。

創造的なアプローチの 1 つは、 コミュニティ土地信託. 。コミュニティ土地信託は、各世帯がその上に建設できる土地を共同で購入して所有する方法です。 土地の特定 公有または寄付された住宅は、低賃金労働者に迅速に住宅を再建する場所を提供することができます。

手頃な価格の住宅を迅速に回復するための別の革新的なプログラムが、非営利団体によって試験的に実施されています。 テキサス・ハウザーズ. 。災害後にFEMAのトレーラーを持ち込むのではなく、 ラピド プログラムを迅速かつ安価に構築する 家の核となる部分, 、トレーラーハウスと同じくらいの大きさです。このコアは、連邦資金が利用可能になったら、後でより大きな住宅に建てられるように設計されています。

フロリダ州のいくつかのコミュニティは現在、ハリケーン・イアンによる手頃な価格の住宅への被害に対処している。世界中の沿岸地域のコミュニティは、コミュニティが経験したことから学び、今から備えることができます。 将来的にはさらに激しい嵐が起こる.