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Cómo se recupera una comunidad después de un desastre como el huracán Ian es a menudo una pregunta del “huevo y la gallina”:¿Qué regresa primero: las empresas o los hogares?
Las empresas necesitan empleados y clientes para poder funcionar.Los hogares necesitan empleos y los servicios que brindan las empresas.
Como investigador de planificación urbana que se centra en la recuperación de viviendas después de desastres, he encontrado en mi investigación que son mutuamente dependientes.Sin embargo, en las comunidades costeras, la recuperación de negocios turísticos como restaurantes y hoteles depende en gran medida del retorno de viviendas asequibles para los empleados.
Rockport, Texas, donde el huracán Harvey tocó tierra en 2017, es un ejemplo del desafío.Es una pequeña comunidad que atiende a turistas y pescadores deportivos, incluidas celebridades como el cantante de country George Strait, quien filmó una campaña publicitaria en 2018 instando a los turistas a regresar a Rockport.Sin embargo, atraer turistas no es fácil sin restaurantes y hoteles en pleno funcionamiento.En una revisión de la comunidad publicada aproximadamente al mismo tiempo, líderes empresariales en Rockport dijeron que la incapacidad de los trabajadores con salarios bajos para encontrar vivienda en la zona era un obstáculo clave para su propia recuperación.
He estado estudiando la recuperación de la vivienda desde 2008, cuando el huracán Ike devastó gran parte de Galveston, Texas.He descubierto que en muchas comunidades las viviendas asequibles regresa muy lentamente después de un desastre, en todo caso.
Las viviendas asequibles tienden a ser más antiguas
La principal fuente de viviendas unifamiliares asequibles en la mayoría de las comunidades proviene de lo que se conoce como “filtración.”
Los barrios tienen un ciclo de vida.A medida que envejecen, son remodelados, aburguesados o decaen.A medida que un vecindario decae, es más probable que las casas estén ocupadas por inquilinos.También se vuelven más asequibles y tienden a ser menos bien mantenido.Los edificios de apartamentos diseñados para inquilinos pasan por un ciclo de vida similar.
En Galveston después del huracán Ike, encontramos que las viviendas más dañadas a menudo se encontraba en vecindarios de bajos ingresos y predominantemente minoritarios con casas antiguas.
Gran parte de las viviendas para trabajadores en estos vecindarios se construyeron losa a nivel, lo que significa que el primer piso está al nivel del suelo y es vulnerable a inundaciones.Por el contrario, la mayoría de las casas de mayor costo estaban elevadas entre 3 y 14 pies (aproximadamente entre 1 y 4 metros).
Debido a que la mayoría de las viviendas asequibles se vuelven asequibles cuando se vuelven viejas y deterioradas, reconstruir una casa del mismo tamaño también será más costosa que la original, especialmente en medio de la mercado actual de la construcciónLas interrupciones de la cadena de suministro.
Además, las familias de bajos ingresos menos probabilidades de tener un seguro adecuado o ahorros que les permitan reconstruir rápidamente.A menudo deben esperar la asistencia federal a través del Subvención global para el desarrollo comunitario y recuperación ante desastres programa, que puede tardar años en llegar a los propietarios de viviendas.
También es más probable que sufra daños graves.
Las viviendas asequibles suelen encontrarse en zonas menos deseables, incluidas zonas bajas propensas a inundaciones.
Nuestro investigación tanto en Galveston después del huracán Ike como en el área de Miami Después del huracán Andrew en 1992, se descubrió que las viviendas de bajo valor tenían más probabilidades de sufrir grandes daños durante las inundaciones.
También tardan mucho más en recuperar su valor, si es que lo recuperan.Tanto en Galveston como en Miami, las casas de bajo valor que sufrieron grandes daños aún no habían recuperado su valor anterior a la tormenta cuatro años después del huracán, mientras que las casas de mayor valor que sufrieron daños incluso moderados ganaron valor.
La vivienda en alquiler se recupera la mitad de rápido
Si bien es difícil rastrear a los inquilinos después de los huracanes, sí sabemos que son más probabilidades de experimentar un desplazamiento a largo plazo.
Nuestra investigación muestra que las unidades de alquiler sufren más daños y recuperarse aproximadamente la mitad de rápido como vivienda ocupada por sus propietarios.
Para los trabajadores con salarios bajos, la incertidumbre sobre si podrán regresar a las unidades de alquiler puede significar que decidan buscar trabajo y vivienda en otro lugar.Al hablar con residentes de Rockport después del huracán Harvey, escuché repetidamente que los trabajadores se habían mudado permanentemente a San Antonio, a 160 millas de distancia, o a Corpus Christi, a 30 millas de distancia, para encontrar trabajo y vivienda después de la tormenta.
Las decisiones comerciales pueden ralentizar la recuperación del alquiler
Tanto en Galveston como en el área de Miami, encontramos que la recuperación de apartamentos y dúplex fue mucho más volátil que las viviendas unifamiliares y llevó mucho más tiempo.
Debido a que estos tipos de viviendas son propiedad de empresas y no de ocupantes, la decisión de reconstruir es menos urgente y menos emocional.
Como anécdota, después de Harvey, escuché mucho de organizaciones comunitarias en Houston sobre la compra especulativa de viviendas unifamiliares dañadas por parte de corporaciones que las voltearon y las convirtieron en casas de alquiler. Los inversores también hablaron del dinero. podrían hacer por comprar casas a precios reducidos después de la tormenta, reparándolos y vendiéndolos obteniendo grandes ganancias.
Si bien las casas siempre han sido bienes de consumo (y una forma fundamental de generar riqueza para las familias), la práctica de propiedad corporativa restringe la disponibilidad de viviendas, inflando los precios de las mismas.El cambio de viviendas también distorsiona los mercados a través de rápidos aumentos de los valores.
¿Qué pueden hacer las comunidades?
Garantizar que una comunidad tenga viviendas asequibles después de que comience un desastre mucho antes de que ocurra.La creación de un plan de recuperación comunitaria puede enfatizar la importancia de la vivienda asequible para la resiliencia económica de la comunidad.
Enmarcar la vivienda asequible como un bien público y caracterizarla como “vivienda para trabajadores” para maestros, agentes del orden y otros servidores públicos puede ayudar a superar las preocupaciones de NIMBY (“no en mi patio trasero”), pero aún así puede ser una batalla cuesta arriba.
Las comunidades que actualmente se recuperan tendrán que ser agresivas para garantizar la reconstrucción de viviendas asequibles.Esto significa solicitar fondos de FEMA y de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario y pensar creativamente sobre cómo reducir los costos de reconstrucción.
Un enfoque creativo es fideicomisos de tierras comunitarias.Los fideicomisos de tierras comunitarias son una forma de comprar y poseer de manera cooperativa tierras en las que los hogares individuales pueden construir. Identificando la tierra que sea de propiedad pública o donado puede proporcionar un lugar para reconstruir rápidamente viviendas para trabajadores con salarios bajos.
La organización sin fines de lucro está poniendo a prueba otro programa innovador para la rápida recuperación de viviendas asequibles. Casas de Texas.En lugar de traer remolques de FEMA después de un desastre, la Rápido El programa se construye de forma rápida y económica. el núcleo de una casa, similar en tamaño a una casa móvil.Luego se diseña el núcleo para convertirlo más tarde en una casa más grande una vez que los fondos federales estén disponibles.
Varias comunidades de Florida ahora están lidiando con daños a viviendas asequibles después del huracán Ian.Las comunidades costeras de todo el mundo pueden aprender de lo que han experimentado y prepararse ahora para ello. tormentas más extremas en el futuro.