4 motivi per cui la ripresa degli alloggi a prezzi accessibili è lenta dopo disastri come gli uragani e cosa possono fare le comunità al riguardo

Il modo in cui una comunità si riprende dopo un disastro come l'uragano Ian è spesso una questione "dell'uovo e della gallina":Cosa torna prima: le imprese o le famiglie?

Le aziende hanno bisogno di dipendenti e clienti per poter funzionare.Le famiglie hanno bisogno di posti di lavoro e di servizi forniti dalle imprese.

Come ricercatore di pianificazione urbana che si concentra sul recupero abitativo dopo i disastri, ho trovato in la mia ricerca che sono reciprocamente dipendenti.Tuttavia, nelle comunità costiere, la ripresa delle attività turistiche come ristoranti e hotel dipende in gran parte dalla restituzione di alloggi a prezzi accessibili per i dipendenti.

Rockport, in Texas, dove l’uragano Harvey si è abbattuto nel 2017, è un esempio di questa sfida.È una piccola comunità che si rivolge a vacanzieri e pescatori sportivi, comprese celebrità come il cantante country George Strait, che filmato una campagna pubblicitaria nel 2018 esortando i turisti a tornare a Rockport.Tuttavia, attirare turisti non è facile senza ristoranti e hotel perfettamente funzionanti.In una recensione della comunità pubblicata più o meno nello stesso periodo, hanno detto i leader aziendali di Rockport che l’incapacità dei lavoratori a basso salario di trovare un alloggio nella zona era un ostacolo fondamentale alla loro ripresa.

Studio il recupero edilizio dal 2008, quando l’uragano Ike devastò gran parte di Galveston, in Texas.Ho scoperto che in molte comunità, alloggi a prezzi accessibili ritorna solo molto lentamente dopo un disastro, se non del tutto.

Gli alloggi a prezzi accessibili tendono ad essere più vecchi

La principale fonte di alloggi unifamiliari a prezzi accessibili nella maggior parte delle comunità proviene da ciò che è noto come "filtraggio.”

I quartieri hanno un ciclo di vita.Invecchiando, vengono riqualificati o gentrificati, oppure declinano.Quando un quartiere diminuisce, è più probabile che le case siano occupate da affittuari.Diventano anche più convenienti e tendono ad esserlo meno ben mantenuto.Gli edifici residenziali progettati per gli affittuari attraversano un ciclo di vita simile.

A Galveston dopo l'uragano Ike, abbiamo scoperto che gli alloggi più danneggiati era spesso in quartieri a basso reddito e prevalentemente di minoranza con case più vecchie.

Gran parte degli alloggi per la forza lavoro in questi quartieri sono stati costruiti lastra sul livello, il che significa che il primo piano è a livello del suolo e vulnerabile alle inondazioni.La maggior parte delle case più costose, al contrario, erano elevate da 3 a 14 piedi (da 1 a 4 metri circa).

Poiché la maggior parte degli alloggi a prezzi accessibili diventano accessibili quando diventano vecchi e fatiscenti, anche ricostruire una casa delle stesse dimensioni sarà più costoso dell’originale, soprattutto in mezzo al periodo mercato edilizio attualele interruzioni della catena di fornitura.

Inoltre, lo sono le famiglie a basso reddito meno probabilità di avere un’assicurazione adeguata o risparmi che consentiranno loro di ricostruirsi rapidamente.Spesso devono attendere l'assistenza federale attraverso il Sovvenzione in blocco per lo sviluppo comunitario Disaster Recovery programma, che può richiedere anni per raggiungere i proprietari di case.

È anche più probabile che venga gravemente danneggiato

Gli alloggi a prezzi accessibili si trovano spesso in aree meno desiderabili, comprese le zone basse soggette a inondazioni.

Nostro ricerca sia a Galveston dopo l'uragano Ike che nell'area di Miami dopo che l’uragano Andrew nel 1992 scoprì che le case di scarso valore avevano maggiori probabilità di subire ingenti danni durante le inondazioni.

Inoltre, impiegano molto più tempo per recuperare il loro valore, ammesso che lo recuperino.Sia a Galveston che a Miami, case di scarso valore hanno riportato ancora ingenti danni non avevano riacquistato il loro valore pre-tempesta quattro anni dopo l’uragano, mentre le case di valore più elevato che subivano danni anche moderati acquistavano valore.

Gli alloggi in affitto si riprendono la metà più velocemente

Sebbene gli affittuari siano difficili da rintracciare dopo gli uragani, sappiamo che lo sono hanno maggiori probabilità di sperimentare uno sfollamento a lungo termine.

La nostra ricerca mostra che le unità in affitto subiscono più danni e recuperare circa la metà più velocemente come abitazioni occupate dai proprietari.

Per i lavoratori a basso salario, l’incertezza sulla possibilità di tornare nelle unità in affitto può significare che decidono di farlo cercare lavoro e alloggio altrove.Parlando con i residenti di Rockport dopo l’uragano Harvey, ho sentito ripetutamente che i lavoratori si erano trasferiti permanentemente a San Antonio, a 160 miglia di distanza, o a Corpus Christi, a 30 miglia di distanza, per trovare lavoro e alloggio dopo la tempesta.

Le decisioni aziendali possono rallentare il recupero degli affitti

Sia a Galveston che nell'area di Miami, abbiamo riscontrato che il recupero di appartamenti e duplex è stato positivo molto più volatile rispetto alle abitazioni unifamiliari e ha richiesto molto più tempo.

Poiché questi tipi di alloggi sono di proprietà delle imprese e non degli occupanti, la decisione di ricostruire è meno urgente e meno emotiva.

Aneddoticamente dopo Harvey, ho sentito molto dalle organizzazioni comunitarie di Houston sull'acquisto speculativo di case unifamiliari danneggiate da parte di aziende che le hanno ribaltate e trasformate in case in affitto. Gli investitori hanno parlato anche di soldi potrebbero farcela comprare case a prezzi stracciati dopo la tempesta, sistemandoli e vendendoli con grande profitto.

Sebbene le case siano sempre state delle materie prime – e un modo fondamentale con cui le famiglie creano ricchezza – il pratica della proprietà societaria limita la disponibilità di alloggi, gonfiando i prezzi delle case.La vendita di case distorce anche i mercati attraverso rapidi aumenti di valore.

Cosa possono fare le comunità?

Garantire che una comunità disponga di alloggi a prezzi accessibili dopo che un disastro inizia ben prima che si verifichi.La creazione di un piano di ripresa della comunità può sottolineare l’importanza di alloggi a prezzi accessibili per la resilienza economica della comunità.

Inquadrare gli alloggi a prezzi accessibili come un bene pubblico e caratterizzarli come “alloggi per la forza lavoro” per insegnanti, agenti delle forze dell’ordine e altri dipendenti pubblici può aiutare a superare le preoccupazioni NIMBY – “non nel mio cortile”, ma può comunque essere una battaglia in salita.

Le comunità attualmente in ripresa dovranno essere aggressive nel garantire la ricostruzione di alloggi a prezzi accessibili.Ciò significa richiedere i finanziamenti della FEMA e del Community Development Block Grant e pensare in modo creativo a come ridurre i costi della ricostruzione.

Un approccio creativo è trust fondiari comunitari.I trust fondiari comunitari sono un modo per acquistare e possedere in modo cooperativo terreni su cui le singole famiglie possono costruire. Identificazione del terreno di proprietà pubblica o donati possono fornire un luogo in cui ricostruire rapidamente le case per i lavoratori a basso salario.

Un altro programma innovativo per il rapido recupero degli alloggi a prezzi accessibili è stato pilotato dall’organizzazione no-profit Houser del Texas.Invece di portare i trailer della FEMA dopo un disastro, il Rapido il programma viene creato in modo rapido ed economico il nucleo di una casa, di dimensioni simili a una casa mobile.Il nucleo viene quindi progettato per essere successivamente costruito in una casa più grande una volta che i fondi federali saranno disponibili.

Diverse comunità della Florida sono ora alle prese con i danni agli alloggi a prezzi accessibili dopo l’uragano Ian.Le comunità costiere di tutto il mondo possono imparare da ciò che queste comunità hanno sperimentato e per cui si preparano ora tempeste più estreme in futuro.