经济适用房在飓风等灾难后恢复缓慢的 4 个原因，以及社区可以采取哪些措施

社区如何在伊恩飓风这样的灾难之后恢复通常是一个“先有鸡还是先有蛋”的问题：企业还是家庭哪个先回报？

企业需要员工和客户才能正常运转。家庭需要工作和企业提供的服务。

作为一名专注于灾后住房恢复的城市规划研究者，我发现 我的研究 他们是相互依赖的。然而，在沿海社区，餐馆和酒店等旅游企业的复苏在很大程度上取决于员工经济适用房的恢复。

2017 年飓风哈维登陆的德克萨斯州罗克波特就是这一挑战的一个例子。这是一个迎合度假者和钓鱼运动爱好者的小社区，其中包括乡村歌手乔治·斯特雷特 (George Strait) 等名人。 拍摄广告活动 2018 年敦促游客返回罗克波特。不过，如果没有功能齐全的餐厅和酒店，吸引游客并不容易。在大约同一时间发布的社区评论中， 罗克波特的商界领袖表示 低工资工人无法在该地区找到住房是他们自身复苏的一个主要障碍。

自 2008 年飓风“艾克”摧毁了德克萨斯州加尔维斯顿的大部分地区以来，我一直在研究住房恢复。我发现在许多社区，经济适用房 返回的速度非常慢 灾难发生后，如果有的话。

经济适用房往往年龄较大

大多数社区经济适用房的主要来源来自所谓的“过滤.”

社区有一个生命周期。随着年龄的增长，它们要么重新发展，要么高档化，要么衰落。随着社区的衰落，房屋更有可能被租房者占用。它们也变得更加便宜，而且往往 维护得不太好. 。为租房者设计的公寓楼也经历类似的生命周期。

艾克飓风过后的加尔维斯顿， 我们发现受损最严重的房屋 通常位于低收入且以少数族裔为主的社区，房屋较旧。

这些社区的大部分劳动力住房都是建造的 坡度上的板, ，这意味着一楼位于地面，容易遭受洪水侵袭。相比之下，大多数成本较高的房屋的高度都在 3 至 14 英尺（约 1 至 4 米）之间。

由于大多数经济适用房都会因老化和破旧而变得负担得起，因此重建相同大小的房屋也将比原来的房屋更昂贵，尤其是在 当前的建筑市场的供应链中断。

此外，低收入家庭 不太可能拥有足够的保险 或储蓄可以让他们快速重建。他们常常必须等待联邦通过 社区发展整笔拨款灾难恢复 该计划可能需要数年时间才能到达房主手中。

也更有可能受到严重损坏

经济适用房通常位于不太理想的地区，包括容易发生洪水的低洼地区。

我们的 艾克飓风后加尔维斯顿和迈阿密地区的研究 1992 年安德鲁飓风发现低价值房屋最有可能在洪水期间遭受广泛破坏。

如果他们真的恢复了价值，他们也需要更长的时间才能恢复其价值。在加尔维斯顿和迈阿密，遭受广泛破坏的低价值房屋仍然存在 尚未恢复风暴前的价值 飓风发生四年后，即使遭受中等程度损坏的高价值房屋也升值了。

出租屋恢复速度减半

虽然飓风过后很难追踪租户，但我们确实知道他们 更有可能经历长期流离失所.

我们的研究表明，出租单位遭受的损害更大， 恢复速度大约一半 作为业主自住的住房。

对于低工资工人来说，他们是否能够返回出租单位的不确定性可能意味着他们决定 在其他地方寻找工作和住房. 。哈维飓风过后，在与罗克波特的居民交谈时，我多次听说工人们已经永久搬到 160 英里外的圣安东尼奥或 30 英里外的科珀斯克里斯蒂，以便在风暴过后寻找工作和住房。

商业决策可能会减缓租金回收速度

在加尔维斯顿和迈阿密地区，我们发现公寓和复式公寓的恢复情况 更加不稳定 比单户住宅花费的时间要长得多。

由于这些住房类型的所有者是企业而不是居住者，因此重建的决定不那么紧迫，也不那么情绪化。

哈维之后的轶事是，我从休斯敦的社区组织那里听到很多关于公司投机性购买受损单户住宅并将其翻转并变成出租屋的消息。 投资者也谈到了钱 他们可以通过 以折扣价购买房屋 暴风雨过后，将它们修好并以高额利润出售。

虽然房屋一直是商品 — — 也是家庭积累财富的重要方式 — — 企业所有权的实践 限制住房供应，导致房价上涨。炒房还会导致房价快速上涨，从而扭曲市场。

社区可以做什么？

确保社区在灾难发生后早在灾难发生之前就拥有经济适用房。制定社区恢复计划可以强调经济适用房对社区经济弹性的重要性。

将经济适用房视为公共产品，并将其描述为教师、执法人员和其他公务员的“劳动力住房”，有助于克服邻避（NIMBY）——“不在我的后院”——的担忧，但这仍然是一场艰苦的战斗。

目前正在恢复的社区必须积极确保重建经济适用房。这意味着申请联邦应急管理局和社区发展整笔拨款资金，并创造性地思考如何降低重建成本。

一种创造性的方法是 社区土地信托. 。社区土地信托是一种合作购买和拥有个人家庭可以在其上进行建设的土地的方式。 识别土地 公有或捐赠的房屋可以为低工资工人提供快速重建住房的场所。

该非营利组织正在试点另一项快速恢复经济适用房的创新计划 德克萨斯州豪斯. 。灾难发生后，联邦紧急事务管理局 (FEMA) 没有引入拖车，而是 拉皮多 程序可以快速且廉价地构建 房子的核心, ，大小与移动房屋相似。一旦联邦资金到位，核心筒将被设计成一个更大的住宅。

佛罗里达州的几个社区目前正在处理伊恩飓风过后经济适用房受损的问题。各地的沿海社区都可以从这些社区的经历中学习并立即做好准备 未来还会有更多极端风暴.