4 Gründe, warum sich bezahlbarer Wohnraum nach Katastrophen wie Hurrikanen nur langsam erholt, und was Gemeinden dagegen tun können

Wie sich eine Gemeinde nach einer Katastrophe wie dem Hurrikan Ian erholt, ist oft eine Henne-Ei-Frage:Was kommt zuerst zurück – Unternehmen oder Haushalte?

Unternehmen brauchen Mitarbeiter und Kunden, um funktionieren zu können.Haushalte brauchen Arbeitsplätze und die Dienstleistungen der Unternehmen.

Als Stadtplanungsforscher, der sich auf die Wiederherstellung von Wohnraum nach Katastrophen konzentriert, habe ich Folgendes gefunden meine Forschung dass sie voneinander abhängig sind.In Küstengemeinden hängt die Erholung von Tourismusunternehmen wie Restaurants und Hotels jedoch zu einem großen Teil von der Rückkehr bezahlbaren Wohnraums für die Mitarbeiter ab.

Ein Beispiel für diese Herausforderung ist Rockport, Texas, wo Hurrikan Harvey 2017 auf Land traf.Es ist eine kleine Gemeinde, die sich an Urlauber und Sportfischer richtet, darunter auch Prominente wie den Country-Sänger George Strait eine Werbekampagne gefilmt im Jahr 2018 forderte er Touristen auf, nach Rockport zurückzukehren.Ohne voll funktionierende Restaurants und Hotels ist es jedoch nicht einfach, Touristen anzulocken.In einer etwa zur gleichen Zeit veröffentlichten Community-Rezension heißt es: Wirtschaftsführer in Rockport sagten dass die Unfähigkeit von Niedriglohnarbeitern, in der Gegend eine Unterkunft zu finden, ein wesentliches Hindernis für ihre eigene Genesung darstellte.

Ich beschäftige mich seit 2008 mit der Sanierung von Wohnraum, als Hurrikan Ike große Teile von Galveston, Texas, verwüstete.Ich habe festgestellt, dass es in vielen Gemeinden bezahlbaren Wohnraum gibt kehrt nur sehr langsam zurück nach einer Katastrophe, wenn überhaupt.

Bezahlbarer Wohnraum ist tendenziell älter

Die Hauptquelle für bezahlbaren Einfamilienwohnraum ist in den meisten Gemeinden die sogenannte „Filterung.”

Nachbarschaften haben einen Lebenszyklus.Mit zunehmendem Alter werden sie entweder saniert oder gentrifiziert oder sie verfallen.Wenn eine Nachbarschaft zurückgeht, ist es wahrscheinlicher, dass Häuser von Mietern bewohnt werden.Sie werden auch erschwinglicher, und das ist in der Regel der Fall weniger gepflegt.Mehrfamilienhäuser, die für Mieter konzipiert sind, durchlaufen einen ähnlichen Lebenszyklus.

In Galveston nach Hurrikan Ike, Wir fanden das am stärksten beschädigte Gehäuse befand sich oft in Vierteln mit niedrigem Einkommen und überwiegend Minderheitenvierteln mit älteren Häusern.

Ein Großteil der Arbeiterwohnungen in diesen Vierteln wurde gebaut Platte auf Ebene, Das bedeutet, dass die erste Etage ebenerdig ist und überschwemmungsgefährdet ist.Im Gegensatz dazu waren die meisten teureren Häuser zwischen 3 und 14 Fuß (etwa 1 bis 4 Meter) erhöht.

Da die meisten bezahlbaren Wohnungen erschwinglich werden, wenn sie alt und baufällig werden, wird der Wiederaufbau eines Hauses gleicher Größe auch teurer sein als das Original, insbesondere inmitten der aktuellen BaumarktUnterbrechungen der Lieferkette.

Darüber hinaus sind es Familien mit geringerem Einkommen Es ist weniger wahrscheinlich, dass sie ausreichend versichert sind oder Einsparungen, die einen schnellen Wiederaufbau ermöglichen.Sie müssen oft auf staatliche Unterstützung durch das Gesetz warten Community Development Block Grant Disaster Recovery Es kann Jahre dauern, bis das Programm die Hausbesitzer erreicht.

Es ist auch wahrscheinlicher, dass es schwer beschädigt wird

Bezahlbarer Wohnraum befindet sich oft in weniger attraktiven Gegenden, darunter tief gelegene Gebiete, die anfällig für Überschwemmungen sind.

Unser Forschung sowohl in Galveston nach Hurrikan Ike als auch im Raum Miami Nach dem Hurrikan Andrew im Jahr 1992 stellte sich heraus, dass minderwertige Häuser bei Überschwemmungen am wahrscheinlichsten erhebliche Schäden erleiden würden.

Es dauert auch viel länger, bis sie ihren Wert wiedererlangen, wenn sie ihn überhaupt wiedererlangen.Sowohl in Galveston als auch in Miami handelte es sich um Häuser mit geringem Wert, die immer noch erhebliche Schäden aufwiesen hatten ihren Wert vor dem Sturm nicht wieder erreicht vier Jahre nach dem Hurrikan, während höherwertige Häuser, die auch nur mäßige Schäden erlitten, an Wert gewannen.

Mietwohnungen erholen sich halb so schnell

Auch wenn es nach Hurrikanen schwierig ist, Mieter zu verfolgen, wissen wir, dass dies der Fall ist Es ist wahrscheinlicher, dass sie eine langfristige Vertreibung erleiden.

Unsere Untersuchungen zeigen, dass Mieteinheiten mehr Schaden erleiden und erholen sich etwa halb so schnell als Eigentumswohnung.

Für Geringverdiener kann die Ungewissheit, ob sie in Mietwohnungen zurückkehren können, dazu führen, dass sie sich dazu entscheiden Arbeit und Wohnung woanders suchen.Als ich nach dem Hurrikan Harvey mit Anwohnern in Rockport sprach, hörte ich immer wieder, dass Arbeiter dauerhaft nach San Antonio, 160 Meilen entfernt, oder Corpus Christi, 30 Meilen entfernt, gezogen waren, um nach dem Sturm Arbeit und Unterkunft zu finden.

Geschäftsentscheidungen können die Mieterholung verlangsamen

Sowohl in Galveston als auch im Raum Miami stellten wir fest, dass die Erholung von Wohnungen und Maisonetten zunahm viel volatiler als Einfamilienhäuser und dauerte viel länger.

Da diese Wohnungstypen Eigentum von Unternehmen und nicht von Bewohnern sind, ist die Entscheidung zum Wiederaufbau weniger dringlich und weniger emotional.

Anekdotisch habe ich nach Harvey viel von Gemeindeorganisationen in Houston über den spekulativen Kauf beschädigter Einfamilienhäuser durch Unternehmen gehört, die sie umgetauscht und in Miethäuser umgewandelt haben. Auch Investoren sprachen über das Geld sie könnten durchkommen Häuser zu günstigen Preisen kaufen Nach dem Sturm reparierte er sie und verkaufte sie mit großem Gewinn.

Während Häuser schon immer Waren waren – und eine entscheidende Art und Weise, wie Familien Wohlstand aufbauen –, sind die Praxis des Unternehmenseigentums schränkt die Verfügbarkeit von Wohnraum ein und treibt die Immobilienpreise in die Höhe.Auch das Umtauschen von Häusern verzerrt die Märkte durch schnelle Wertsteigerungen.

Was können Gemeinden tun?

Sicherstellen, dass eine Gemeinde nach Beginn einer Katastrophe rechtzeitig über bezahlbaren Wohnraum verfügt, bevor diese eintritt.Durch die Erstellung eines Gemeindesanierungsplans kann die Bedeutung von bezahlbarem Wohnraum für die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit der Gemeinde hervorgehoben werden.

Bezahlbaren Wohnraum als öffentliches Gut zu klassifizieren und ihn als „Arbeitswohnungen“ für Lehrer, Polizeibeamte und andere Beamte zu charakterisieren, kann dazu beitragen, NIMBY-Bedenken – „nicht in meinem Hinterhof“ – zu überwinden, aber es kann immer noch ein harter Kampf sein.

Gemeinden, die sich derzeit erholen, müssen sich intensiv darum bemühen, den Wiederaufbau von bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen.Das bedeutet, dass Sie Fördermittel der FEMA und des Community Development Block Grant beantragen und kreativ darüber nachdenken müssen, wie Sie die Kosten für den Wiederaufbau senken können.

Ein kreativer Ansatz ist Community Land Trusts.Community Land Trusts sind eine Möglichkeit, gemeinsam Land zu erwerben und zu besitzen, auf dem einzelne Haushalte bauen können. Land identifizieren Das öffentliche oder gespendete Projekt kann einen Ort bieten, an dem schnell Häuser für Geringverdiener wieder aufgebaut werden können.

Ein weiteres innovatives Programm zur schnellen Wiederherstellung bezahlbaren Wohnraums wird von der gemeinnützigen Organisation erprobt Texas Housers.Anstatt nach einer Katastrophe FEMA-Anhänger einzuführen, hat die Rapido Programm schnell und kostengünstig erstellt der Kern eines Hauses, ähnlich groß wie ein Wohnmobil.Der Kern soll dann später zu einem größeren Haus ausgebaut werden, sobald Bundesmittel verfügbar sind.

Mehrere Gemeinden in Florida haben nach dem Hurrikan Ian nun mit Schäden an bezahlbarem Wohnraum zu kämpfen.Küstengemeinden überall können aus den Erfahrungen dieser Gemeinden lernen und sich jetzt darauf vorbereiten Weitere extreme Stürme in der Zukunft.