Города с пустыми коммерческими помещениями и нехваткой жилья превращают офисные здания в квартиры – вот чему они учатся

Потребовалась глобальная пандемия, чтобы убедить американский бизнес в том, что его сотрудники могут продуктивно работать дома или в любимой кофейне.После Covid-19 работодатели изо всех сил пытаюсь найти правильный баланс офисной и удаленной работы.Однако гибридная работа, скорее всего, сохранится, по крайней мере, на какое-то время. часть работников.

Этот сдвиг не только меняет образ жизни — он также влияет на коммерческие помещения.Количество вакантных офисных помещений после Covid-19 резко возросло почти за одну ночь и остается на прежнем уровне. около 20% по всей стране, самый высокий показатель с 1979 года. по мере того, как арендаторы сокращают свои площади или переезжают.Этот избыток рабочих мест оказывает давление на существующие кредиты на развитие и приводит к дефолтам или творческому рефинансированию на рынке, который уже страдает от более высоких процентных ставок.

Арендаторы офисов с более глубокими карманами имеют тяготели к более новым и большим зданиям с большим количеством удобств, часто называемые зданиями класса А или «трофейными» зданиями.Старые здания классов B и C, которые часто имеют меньше удобств или менее желательное расположение. боролись чтобы заполнить пространство.

Высокий уровень вакансий заставляет девелоперов проявлять творческий подход.С уменьшением спроса на старые здания, наряду с нехватка жилья во многих американских городах некоторые здания в центре города подвергаются ремонту. переоборудован в жилое помещение.

Эти проекты часто включают некоторый процент доступное жилье, обеспеченное налоговыми льготами.В октябре 2023 года администрация Байдена опубликовала список программы федерального займа, гранта, налоговых льгот и технической помощи которые могут поддержать преобразование коммерческих помещений в жилые.

Как архитектор, Меня воодушевляет вид реконструкции старых коммерческих зданий, которая более экономична и устойчива, чем новое строительство.На мой взгляд, они коренным образом меняют характер наших городов к лучшему.Несмотря на то, что только около 20–30% старых зданий можно выгодно конвертировать, Архитекторы и девелоперы быстро учатся оценивать эти конструкции, чтобы выявить подходящих кандидатов.

От рабочего места до жилого помещения

Преобразование коммерческих зданий в квартиры началось не с пандемией.За десятилетие, предшествовавшее вспышке COVID-19, разработчики переоборудовано более 110 000 квартир из устаревших отелей, офисных зданий, фабрик, складов и других зданий по всей территории США.По отраслевым данным, более 58 000 квартир в настоящее время переоборудуются из офисных зданий.

Некоторые характеристики старых зданий классов B и C делают реконструкцию особенно привлекательной.Эти здания обычно имеют меньшую площадь пола – общую площадь в квадратных футах на этаж.Важно отметить, что у них также более короткие расстояния «ядро-оболочка» – расстояние от ядра здания, в котором есть лестницы и лифты, до оконной стены.

Строительные нормы и правила жилых домов обычно требуют, чтобы естественный свет проникал в большинство комнат.Поскольку жилые помещения, спальни и ванные комнаты часто разделены стенами, меньшее расстояние между ядром и оболочкой позволяет большему количеству комнат получить доступ к естественному свету, что упрощает переоборудование.

Напротив, типичные новые офисные здания имеют большие перекрытия и расстояния между ядром и оболочкой, которые иногда могут превышать 50 футов.Это затрудняет их преобразование в жилые дома.

Но это не невозможно.Одно из творческих решений включает перемещение оконной стены внутрь на несколько футов, чтобы создать открытые террасы.Это привлекательное удовольствие, но также и дополнительные расходы.В некоторых преобразованиях, где глубина ядра-оболочки больше, чем необходимо, разработчики добавили внутренние вертикальные шахты или оконные колодцы обеспечить дневной свет во внутренних помещениях.

Многие старые коммерческие здания также имеют более высокие потолки, что особенно желательно на рынке жилой недвижимости.В квартирах и квартирах обычно не требуется скрывать механические и электрические коммуникации за подвесными потолками из акустической плитки, как в офисах, поэтому они могут обеспечить высоту потолка в свету 12 футов и более.

Некоторые старые здания, в том числе построенные из кирпича или камня, имеют большие окна, которые также желательны в жилых помещениях.И наоборот, меньшие окна или более высокая высота подоконников могут препятствовать переоборудованию.

Многие старые здания были построены до того, как кондиционеры стали широко доступны, поэтому в них есть открывающиеся окна.Это еще один плюс при переоборудовании жилого помещения, поскольку жильцы обычно хотят иметь естественную вентиляцию в своем жилом помещении.

Препятствия на пути конверсии

Некоторые характеристики старых зданий могут затруднить переоборудование жилья.Например, местоположение всегда имеет значение.Здания, расположенные вдали от других удобств, таких как рестораны или продуктовые магазины, могут оказаться менее желательными.

Здания с более необычными перекрытиями или геометрическими формами, которые подходят для офисного использования, может быть сложно разделить на жилые единицы.Старые конструкции, содержащие асбест или свинцовую краску, могут потребовать дорогостоящего ремонта.

Законы о зонировании могут запрещать использование жилых помещений или иным образом ограничивать то, что можно делать со зданием.Города могут сыграть важную роль в поощрение переоборудования жилья пересмотрев кодексы зонирования или предложив налоговые льготы застройщикам.

Одной из самых больших затрат при переоборудовании жилья является необходимость замены систем здания, таких как водопровод и отопление.Например, требования к водопроводу в коммерческих офисных помещениях в основном удовлетворяются туалетами в ядре здания.В каждой квартире или кондоминиуме требуется собственная ванная комната и кухня, что приводит к значительным затратам.

Возвращение к «прогулочным городам»

Несмотря на эти проблемы, если переоборудование жилых домов вернет людей и энергию в центры города вне рабочего дня, за этим последуют магазины, рестораны, развлечения и другие удобства активного образа жизни.

Архитекторы, проектировщики, девелоперы и политики все больше интересуются «пешеходные городаили «20-минутные города». Обе эти концепции подразумевают создание необходимых удобств, таких как продуктовые магазины, школы и рестораны, до которых жители могут добраться пешком, что снижает потребность во владении автомобилем и способствует более устойчивому образу жизни.

Прогулочные города это не новая идея.На протяжении 19 века жители СШАтакие города, как Нью-Йорк и Чикаго, жили, работали, делали покупки и общались в многофункциональных кварталах.

Рост числа владельцев автомобилей после Второй мировой войны разделил эти области использования на жилые пригороды, офисные парки, торговые центры и кинотеатры.Многие критики рассматривают субурбанизацию как неудачный эксперимент у которого есть способствовало масштабному развитию, зависимость от автомобилей и экономическое неравенство

Поскольку все больше офисных зданий в центре города преобразуются в жилые помещения, во многих из них, вероятно, будут располагаться рестораны, детские сады, продуктовые магазины и другие предприятия сферы услуг, обычно на первых этажах.Эти удобства способствуют финансовому успеху проекта и яркому образу жизни его жителей.

Все эти изменения вызывают вопросы.Могут ли архитекторы и девелоперы найти способы проектировать здания, которые будут служить множеству целей на протяжении нескольких столетий, а не единственному целевому использованию, которое устареет через 100 лет?Можно ли представить здания средней и высокой этажности как гибкие структурные сетки с недорогими и легко заменяемыми модульными вставками?Такие структуры могли бы удовлетворить постоянно меняющиеся потребности, некоторые из которых, о которых мы, возможно, еще не знаем, будут иметь решающее значение для городской инфраструктуры.

Архитекторы, проектировщики и девелоперы начинаю изучать эти вопросы.Преобразование офисов в центре города в жилые может стать лишь отправной точкой.И это напоминание о том, что динамичные города могут заново открыть себя в ответ на вызовы.