Cidades com espaços comerciais vazios e escassez de moradias estão convertendo prédios de escritórios em apartamentos. Veja o que elas estão aprendendo

Foi necessária uma pandemia global para convencer as empresas americanas de que os seus funcionários poderiam trabalhar de forma produtiva a partir de casa ou do seu café preferido.Pós-COVID-19, os empregadores estão lutando para encontrar o equilíbrio certo de trabalho presencial e remoto.No entanto, o trabalho híbrido provavelmente veio para ficar, pelo menos por um segmento de trabalhadores.

Esta mudança não está apenas a mudar os estilos de vida – está também a afectar os espaços comerciais.As taxas de vacância de escritórios pós-COVID-19 dispararam quase da noite para o dia e permanecem perto de 20% em todo o país, a taxa mais alta desde 1979 à medida que os inquilinos reduzem o tamanho ou se mudam.Este excedente de espaço de trabalho está a pressionar os empréstimos de desenvolvimento existentes e a conduzir a incumprimentos ou a refinanciamentos criativos num mercado já atormentado por taxas de juro mais elevadas.

Inquilinos de escritórios com bolsos mais fundos têm gravitou para edifícios mais novos e maiores com mais comodidades, muitas vezes referidos como edifícios de Classe A ou “troféu”.Edifícios mais antigos de Classe B e C, que muitas vezes têm menos comodidades ou localizações menos desejáveis, têm lutado para preencher o espaço.

As altas taxas de vacância estão forçando os desenvolvedores a serem criativos.Com a redução da procura por edifícios mais antigos, juntamente com escassez de habitação em muitas cidades americanas, alguns edifícios do centro estão sendo convertido para uso residencial.

Esses projetos geralmente incluem alguma porcentagem de habitação a preços acessíveis, garantida por incentivos fiscais.Em outubro de 2023, a administração Biden divulgou uma lista de programas federais de empréstimos, subsídios, créditos fiscais e assistência técnica que pode suportar conversões comerciais para residenciais.

Como arquiteto, sinto-me encorajado a ver estas renovações de edifícios comerciais mais antigos, que são mais económicas e sustentáveis ​​do que as novas construções.Na minha opinião, estão a mudar fundamentalmente o carácter das nossas cidades para melhor.Embora apenas cerca de 20% a 30% dos edifícios mais antigos pode ser convertido lucrativamente, arquitetos e desenvolvedores estão aprendendo rapidamente como avaliar essas estruturas para identificar bons candidatos.

Do local de trabalho ao espaço residencial

A conversão de edifícios comerciais em apartamentos não começou com a pandemia.Na década que antecedeu o surto de COVID-19, os desenvolvedores converteu mais de 110.000 apartamentos de hotéis desatualizados, edifícios de escritórios, fábricas, armazéns e outros edifícios nos EUA.De acordo com dados do setor, mais de 58.000 apartamentos estão atualmente sendo convertidos de edifícios de escritórios.

Várias características dos edifícios mais antigos das Classes B e C tornam a conversão particularmente atraente.Esses edifícios normalmente têm pisos menores – metragem quadrada total de espaço por andar.É importante ressaltar que eles também têm distâncias mais curtas do “núcleo à estrutura” – a distância do núcleo do edifício que contém escadas e elevadores até a parede da janela.

Os códigos de construção residencial geralmente exigem que a luz natural alcance a maioria dos quartos.Como as áreas de estar, quartos e banheiros são frequentemente separados por paredes, uma distância menor entre o núcleo e a estrutura permite que mais ambientes tenham acesso à luz natural, facilitando a conversão.

Em contraste, os novos edifícios de escritórios típicos têm placas de piso maiores e distâncias entre o núcleo e o casco que às vezes podem exceder 15 metros.Isso os torna mais difíceis de converter em residências.

Mas não é impossível.Uma solução criativa envolve mover a parede da janela vários metros para dentro para criar decks externos.Essa é uma comodidade atraente, mas também um custo extra.Em algumas conversões onde a profundidade do núcleo ao shell é maior que o necessário, os desenvolvedores adicionaram poços verticais internos ou poços de janela para trazer a luz do dia para os espaços interiores.

Muitos edifícios comerciais mais antigos também oferecem tectos mais altos, o que é especialmente desejável no mercado residencial.Apartamentos e condomínios normalmente não precisam ocultar serviços mecânicos e elétricos com tetos suspensos de placas acústicas, como fazem os escritórios, para que possam fornecer 12 pés ou mais de altura de teto livre.

Alguns edifícios mais antigos, incluindo muitos feitos de tijolo ou pedra, têm janelas grandes, que também são desejáveis ​​para uso residencial.Por outro lado, janelas menores ou alturas de peitoril mais altas podem desincentivar a conversão.

Muitos edifícios mais antigos foram construídos antes de o ar condicionado estar amplamente disponível, por isso têm janelas operáveis.Esta é mais uma vantagem para a conversão residencial, uma vez que os ocupantes normalmente desejam ventilação natural na sua unidade habitacional.

Obstáculos à conversão

Algumas características dos edifícios mais antigos podem dificultar a conversão residencial.Por exemplo, a localização é sempre importante.Edifícios distantes de outras comodidades, como restaurantes ou supermercados, podem ser menos desejáveis.

Edifícios com pisos mais incomuns ou formas geométricas que funcionam para uso em escritórios podem ser difíceis de transformar em unidades residenciais.Estruturas mais antigas que contêm amianto ou tinta com chumbo podem exigir remediação cara.

As leis de zoneamento podem proibir o uso residencial ou limitar o que pode ser feito com um edifício.As cidades podem desempenhar um papel importante na incentivando conversões residenciais revisitando os códigos de zoneamento ou oferecendo incentivos fiscais aos incorporadores.

Um dos maiores custos de uma conversão residencial é a necessidade de substituir sistemas construtivos, como encanamento e aquecimento.Os requisitos de encanamento em escritórios comerciais, por exemplo, são amplamente atendidos com instalações sanitárias no núcleo do edifício.Cada apartamento ou condomínio exige seu próprio banheiro e cozinha, agregando custos significativos.

Um retorno às ‘cidades caminháveis’

Apesar destes desafios, se as conversões residenciais trouxerem as pessoas e a energia de volta aos centros da cidade fora do horário de trabalho, as lojas, restaurantes, entretenimento e outras comodidades de um estilo de vida vibrante seguir-se-ão.

Arquitetos, planejadores, desenvolvedores e políticos estão cada vez mais interessados ​​em “cidades caminháveis” ou “cidades de 20 minutos”. Ambos os conceitos aludem à disponibilização de comodidades necessárias, como mercearias, escolas e restaurantes, acessíveis aos residentes a pé, reduzindo a necessidade de possuir automóvel e promovendo um estilo de vida mais sustentável.

Cidades caminháveis não são uma ideia nova.Ao longo do século 19, as pessoas nos EUAcidades como Nova York e Chicago viviam, trabalhavam, faziam compras e socializavam em bairros de uso misto.

O crescimento da propriedade de automóveis após a Segunda Guerra Mundial separou esses usos em subúrbios residenciais, parques de escritórios, shopping centers e cineplexos.Muitos críticos veem a suburbanização como uma experiência fracassada isso tem promoveu o desenvolvimento em expansão, dependência de carros e desigualdade econômica

À medida que mais edifícios de escritórios no centro da cidade são convertidos para uso residencial, muitos deles provavelmente abrigarão restaurantes, creches, mercearias e outros negócios de serviços, normalmente em seus andares térreos.Estas comodidades contribuem para o sucesso financeiro de um projeto e para o estilo de vida vibrante dos seus residentes.

Todas essas mudanças suscitam perguntas.Conseguirão os arquitectos e promotores encontrar formas de projectar edifícios que sirvam múltiplos usos ao longo de vários séculos, em vez de um único uso direccionado que se tornará obsoleto em 100 anos?Podem os edifícios médios e altos ser concebidos como grelhas estruturais flexíveis, com inserções modulares de baixo custo e facilmente alteráveis?Tais estruturas poderiam acomodar necessidades em constante mudança, algumas das quais talvez ainda não saibamos que serão críticas para a infra-estrutura urbana.

Arquitetos, planejadores e desenvolvedores são começando a explorar essas questões.A conversão de escritórios no centro da cidade para uso residencial pode ser apenas o ponto de partida.E é um lembrete de que as cidades dinâmicas podem reinventar-se em resposta aos desafios.