تعمل المدن التي تعاني من مساحات تجارية فارغة ونقص في المساكن على تحويل مباني المكاتب إلى شقق - إليك ما يتعلمونه

لقد تطلب الأمر حدوث جائحة عالمي لإقناع الشركات الأمريكية بأن موظفيها يمكنهم العمل بشكل منتج من المنزل، أو من المقهى المفضل.بعد كوفيد-19، أصبح أصحاب العمل كذلك تكافح من أجل إيجاد التوازن الصحيح في العمل المكتبي وعن بعد.ومع ذلك، من المرجح أن يستمر العمل المختلط، على الأقل لفترة طويلة شريحة من العمال.

لا يؤدي هذا التحول إلى تغيير أنماط الحياة فحسب، بل يؤثر أيضًا على المساحات التجارية.ارتفعت معدلات الشواغر في المكاتب بعد فيروس كورونا بين عشية وضحاها تقريبًا، ولا تزال على حالها ما يقرب من 20٪ على الصعيد الوطني، وهو أعلى معدل منذ عام 1979 حيث يقوم المستأجرون بتقليص حجمهم أو نقلهم.ويفرض فائض مساحة العمل هذا ضغوطا على قروض التنمية الحالية ويؤدي إلى حالات التخلف عن السداد أو إعادة التمويل الإبداعي في سوق تعاني بالفعل من ارتفاع أسعار الفائدة.

مستأجري المكاتب الذين لديهم جيوب أعمق لديهم تنجذب إلى المباني الأحدث والأكبر مع المزيد من وسائل الراحة, ، والتي يشار إليها غالبًا بمباني الفئة أ أو "الكأس".المباني القديمة من الفئتين B وC، والتي غالبًا ما تحتوي على وسائل راحة أقل أو مواقع أقل رغبة، لقد كافحت لملء الفضاء.

معدلات الشواغر المرتفعة تجبر المطورين على الإبداع.مع انخفاض الطلب على المباني القديمة، جنبا إلى جنب مع نقص المساكن في العديد من المدن الأمريكية، يتم إنشاء بعض المباني في وسط المدينة تحويلها للاستخدام السكني.

غالبًا ما تتضمن هذه المشاريع نسبة مئوية من الإسكان بأسعار معقولة، والتي تضمنها الحوافز الضريبية.في أكتوبر 2023، أصدرت إدارة بايدن قائمة بأسماء برامج القروض الفيدرالية والمنح والائتمان الضريبي والمساعدة الفنية التي يمكن أن تدعم التحويلات التجارية إلى السكنية.

كمهندس معماري, ، لقد شجعتني رؤية هذه التجديدات للمباني التجارية القديمة، والتي تعتبر أكثر اقتصادية واستدامة من البناء الجديد.من وجهة نظري، فإنهم يغيرون بشكل أساسي طابع مدننا نحو الأفضل.على الرغم من أن حوالي 20% إلى 30% فقط من المباني القديمة يمكن تحويلها بشكل مربح, يتعلم المهندسون المعماريون والمطورون بسرعة كيفية تصنيف هذه الهياكل لتحديد المرشحين الجيدين.

من مكان العمل إلى مساحة المعيشة

تحويل المباني التجارية إلى شقق سكنية لم يبدأ مع الوباء.في العقد الذي سبق تفشي فيروس كورونا (COVID-19)، قام المطورون تحويل أكثر من 110.000 شقة من الفنادق القديمة ومباني المكاتب والمصانع والمستودعات والمباني الأخرى في جميع أنحاء الولايات المتحدة.ووفقا لبيانات الصناعة، أكثر من 58.000 شقة يتم حاليًا تحويلها من مباني المكاتب.

العديد من الخصائص للمباني القديمة من الفئتين B وC تجعل التحويل جذابًا بشكل خاص.تحتوي هذه المباني عادةً على ألواح أرضية أصغر - إجمالي المساحة بالقدم المربع لكل طابق.والأهم من ذلك، أنها تتمتع أيضًا بمسافات أقصر "من النواة إلى القشرة" - المسافة من قلب المبنى الذي يحتوي على السلالم والمصاعد إلى جدار النافذة.

تتطلب قوانين البناء السكني عمومًا وصول الضوء الطبيعي إلى معظم الغرف.نظرًا لأن مساحات المعيشة وغرف النوم والحمامات غالبًا ما تكون مفصولة بالجدران، فإن المسافة الأصغر من القلب إلى الغلاف تسمح لعدد أكبر من الغرف بالوصول إلى الضوء الطبيعي، مما يجعل التحويل أسهل.

في المقابل، تحتوي المباني المكتبية الجديدة النموذجية على ألواح أرضية أكبر ومسافات من القلب إلى الهيكل قد تتجاوز في بعض الأحيان 50 قدمًا.وهذا يجعل تحويلهم إلى مساكن أكثر صعوبة.

لكن هذا ليس مستحيلا.يتضمن أحد الحلول الإبداعية تحريك جدار النافذة إلى الداخل بعدة أقدام لإنشاء أسطح خارجية.إنها ميزة جذابة، ولكنها أيضًا تكلفة إضافية.في بعض التحويلات حيث يكون العمق من النواة إلى القشرة أكبر من المطلوب، تمت إضافة المطورين مهاوي عمودية داخلية أو آبار النوافذ لجلب ضوء النهار إلى المساحات الداخلية.

توفر العديد من المباني التجارية القديمة أيضًا أسقفًا أعلى، وهو أمر مرغوب فيه بشكل خاص في السوق السكنية.لا تحتاج الشقق والشقق الخاصة عادة إلى إخفاء الخدمات الميكانيكية والكهربائية بأسقف معلقة من البلاط الصوتي، كما تفعل المكاتب، حتى تتمكن من توفير ارتفاع واضح للسقف يبلغ 12 قدمًا أو أكثر.

تحتوي بعض المباني القديمة، بما في ذلك العديد من المباني المصنوعة من الطوب أو الحجر، على نوافذ كبيرة، وهي أيضًا مرغوبة في الاستخدام السكني.وعلى العكس من ذلك، قد تكون النوافذ الأصغر أو ارتفاعات العتبات الأعلى مثبطات للتحويل.

تم تشييد العديد من المباني القديمة قبل توفر تكييف الهواء على نطاق واسع، لذلك فهي تحتوي على نوافذ قابلة للتشغيل.وهذه ميزة إضافية أخرى للتحويل السكني، حيث يرغب السكان عادة في التهوية الطبيعية في وحدتهم السكنية.

معوقات التحويل

بعض خصائص المباني القديمة يمكن أن تجعل التحويل السكني أكثر صعوبة.على سبيل المثال، الموقع مهم دائمًا.قد تكون المباني البعيدة عن المرافق الأخرى، مثل المطاعم أو محلات البقالة، أقل رغبة.

قد يكون من الصعب تقسيم المباني التي تحتوي على ألواح أرضية غير عادية أو أشكال هندسية مناسبة للاستخدام المكتبي إلى وحدات سكنية.يمكن أن تتطلب الهياكل القديمة التي تحتوي على الأسبستوس أو الطلاء الرصاصي معالجة باهظة الثمن.

قد تمنع قوانين تقسيم المناطق الاستخدام السكني أو تحد مما يمكن فعله بالمبنى.يمكن للمدن أن تلعب دورًا مهمًا في تشجيع التحويلات السكنية من خلال إعادة النظر في قوانين تقسيم المناطق أو تقديم حوافز ضريبية للمطورين.

واحدة من أكبر تكاليف التحويل السكني هي الحاجة إلى استبدال أنظمة البناء مثل السباكة والتدفئة.على سبيل المثال، يتم تلبية متطلبات السباكة في المساحات المكتبية التجارية إلى حد كبير من خلال مرافق الحمامات في قلب المبنى.تتطلب كل شقة أو شقة حمامًا ومطبخًا خاصين بها، مما يضيف تكلفة كبيرة.

العودة إلى "المدن التي يمكن المشي فيها"

على الرغم من هذه التحديات، إذا أعادت التحويلات السكنية الناس والطاقة إلى وسط المدينة خارج أوقات العمل، فسوف تتبعها المتاجر والمطاعم ووسائل الترفيه وغيرها من وسائل الراحة لأسلوب حياة نابض بالحياة.

يهتم المهندسون المعماريون والمخططون والمطورون والسياسيون بشكل متزايد بـ "مدن قابلة للمشي"أو" مدن مدتها 20 دقيقة ". يشير كلا المفهومين إلى توفير وسائل الراحة الضرورية مثل محلات البقالة والمدارس والمطاعم التي يمكن للمقيمين الوصول إليها سيرًا على الأقدام، مما يقلل الحاجة إلى امتلاك سيارة وتعزيز نمط حياة أكثر استدامة.

مدن قابلة للمشي ليست فكرة جديدة.طوال القرن التاسع عشر، كان الناس في الولايات المتحدة.مدن مثل نيويورك وشيكاغو عاشت وعملت وتسوقت وتواصلت اجتماعيًا داخل أحياء متعددة الاستخدامات.

أدى نمو ملكية السيارات بعد الحرب العالمية الثانية إلى فصل هذه الاستخدامات إلى الضواحي السكنية ومجمعات المكاتب ومراكز التسوق ومجمعات السينما.ينظر العديد من النقاد إلى الضواحي على أنها تجربة فاشلة هذا لديه عززت التنمية المترامية الأطراف, الاعتماد على السيارات و عدم المساواة الاقتصادية

مع تحويل المزيد من مباني المكاتب في وسط المدينة إلى استخدام سكني، فمن المرجح أن يضم الكثير منها مطاعم ومرافق رعاية نهارية ومحلات بقالة وشركات خدمية أخرى، عادة في الطوابق الأرضية.تساهم هذه المرافق في النجاح المالي للمشروع وفي أنماط الحياة النابضة بالحياة لسكانه.

كل هذه التحولات تثير أسئلة.هل يستطيع المهندسون المعماريون والمطورون إيجاد طرق لتصميم المباني التي تخدم استخدامات متعددة على مدى عدة قرون، بدلا من استخدام واحد مستهدف يصبح عفا عليه الزمن في غضون 100 عام؟هل يمكن تصور المباني المتوسطة والعالية الارتفاع كشبكات هيكلية مرنة، مع إدراج وحدات منخفضة التكلفة وقابلة للتغيير بسهولة؟ومن الممكن أن تستوعب مثل هذه الهياكل الاحتياجات المتغيرة باستمرار، والتي قد لا نعلم بعد أن بعضها سيكون بالغ الأهمية للبنية التحتية الحضرية.

المهندسين المعماريين والمخططين والمطورين البدء في استكشاف هذه الأسئلة.قد يكون تحويل مكاتب وسط المدينة إلى استخدام سكني مجرد نقطة البداية.وهو تذكير بأن المدن الديناميكية يمكنها إعادة اختراع نفسها استجابة للتحديات.