Städte mit leerstehenden Gewerbeflächen und Wohnungsmangel wandeln Bürogebäude in Wohnungen um – hier ist, was sie lernen

Es bedurfte einer globalen Pandemie, um amerikanische Unternehmen davon zu überzeugen, dass ihre Mitarbeiter von zu Hause oder in ihrem Lieblingscafé produktiv arbeiten könnten.Nach COVID-19 sind es Arbeitgeber darum kämpfen, die richtige Balance zu finden von Büro- und Remote-Arbeit.Hybrides Arbeiten dürfte jedoch zumindest für die Zukunft bestehen bleiben ein Teil der Arbeitnehmer.

Dieser Wandel verändert nicht nur den Lebensstil, sondern wirkt sich auch auf Gewerbeflächen aus.Die Büroleerstandsquoten sind nach COVID-19 fast über Nacht in die Höhe geschossen, und sie bleiben bestehen landesweit fast 20 %, die höchste Rate seit 1979 wenn Mieter ihre Räumlichkeiten verkleinern oder umziehen.Dieses Überangebot an Arbeitsplätzen übt Druck auf bestehende Entwicklungskredite aus und führt zu Zahlungsausfällen oder kreativen Refinanzierungen in einem Markt, der bereits von höheren Zinssätzen geplagt wird.

Büromieter mit größeren Taschen haben tendierten zu neueren und größeren Gebäuden mit mehr Annehmlichkeiten, oft als Klasse-A- oder „Trophäen“-Gebäude bezeichnet.Ältere Gebäude der Klassen B und C, die oft über weniger Annehmlichkeiten oder weniger attraktive Standorte verfügen, haben gekämpft Raum füllen.

Hohe Leerstandsquoten zwingen Entwickler dazu, kreativ zu werden.Mit reduzierter Nachfrage nach älteren Gebäuden, zusammen mit Wohnungsnot In vielen amerikanischen Städten werden einige Gebäude in der Innenstadt zerstört zur Wohnnutzung umgebaut.

Diese Projekte umfassen oft einen gewissen Prozentsatz bezahlbarer Wohnraum, abgesichert durch steuerliche Anreize.Im Oktober 2023 veröffentlichte die Biden-Regierung eine Liste von Bundesdarlehen, Zuschüsse, Steuergutschriften und technische Hilfsprogramme die den Umbau von Gewerbe- zu Wohngebäuden unterstützen können.

Als Architekt, Ich bin ermutigt, diese Renovierungen älterer Gewerbegebäude zu sehen, die wirtschaftlicher und nachhaltiger sind als Neubauten.Meiner Ansicht nach verändern sie den Charakter unserer Städte grundlegend zum Besseren.Allerdings nur bei etwa 20 bis 30 % der Altbauten gewinnbringend umgewandelt werden können, Architekten und Entwickler lernen schnell, diese Strukturen zu bewerten, um gute Kandidaten zu identifizieren.

Vom Arbeitsplatz zum Wohnraum

Die Umwandlung von Gewerbegebäuden in Wohnungen begann nicht erst mit der Pandemie.Im Jahrzehnt vor dem Ausbruch von COVID-19 haben Entwickler über 110.000 Wohnungen umgebaut von veralteten Hotels, Bürogebäuden, Fabriken, Lagerhäusern und anderen Gebäuden in den gesamten USA.Laut Branchendaten mehr als 58.000 Wohnungen werden derzeit von Bürogebäuden umgebaut.

Mehrere Merkmale älterer Gebäude der Klassen B und C machen die Umnutzung besonders attraktiv.Diese Gebäude haben typischerweise kleinere Bodenplatten – Gesamtquadratfläche pro Etage.Wichtig ist, dass sie auch kürzere „Kern-zu-Hülle“-Abstände haben – den Abstand vom Gebäudekern, der Treppen und Aufzüge enthält, bis zur Fensterwand.

Die Bauvorschriften für Wohngebäude schreiben im Allgemeinen vor, dass die meisten Räume mit natürlichem Licht versorgt werden müssen.Da Wohn-, Schlaf- und Badezimmer häufig durch Wände getrennt sind, ermöglicht ein kleinerer Kern-Rohbau-Abstand mehr Räumen den Zugang zu natürlichem Licht, was den Umbau erleichtert.

Im Gegensatz dazu haben typische neue Bürogebäude größere Bodenplatten und Kern-zu-Hülle-Abstände, die manchmal mehr als 50 Fuß betragen können.Dadurch wird es schwieriger, sie in Wohnhäuser umzuwandeln.

Aber es ist nicht unmöglich.Eine kreative Lösung besteht darin, die Fensterwand um mehrere Meter nach innen zu verschieben, um Außenterrassen zu schaffen.Das ist eine attraktive Annehmlichkeit, aber auch mit zusätzlichen Kosten verbunden.Bei einigen Konvertierungen, bei denen die Kern-zu-Schale-Tiefe größer als nötig ist, haben die Entwickler hinzugefügt vertikale Innenschächte oder Fensterschächte Tageslicht in Innenräume bringen.

Viele ältere Gewerbegebäude bieten auch höhere Decken, was besonders im Wohnungsmarkt wünschenswert ist.In Wohnungen und Eigentumswohnungen ist es in der Regel nicht erforderlich, mechanische und elektrische Anlagen mit abgehängten Akustikfliesendecken zu verbergen, wie dies in Büros der Fall ist, sodass sie eine lichte Deckenhöhe von 12 Fuß oder mehr bieten können.

Einige ältere Gebäude, darunter viele aus Ziegeln oder Stein, verfügen über große Fenster, die auch für Wohnzwecke wünschenswert sind.Umgekehrt können kleinere Fenster oder höhere Fensterbankhöhen einen Umbau verhindern.

Viele ältere Gebäude wurden gebaut, bevor Klimaanlagen allgemein verfügbar waren, und verfügen daher über bedienbare Fenster.Dies ist ein weiterer Pluspunkt für den Wohnungsumbau, da die Bewohner in der Regel eine natürliche Belüftung ihrer Wohneinheit wünschen.

Hindernisse für die Konvertierung

Einige Merkmale älterer Gebäude können die Umnutzung von Wohnraum erschweren.Beispielsweise ist der Standort immer wichtig.Gebäude, die weit entfernt von anderen Annehmlichkeiten wie Restaurants oder Lebensmittelgeschäften liegen, sind möglicherweise weniger wünschenswert.

Gebäude mit ungewöhnlicheren Bodenplatten oder geometrischen Formen, die für Bürozwecke geeignet sind, lassen sich möglicherweise nur schwer in Wohneinheiten aufteilen.Ältere Bauwerke, die Asbest oder Bleifarbe enthalten, können eine kostspielige Sanierung erfordern.

Bebauungsgesetze können die Nutzung von Wohngebäuden verbieten oder die Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes auf andere Weise einschränken.Städte können dabei eine wichtige Rolle spielen Förderung von Wohnungsumbauten durch Überarbeitung der Bebauungsvorschriften oder durch Steueranreize für Bauträger.

Einer der größten Kostenfaktoren beim Umbau eines Wohnraums ist die Notwendigkeit, Gebäudesysteme wie Sanitär- und Heizungsanlagen zu ersetzen.Der Sanitärbedarf in gewerblichen Büroräumen beispielsweise wird weitgehend durch Sanitäranlagen im Gebäudekern gedeckt.Wohnungen oder Eigentumswohnungen erfordern jeweils ein eigenes Bad und eine eigene Küche, was erhebliche Kosten verursacht.

Eine Rückkehr zu „begehbaren Städten“

Trotz dieser Herausforderungen werden Geschäfte, Restaurants, Unterhaltungsangebote und andere Annehmlichkeiten eines lebendigen Lebensstils folgen, wenn Wohnraumumbauten außerhalb des Arbeitstages Menschen und Energie zurück in die Innenstädte bringen.

Architekten, Planer, Bauträger und Politiker interessieren sich zunehmend für „begehbare Städte“ oder „20-Minuten-Städte“. Beide Konzepte beziehen sich auf die Bereitstellung notwendiger Annehmlichkeiten wie Lebensmittelgeschäfte, Schulen und Restaurants, die für die Bewohner zu Fuß erreichbar sind, wodurch die Notwendigkeit eines eigenen Autos verringert und ein nachhaltigerer Lebensstil gefördert wird.

Fußgängerfreundliche Städte sind keine neue Idee.Im Laufe des 19. Jahrhunderts lebten die Menschen in den USAStädte wie New York und Chicago lebten, arbeiteten, kauften ein und knüpften Kontakte in gemischt genutzten Stadtvierteln.

Die Zunahme des Autobesitzes nach dem Zweiten Weltkrieg teilte diese Nutzungen in Wohnvororte, Büroparks, Einkaufszentren und Kinokomplexe auf.Viele Kritiker betrachten Suburbanisierung als ein gescheitertes Experiment das hat förderte eine weitläufige Entwicklung, Abhängigkeit von Autos Und wirtschaftliche Ungleichheit

Da immer mehr Bürogebäude in der Innenstadt zu Wohnzwecken umgebaut werden, werden viele von ihnen wahrscheinlich im Erdgeschoss Restaurants, Kindertagesstätten, Lebensmittelgeschäfte und andere Dienstleistungsunternehmen beherbergen.Diese Annehmlichkeiten tragen zum finanziellen Erfolg eines Projekts und zum lebendigen Lebensstil seiner Bewohner bei.

All diese Veränderungen werfen Fragen auf.Können Architekten und Entwickler Wege finden, Gebäude zu entwerfen, die über mehrere Jahrhunderte hinweg mehreren Nutzungen dienen, anstatt nur einer einzigen gezielten Nutzung, die in 100 Jahren obsolet wird?Können Mittel- und Hochhäuser als flexible Strukturgitter mit kostengünstigeren und leicht austauschbaren Moduleinsätzen vorgestellt werden?Solche Strukturen könnten sich ständig ändernden Anforderungen gerecht werden, von denen wir möglicherweise noch nicht wissen, dass sie für die städtische Infrastruktur von entscheidender Bedeutung sein werden.

Architekten, Planer und Entwickler sind Ich beginne, diese Fragen zu untersuchen.Die Umwandlung von Büros in der Innenstadt in Wohnnutzung könnte nur der Ausgangspunkt sein.Und es ist eine Erinnerung daran, dass dynamische Städte sich als Reaktion auf Herausforderungen neu erfinden können.