Les villes avec des espaces commerciaux vides et une pénurie de logements convertissent des immeubles de bureaux en appartements : voici ce qu'elles apprennent

Il a fallu une pandémie mondiale pour convaincre les entreprises américaines que leurs employés pouvaient travailler de manière productive depuis leur domicile ou depuis leur café préféré.Après la COVID-19, les employeurs sont j'ai du mal à trouver le bon équilibre du travail au bureau et à distance.Cependant, le travail hybride est susceptible de rester, du moins pour une tranche de travailleurs.

Ce changement ne change pas seulement les modes de vie : il affecte également les espaces commerciaux.Les taux d’inoccupation des bureaux après la COVID-19 ont grimpé presque du jour au lendemain, et ils demeurent près de 20 % à l’échelle nationale, le taux le plus élevé depuis 1979 à mesure que les locataires réduisent leurs effectifs ou déménagent.Cet excédent d’espace de travail exerce une pression sur les prêts de développement existants et conduit à des défauts de paiement ou à des refinancements créatifs sur un marché déjà en proie à des taux d’intérêt plus élevés.

Les locataires de bureaux aux poches plus profondes ont gravités vers des bâtiments plus récents et plus grands avec plus de commodités, souvent appelés bâtiments de classe A ou « trophées ».Les bâtiments plus anciens de classe B et C, qui disposent souvent de moins de commodités ou d'emplacements moins recherchés, avoir lutté pour remplir l'espace.

Les taux de vacance élevés obligent les développeurs à faire preuve de créativité.Avec une demande réduite pour les bâtiments plus anciens, ainsi que pénurie de logements dans de nombreuses villes américaines, certains immeubles du centre-ville sont en train d'être converti à un usage résidentiel.

Ces projets incluent souvent un certain pourcentage de des logements abordables, garantis par des incitations fiscales.En octobre 2023, l’administration Biden a publié une liste de Programmes fédéraux de prêts, de subventions, de crédits d’impôt et d’assistance technique qui peut prendre en charge les conversions commerciales en résidentielles.

En tant qu'architecte, je suis encouragé de voir ces rénovations d’anciens bâtiments commerciaux, qui sont plus économiques et durables que les nouvelles constructions.À mon avis, ils modifient fondamentalement et pour le mieux le caractère de nos villes.Même si seulement 20 à 30 % environ des bâtiments plus anciens peut être converti de manière rentable, les architectes et les promoteurs apprennent rapidement à noter ces structures pour identifier les bons candidats.

Du lieu de travail à l'espace de vie

La conversion d’immeubles commerciaux en appartements n’a pas commencé avec la pandémie.Au cours de la décennie qui a précédé l’épidémie de COVID-19, les développeurs converti plus de 110 000 appartements provenant d'hôtels, d'immeubles de bureaux, d'usines, d'entrepôts et d'autres bâtiments obsolètes à travers les États-Unis.Selon les données de l'industrie, plus de 58 000 appartements sont actuellement en cours de conversion à partir d'immeubles de bureaux.

Plusieurs caractéristiques des anciens bâtiments de classes B et C rendent la conversion particulièrement attrayante.Ces bâtiments ont généralement des dalles de plancher plus petites – superficie totale par étage.Il est important de noter qu’ils ont également des distances « noyau à coque » plus courtes – la distance entre le noyau du bâtiment qui contient les escaliers et les ascenseurs et le mur de la fenêtre.

Les codes du bâtiment résidentiel exigent généralement que la lumière naturelle atteigne la plupart des pièces.Étant donné que les espaces de vie, les chambres et les salles de bains sont souvent séparés par des murs, une distance plus petite entre le noyau et la coque permet à davantage de pièces d'accéder à la lumière naturelle, ce qui facilite la conversion.

En revanche, les nouveaux immeubles de bureaux typiques ont des plaques de plancher plus grandes et des distances entre le noyau et la coque qui peuvent parfois dépasser 50 pieds.Cela les rend plus difficiles à convertir en résidences.

Mais ce n’est pas impossible.Une solution créative consiste à déplacer le mur de fenêtre de plusieurs pieds vers l’intérieur pour créer des terrasses extérieures.C’est un avantage attrayant, mais aussi un coût supplémentaire.Dans certaines conversions où la profondeur du noyau à la coque est supérieure à celle nécessaire, les développeurs ont ajouté puits verticaux intérieurs ou puits de fenêtre pour apporter la lumière du jour aux espaces intérieurs.

De nombreux bâtiments commerciaux plus anciens offrent également des plafonds plus hauts, ce qui est particulièrement souhaitable sur le marché résidentiel.Les appartements et les condos n’ont généralement pas besoin de dissimuler les services mécaniques et électriques avec des plafonds suspendus en dalles acoustiques, comme le font les bureaux, ils peuvent donc offrir une hauteur libre de plafond de 12 pieds ou plus.

Certains bâtiments plus anciens, dont beaucoup sont en brique ou en pierre, sont dotés de grandes fenêtres, ce qui est également souhaitable pour un usage résidentiel.À l’inverse, des fenêtres plus petites ou des appuis plus hauts peuvent décourager la conversion.

De nombreux bâtiments plus anciens ont été construits avant que la climatisation ne soit largement disponible, ils sont donc dotés de fenêtres ouvrantes.C'est encore un autre avantage pour la conversion résidentielle, puisque les occupants souhaitent généralement une ventilation naturelle dans leur logement.

Obstacles à la conversion

Certaines caractéristiques des bâtiments plus anciens peuvent rendre la conversion résidentielle plus difficile.Par exemple, l’emplacement compte toujours.Les bâtiments éloignés d’autres commodités, comme des restaurants ou des épiceries, peuvent être moins recherchés.

Les bâtiments dotés de dalles de plancher ou de formes géométriques plus inhabituelles qui conviennent à un usage de bureau peuvent être difficiles à diviser en unités résidentielles.Les structures plus anciennes contenant de l’amiante ou de la peinture au plomb peuvent nécessiter des travaux d’assainissement coûteux.

Les lois de zonage peuvent interdire l’utilisation résidentielle ou limiter d’une autre manière ce qui peut être fait avec un bâtiment.Les villes peuvent jouer un rôle important dans encourager les conversions résidentielles en revisitant les codes de zonage ou en offrant des incitations fiscales aux promoteurs.

L’un des coûts les plus importants d’une conversion résidentielle est la nécessité de remplacer les systèmes du bâtiment tels que la plomberie et le chauffage.Les besoins en plomberie dans les bureaux commerciaux, par exemple, sont largement satisfaits grâce aux toilettes situées au cœur du bâtiment.Les appartements ou condos nécessitent chacun leur propre salle de bain et leur propre cuisine, ce qui ajoute des coûts importants.

Un retour aux « villes accessibles à pied »

Malgré ces défis, si les conversions résidentielles ramènent les gens et l'énergie au centre-ville en dehors des heures de travail, des magasins, des restaurants, des divertissements et d'autres commodités d'un style de vie dynamique suivront.

Les architectes, les urbanistes, les promoteurs et les hommes politiques s’intéressent de plus en plus à «villes accessibles à pied» ou « Villes de 20 minutes ». Ces deux concepts font allusion à la fourniture des commodités nécessaires telles que des épiceries, des écoles et des restaurants accessibles aux résidents à pied, réduisant ainsi le besoin de posséder une voiture et promouvant un mode de vie plus durable.

Des villes accessibles à pied ce n'est pas une idée nouvelle.Tout au long du XIXe siècle, les Américainsdes villes comme New York et Chicago vivaient, travaillaient, faisaient leurs courses et socialisaient au sein de quartiers à usage mixte.

La croissance de la possession de voitures après la Seconde Guerre mondiale a séparé ces utilisations en banlieues résidentielles, parcs de bureaux, centres commerciaux et cinémas.De nombreux critiques considèrent la banlieue comme une expérience ratée ça a favorisé un développement tentaculaire, dépendance aux voitures et inégalités économiques

À mesure que de plus en plus d'immeubles de bureaux du centre-ville sont convertis à un usage résidentiel, bon nombre d'entre eux abriteront probablement des restaurants, des garderies, des épiceries et d'autres entreprises de services, généralement au rez-de-chaussée.Ces commodités contribuent à la réussite financière d'un projet et au mode de vie dynamique de ses résidents.

Tous ces changements soulèvent des questions.Les architectes et les promoteurs peuvent-ils trouver des moyens de concevoir des bâtiments qui serviront à des usages multiples sur plusieurs siècles, plutôt qu'à un usage ciblé unique qui deviendra obsolète en 100 ans ?Les bâtiments de moyenne et grande hauteur peuvent-ils être envisagés comme des grilles structurelles flexibles, avec des inserts modulaires moins coûteux et facilement modifiables ?De telles structures pourraient répondre à des besoins en constante évolution, dont certains, dont nous ne savons peut-être pas encore qu'ils seront essentiels à l'infrastructure urbaine.

Les architectes, les planificateurs et les promoteurs sont commencer à explorer ces questions.La conversion des bureaux du centre-ville en usage résidentiel pourrait n’être qu’un point de départ.Et cela nous rappelle que les villes dynamiques peuvent se réinventer en réponse aux défis.