4 raisons pour lesquelles le logement abordable met du temps à se rétablir après des catastrophes comme les ouragans, et ce que les communautés peuvent faire pour y remédier

La façon dont une communauté se relève après une catastrophe comme l’ouragan Ian est souvent une question de type « poule et œuf » :Qu’est-ce qui revient en premier : les entreprises ou les ménages ?

Les entreprises ont besoin d’employés et de clients pour pouvoir fonctionner.Les ménages ont besoin d’emplois et des services fournis par les entreprises.

En tant que chercheur en urbanisme qui se concentre sur la reconstruction des logements après des catastrophes, j'ai découvert mes recherches qu’ils sont mutuellement dépendants.Cependant, dans les communautés côtières, la reprise des entreprises touristiques comme les restaurants et les hôtels dépend en grande partie du retour des logements abordables pour les employés.

Rockport, au Texas, où l'ouragan Harvey a touché terre en 2017, est un exemple de ce défi.Il s’agit d’une petite communauté qui accueille des vacanciers et des pêcheurs sportifs, notamment des célébrités comme le chanteur country George Strait, qui filmé une campagne publicitaire en 2018, exhortant les touristes à retourner à Rockport.Cependant, il n’est pas facile d’attirer les touristes sans des restaurants et des hôtels pleinement fonctionnels.Dans une revue communautaire publiée à peu près à la même époque, les chefs d'entreprise de Rockport ont déclaré que l’incapacité des travailleurs à bas salaires à trouver un logement dans la région constituait un obstacle majeur à leur propre redressement.

J'étudie la reconstruction du logement depuis 2008, lorsque l'ouragan Ike a dévasté une grande partie de Galveston, au Texas.J'ai constaté que dans de nombreuses communautés, le logement abordable ne revient que très lentement après une catastrophe, voire pas du tout.

Le logement abordable a tendance à être plus ancien

La principale source de logements unifamiliaux abordables dans la plupart des communautés provient de ce qu’on appelle «filtration.”

Les quartiers ont un cycle de vie.En vieillissant, ils sont soit réaménagés, soit embourgeoisés, soit déclinés.À mesure qu’un quartier se dégrade, les logements sont plus susceptibles d’être occupés par des locataires.Ils deviennent également plus abordables et ont tendance à être moins bien entretenu.Les immeubles d’habitation conçus pour les locataires traversent un cycle de vie similaire.

À Galveston après l'ouragan Ike, nous avons constaté que le logement le plus endommagé se trouvaient souvent dans des quartiers à faible revenu et à prédominance minoritaire avec des maisons plus anciennes.

Une grande partie des logements de travail de ces quartiers ont été construits dalle au niveau du sol, ce qui signifie que le premier étage est au rez-de-chaussée et vulnérable aux inondations.En revanche, la plupart des maisons les plus chères étaient surélevées de 3 à 14 pieds (environ 1 à 4 mètres).

Étant donné que la plupart des logements abordables deviennent abordables en devenant vieux et délabrés, la reconstruction d'une maison de même taille sera également plus coûteuse que l'originale, en particulier au milieu de la crise. marché actuel de la constructionles perturbations de la chaîne d’approvisionnement.

De plus, les familles à faible revenu sont moins susceptible d’avoir une assurance adéquate ou des économies qui leur permettront de se reconstruire rapidement.Ils doivent souvent attendre l'aide fédérale par l'intermédiaire du Subvention globale de développement communautaire pour la reprise après sinistre programme, qui peut prendre des années pour atteindre les propriétaires.

Il est également plus susceptible d’être gravement endommagé

Les logements abordables se trouvent souvent dans des zones moins recherchées, notamment dans les zones basses sujettes aux inondations.

Notre recherche à Galveston après l'ouragan Ike et dans la région de Miami après l'ouragan Andrew en 1992, il a été constaté que les maisons de faible valeur étaient plus susceptibles de subir d'importants dégâts lors des inondations.

Ils mettent également beaucoup plus de temps à récupérer leur valeur, voire pas du tout.À Galveston et à Miami, des maisons de faible valeur qui ont encore subi d'importants dégâts n'avaient pas retrouvé leur valeur d'avant la tempête quatre ans après l'ouragan, tandis que les maisons de plus grande valeur ayant subi des dommages, même modérés, ont pris de la valeur.

Le logement locatif se redresse deux fois moins vite

Bien qu'il soit difficile de suivre les locataires après les ouragans, nous savons qu'ils sont plus susceptibles de subir un déplacement à long terme.

Nos recherches montrent que les logements locatifs subissent davantage de dommages et récupérer environ deux fois moins vite comme logement occupé par son propriétaire.

Pour les travailleurs à faible salaire, l’incertitude quant à leur capacité à retourner dans un logement locatif peut les amener à décider de chercher du travail et un logement ailleurs.En discutant avec des habitants de Rockport après l'ouragan Harvey, j'ai entendu à plusieurs reprises que les travailleurs s'étaient installés de façon permanente à San Antonio, à 160 milles de là, ou à Corpus Christi, à 30 milles de là, pour trouver du travail et un logement après la tempête.

Les décisions commerciales peuvent ralentir la reprise des loyers

Tant à Galveston que dans la région de Miami, nous avons constaté que la récupération des appartements et des duplex était beaucoup plus volatile que le logement unifamilial et a pris beaucoup plus de temps.

Parce que ces types de logements appartiennent à des entreprises plutôt qu’à des occupants, la décision de reconstruire est moins urgente et moins émotionnelle.

De manière anecdotique, après Harvey, j'ai beaucoup entendu parler d'organisations communautaires de Houston au sujet de l'achat spéculatif de maisons unifamiliales endommagées par des entreprises qui les ont transformées en maisons de location. Les investisseurs ont également parlé d'argent ils pourraient faire par acheter des maisons à prix réduits après la tempête, je les réparais et je les revendais avec un gros profit.

Alors que les maisons ont toujours été des commodités – et un moyen essentiel pour les familles de créer de la richesse – le pratique de la propriété des entreprises restreint la disponibilité des logements, ce qui gonfle les prix des logements.Le retournement des maisons fausse également les marchés en raison de l’augmentation rapide des valeurs.

Que peuvent faire les communautés ?

Garantir qu’une communauté disposera de logements abordables après une catastrophe commence bien avant que celle-ci ne survienne.La création d’un plan de relance communautaire peut souligner l’importance du logement abordable pour la résilience économique de la communauté.

Considérer le logement abordable comme un bien public et le qualifier de « logement pour le personnel » pour les enseignants, les agents chargés de l’application des lois et d’autres fonctionnaires peut aider à surmonter les préoccupations liées au NIMBY – « pas dans mon jardin » –, mais cela peut encore s’avérer une bataille difficile.

Les communautés qui se rétablissent actuellement devront faire preuve de dynamisme pour assurer la reconstruction de logements abordables.Cela signifie postuler au financement de la FEMA et du Community Development Block Grant et réfléchir de manière créative à la manière de réduire les coûts de reconstruction.

Une approche créative est fiducies foncières communautaires.Les fiducies foncières communautaires sont un moyen d'acheter et de posséder en coopération des terres sur lesquelles les ménages individuels peuvent construire. Identifier un terrain qui appartiennent au secteur public ou sont données par des dons peuvent permettre de reconstruire rapidement des maisons pour les travailleurs à bas salaires.

Un autre programme innovant visant à rétablir rapidement le logement abordable est piloté par l'organisation à but non lucratif Texas Housers.Plutôt que de faire venir des remorques FEMA après une catastrophe, le Rapide le programme se construit rapidement et à moindre coût le noyau d'une maison, de taille similaire à un mobil-home.Le noyau est ensuite conçu pour être construit plus tard en une maison plus grande une fois que des fonds fédéraux seront disponibles.

Plusieurs communautés de Floride sont désormais confrontées aux dégâts causés à leurs logements abordables après l'ouragan Ian.Les communautés côtières du monde entier peuvent apprendre de ce qu’elles ont vécu et se préparer dès maintenant à des tempêtes plus extrêmes à l'avenir.