애틀랜타의 벨트라인은 도시가 처음부터 저렴한 주택에 대해 생각하지 않는 경우 도시 공원이 어떻게 '녹색 고급화'를 추진할 수 있는지 보여줍니다.

애틀랜타는 살기 좋은 곳인가요?최근 순위는 확실히 그렇다고 말하고 있습니다.2022년 9월 Money 매거진은 애틀랜타를 미국에서 가장 살기 좋은 곳, 강력한 노동 시장과 일자리 성장을 기반으로 합니다.전국부동산중개인협회에서는 이를 2023년에 주목해야 할 최고의 주택 시장, 애틀랜타의 주택 가격은 비슷한 도시의 주택 가격보다 낮고 인구가 빠르게 증가하고 있음을 지적합니다.

그러나 이것은 이야기의 일부일 뿐입니다.나의 새 책, “레드 핫 시티:21세기 애틀랜타의 주택, 인종, 배제,”는 애틀랜타 수도권의 지난 30년 동안의 주택, 인종 및 개발에 대해 자세히 설명합니다.보여주듯이, 이곳의 계획과 정책 결정은 저소득층, 주로 흑인 주민들이 도시 성장을 공유하는 것을 배제하는 인종차별적인 젠트리피케이션을 촉진했습니다.

이 부문의 핵심 동인 중 하나는 애틀랜타 벨트라인, 애틀랜타 중심부 주변의 옛 철도 통로에 건설된 인근 아파트, 레스토랑 및 소매점을 갖춘 35km 길이의 다용도 산책로입니다.BeltLine은 애틀랜타 주민들을 연결하고 삶의 질을 향상시키기 위해 설계되었지만 인근 토지의 주택 비용을 높이고 저소득 가구를 시내 지역보다 서비스가 적은 교외로 몰아냈습니다.

BeltLine은 도시 학자들이 ""라고 부르는 것의 대표적인 예가 되었습니다.녹색 고급화” – 낙후된 도시 지역에 녹색 기능을 추가하여 복원하는 과정은 주택 가격을 상승시키고 서민층을 밀어내는 과정입니다.도시가 이러한 영향에 대비하지 못하면 고급화와 이주로 인해 저소득 지역이 번영하고 다양한 커뮤니티가 아닌 풍요로운 지역으로 변모할 수 있습니다.

미국현재 직면한 상황 전국 주택 가격 위기.많은 요인들이 이에 기여했지만, 도시 연구 학자, 애틀랜타의 경험에서 배우는 것이 중요하다고 생각합니다.

더 이상 흑인 다수가 아니다

우리를.도시는 일반적으로 다양한 장소이며, 그 중 많은 곳이 점점 더 다양해지고 있습니다.하지만 애틀랜타 시는 가고 있어요 반대 방향으로:점점 더 부유해지고 더 하얗게 변하고 있어요.

1990년에는 도시 주민의 67%가 흑인이었습니다.2019년에는 그 비중이 48%로 떨어졌습니다.동시에, 대학 학위를 소지한 성인의 비율은 27%에서 56% 이상으로 증가했습니다.도시의 중위소득은 도시 중위소득의 60%에서 증가했습니다. 훨씬 더 넓은 애틀랜타 수도권 110%로.2021년 시의 중간 가족 소득은 약 50,000달러에서 96,000달러로 거의 두 배 증가했습니다.

젠트리피케이션은 2011년 이후 가장 빠르게 진행됐다. 2008-2010 압류 위기.전 세계적으로 도시 학자들은 이 기간을 다음 중 하나로 부릅니다.5번째 물결' 젠트리피케이션, 임대수요가 크게 증가하면서 임대부동산 투기가 촉발되어 주택비용이 상승하게 된 것입니다.

애틀랜타에서는 BeltLine이 2000년대 초반에 제안되어 공식적으로 채택된 이후 본격적인 발전을 이루었습니다. 조세증분 금융 지구, 또는 TIF(2005년).이들 지역에서는 예상되는 재산세 수입 증가분을 개발 프로젝트 자금 조달에 사용합니다.메트로 애틀랜타, 그리고 어쩌면 전국 전체에서 이보다 더 혁신적인 도시 개발 프로젝트는 없습니다.

고급화와 변위를 주도하다

BeltLine TIF 지구가 채택되기 전에도 부스터, 개발자, 컨설턴트 및 많은 시 공무원은 도시의 많은 부분을 재개발할 수 있는 제안된 민관 파트너십의 이점을 홍보하기 시작했습니다.프로젝트에 대한 특별 과세 구역이 공식적으로 채택된 직후 애틀랜타 시는 제휴 비영리 단체를 창설했습니다. 애틀랜타 벨트라인, Inc., BeltLine을 구현하고 관리합니다.

2004년 예일대 건축가 알렉산더 가빈 "라는 보고서를 발표했습니다.BeltLine 에메랄드 목걸이:애틀랜타의 새로운 공공 영역.” Garvin은 "BeltLine의 미래 사용자는 매력적인 시장입니다."라고 썼습니다.“프로젝트 초기 소식은 이미 부동산 가치를 가속화했습니다.” 2005년에 한 개발자는 BeltLine을 "Sherman이 애틀랜타를 불태운 이후 가장 흥미로운 부동산 프로젝트.”

BeltLine이 통과하는 많은 지역, 특히 도시의 남쪽과 서쪽 지역은 수십 년 동안 투자가 중단되었으며 주로 흑인과 저소득층이었습니다.그러나 부스터들은 투자자와 투기꾼들이 벨트라인 근처 토지를 매입하는 것을 걱정하지 않았고, 이주와 배제를 준비하지도 않았습니다.Garvin의 보고서에는 "저렴한 가격", "고급화", "저소득층" 또는 "저소득층"이라는 용어가 언급되지 않았습니다.

에서 2007년 연구 커뮤니티 그룹을 위해 조지아 스탠드업, 나는 BeltLine에서 멀리 떨어진 지역보다 BeltLine 근처에서 부동산 가치가 훨씬 더 빠르게 증가하고 있음을 발견했습니다.이는 많은 저소득 주택 소유자의 재산세가 인상되었고 임대 부동산의 집주인이 이에 대응하여 임대료를 인상할 가능성이 있음을 의미했습니다.이 과정은 저소득층 가족을 직접적으로 대체했으며 BeltLine 주변의 많은 지역을 그들이 감당할 수 없게 만들었습니다.

BeltLine TIF 조례에는 저렴한 주택 자금 조달을 위한 몇 가지 조항이 포함되어 있지만 제가 책에서 보여주듯이 근본적으로 불충분하고 결함이 있었습니다.BeltLine은 애틀랜타의 전통적인 "도시 체제” – 선출직 공무원과 시내 비즈니스 엘리트.그들의 비전은 더 부유하고 백인이 많은 도시 인구를 만들어냈습니다.

비포용적 성장

Atlanta BeltLine, Inc.는 가치가 낮을 때 저렴한 주택을 위한 토지 확보에 집중하는 대신산책로와 공원을 우선적으로 건설합니다.이러한 기능은 부동산 가치를 높이고 고급화와 이주를 가속화하는 데 도움이 되었습니다.

이후 서브프라임 모기지 사태 2007~2010년에는 압류로 인해 주택 시장이 압박을 받았습니다.애틀랜타는 2010년부터 2019년까지 약 7,000채의 저비용 임대 주택을 잃었습니다.그 사이에 새로운 고가의 아파트 건설이 붐을 이루었습니다.대략 같은 기간 동안 37,000개 이상의 유닛에 대한 허가가 발행되었습니다.

내 계산에 따르면 애틀랜타의 고용 시장은 2011년 330,000개에서 2019년 437,000개 이상으로 폭발적으로 증가했습니다.Google, Honeywell, Microsoft와 같은 회사가 종종 시 및 주 보조금을 받아 입주했습니다.많은 새로운 일자리가 연간 100,000달러 이상을 지불하고 젊고 고도로 숙련된 근로자에게 돌아가 주택 수요를 증가시켰습니다.

2017년에 Atlanta Journal-Constitution은 세간의 이목을 끄는 기사를 게재했습니다. 조사 시리즈 BeltLine이 11년 만에 저렴한 주택을 단 600채만 생산했다는 사실을 기록했습니다. 이는 2030년까지 목표인 5,600채를 달성하는 데 필요한 속도보다 훨씬 먼 수치입니다.이들 유닛 중 일부는 고소득 가구에 재판매되었습니다.얼마 지나지 않아, 애틀랜타 벨트라인(Atlanta BeltLine, Inc.)의 CEO사임하다.

그 해에 학생과 나는 BeltLine 주변의 주택 가치에 관한 2007년 연구를 다시 시작했습니다.다시 한번, 우리는 2011년부터 2015년까지 조사한 기간 동안 BeltLine 근처의 주택 가격을 발견했습니다. 멀리 떨어진 지역보다 훨씬 빠르게 상승했습니다..BeltLine은 확실히 애틀랜타의 고급화와 인종적 배제의 유일한 원인은 아니었지만 핵심 기여자였습니다.

애틀랜타 벨트라인, Inc.최근 몇 년간 저렴한 주택 활동을 늘렸으며, 2020년 말에는 기존 거주자에 대해 인상된 재산세를 납부하는 프로그램을 시작했습니다.그러나 BeltLine이 존재하는 현 시점에서는 이재이주 방지 노력이 너무 적거나 너무 늦을 수 있습니다.2021년 5월까지 단 128명의 주택 소유자만이 이 프로그램에 지원했습니다. 21명만이 도움을 받았습니다.

경제성을 최우선으로 생각

다른 도시들은 애틀랜타의 경험에서 무엇을 배울 수 있나요?내 생각에 가장 중요한 시사점은 저렴한 주택 공급 노력에 앞장서 대규모 재개발 사업과 관련하여

이는 나중에 저렴한 주택을 위해 사용할 수 있도록 인근 토지를 가능한 한 빨리 조립하고 쌓는 것을 의미합니다.또한 시에서는 저소득 주택 소유자와 임대 주택의 상당 부분을 저렴하게 유지하는 데 동의한 부동산 소유자에 대한 재산세 인상을 제한해야 합니다.그들은 임대료를 저렴하게 유지하는 대가로 기존의 저비용 임대 부동산에 저비용 장기 자금 조달을 제공할 수 있습니다.

일부 대규모 도시 재개발 사업, 워싱턴의 11번가 브리지 공원과 같은 곳은 진지한 노력을 기울이고 있는 것 같습니다. 젠트리피케이션과 이주를 예측하고 완화합니다..나는 더 많은 도시들이 “변혁적” 프로젝트를 수행하기 전에 이러한 선례를 따르기를 바랍니다.