Quatro razões pelas quais a recuperação de moradias populares demora após desastres como furacões e o que as comunidades podem fazer a respeito

Como uma comunidade se recupera após um desastre como o furacão Ian é muitas vezes uma questão do tipo “o ovo e a galinha”:O que retorna primeiro – empresas ou famílias?

As empresas precisam de funcionários e clientes para funcionar.As famílias precisam de empregos e dos serviços que as empresas prestam.

Como pesquisador de planejamento urbano que se concentra na recuperação habitacional após desastres, descobri em minha pesquisa que eles são mutuamente dependentes.No entanto, nas comunidades costeiras, a recuperação dos negócios baseados no turismo, como restaurantes e hotéis, depende em grande parte do retorno de habitação a preços acessíveis para os trabalhadores.

Rockport, Texas, onde o furacão Harvey atingiu a costa em 2017, é um exemplo do desafio.É uma pequena comunidade que atende veranistas e pescadores esportivos, incluindo celebridades como o cantor country George Strait, que filmou uma campanha publicitária em 2018, incentivando os turistas a retornarem a Rockport.No entanto, atrair turistas não é fácil sem restaurantes e hotéis em pleno funcionamento.Em uma revisão da comunidade publicada na mesma época, líderes empresariais em Rockport disseram que a incapacidade dos trabalhadores com baixos salários de encontrar habitação na área era um obstáculo fundamental à sua própria recuperação.

Venho estudando a recuperação habitacional desde 2008, quando o furacão Ike devastou grande parte de Galveston, Texas.Descobri que em muitas comunidades, habitação acessível retorna apenas muito lentamente depois de um desastre, se é que aconteceu.

Moradias acessíveis tendem a ser mais antigas

A principal fonte de habitação unifamiliar acessível na maioria das comunidades vem do que é conhecido como “filtragem.”

Os bairros têm um ciclo de vida.À medida que envelhecem, ou são reconstruídos ou gentrificados, ou declinam.À medida que um bairro diminui, é mais provável que as casas sejam ocupadas por inquilinos.Eles também se tornam mais acessíveis e tendem a ser menos bem conservado.Os edifícios de apartamentos projetados para locatários passam por um ciclo de vida semelhante.

Em Galveston após o furacão Ike, descobrimos que as habitações mais danificadas acontecia frequentemente em bairros de baixa renda e predominantemente de minorias com casas mais antigas.

Grande parte das moradias da força de trabalho nesses bairros foi construída laje no nível, o que significa que o primeiro andar fica ao nível do solo e é vulnerável a inundações.A maioria das casas de custo mais alto, em contraste, eram elevadas de 3 a 14 pés (cerca de 1 a 4 metros).

Como a maioria das moradias acessíveis se torna acessível ao se tornarem velhas e dilapidadas, reconstruir uma casa do mesmo tamanho também será mais caro do que a original, especialmente em meio à mercado de construção atualinterrupções na cadeia de abastecimento.

Além disso, as famílias de baixa renda são menos probabilidade de ter seguro adequado ou poupanças que lhes permitirão reconstruir rapidamente.Freqüentemente, eles precisam esperar pela assistência federal através do Bloco de Desenvolvimento Comunitário para Recuperação de Desastres programa, que pode levar anos para chegar aos proprietários.

Também é mais provável que esteja gravemente danificado

Habitações acessíveis estão muitas vezes em áreas menos desejáveis, incluindo áreas baixas propensas a inundações.

Nosso pesquisa em Galveston após o furacão Ike e na área de Miami após o furacão Andrew em 1992, descobriu-se que as casas de baixo valor tinham maior probabilidade de sofrer grandes danos durante as inundações.

Eles também demoram muito mais para recuperar seu valor, se é que o recuperam.Tanto em Galveston como em Miami, as casas de baixo valor que sofreram grandes danos ainda não recuperaram seu valor pré-tempestade quatro anos após o furacão, enquanto as casas de maior valor que sofreram danos mesmo moderados ganharam valor.

Habitações para arrendamento recuperam metade da rapidez

Embora seja difícil rastrear os locatários após furacões, sabemos que eles são maior probabilidade de sofrer deslocamento de longo prazo.

Nossa pesquisa mostra que as unidades de locação sofrem mais danos e recupere cerca de metade da rapidez como habitação ocupada pelo proprietário.

Para os trabalhadores com baixos salários, a incerteza sobre se conseguirão regressar às unidades de aluguer pode significar que decidam procurar trabalho e moradia em outro lugar.Ao conversar com residentes em Rockport após o furacão Harvey, ouvi repetidamente que os trabalhadores se tinham mudado permanentemente para San Antonio, a 250 quilómetros de distância, ou para Corpus Christi, a 48 quilómetros de distância, para encontrar trabalho e habitação após a tempestade.

As decisões de negócios podem retardar a recuperação dos aluguéis

Tanto em Galveston quanto na região de Miami, constatamos que a recuperação de apartamentos e duplexes foi muito mais volátil do que a habitação unifamiliar e demorou muito mais tempo.

Como estes tipos de habitação são propriedade de empresas e não de ocupantes, a decisão de reconstruir é menos urgente e menos emocional.

Curiosamente, depois de Harvey, ouvi muito de organizações comunitárias em Houston sobre a compra especulativa de casas unifamiliares danificadas por empresas que as venderam e as transformaram em casas de aluguer. Os investidores também falaram sobre o dinheiro eles poderiam fazer por comprar casas a preços reduzidos depois da tempestade, consertando-os e vendendo-os com grande lucro.

Embora as casas sempre tenham sido mercadorias – e uma forma crítica de as famílias construírem riqueza – o prática de propriedade corporativa restringe a disponibilidade de habitação, inflacionando os preços da habitação.A inversão de casas também distorce os mercados através de rápidos aumentos nos valores.

O que as comunidades podem fazer?

Garantir que uma comunidade terá habitação acessível após um desastre começa muito antes de o desastre ocorrer.A criação de um plano de recuperação comunitária pode enfatizar a importância da habitação acessível para a resiliência económica da comunidade.

Enquadrar a habitação acessível como um bem público e caracterizá-la como “habitação para a força de trabalho” para professores, agentes da lei e outros funcionários públicos pode ajudar a superar as preocupações NIMBY – “não no meu quintal”, mas ainda pode ser uma batalha difícil.

As comunidades actualmente em recuperação terão de ser agressivas para garantir a reconstrução de habitações acessíveis.Isto significa candidatar-se ao financiamento da FEMA e do Subsídio de Desenvolvimento Comunitário e pensar criativamente sobre como reduzir os custos da reconstrução.

Uma abordagem criativa é fundos comunitários de terras.Os trustes fundiários comunitários são uma forma de adquirir e possuir cooperativamente terras nas quais as famílias individuais podem construir. Identificando terreno que é de propriedade pública ou doada pode fornecer um local para reconstruir rapidamente casas para trabalhadores com baixos salários.

Outro programa inovador para a rápida recuperação da habitação a preços acessíveis está a ser pilotado pela organização sem fins lucrativos Casas do Texas.Em vez de trazer trailers da FEMA após um desastre, o Rápido programa é construído de forma rápida e barata o núcleo de uma casa, semelhante em tamanho a uma casa móvel.O núcleo é então projetado para ser construído posteriormente em uma casa maior, assim que os fundos federais estiverem disponíveis.

Várias comunidades da Flórida estão agora enfrentando danos às moradias populares após o furacão Ian.As comunidades costeiras de todo o mundo podem aprender com o que estas comunidades vivenciaram e preparar-se agora para tempestades mais extremas no futuro.