عندما تغمر المنازل بالمياه، من الذي يحصل على حصص الاستحواذ من الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ (FEMA) وأين يذهبون؟لقد رسمنا آلاف الحركات ووجدنا أن المسافة والسباق يلعبا

بعد إعصار إيدا عندما وصل كيرت تالامو، وهو من الجيل الرابع من لويزيانا، إلى نيو أورليانز في عام 2021، قرر أن الوقت قد حان للرحيل.لقد باع منزله الذي غمرته المياه، واشترى منزل جدته السابق على الضفة الغربية لنيو أورليانز، والذي لم تغمره المياه، وانتقل إليه.كان من الجيد العودة إلى جدرانه المألوفة، لكن تفكيره كان منصبًا على المستقبل.

لم يكن من المفترض أن يغمر منزلي الآخر، والآن ارتفعت تكاليف التأمين إلى أعلى المستويات؛قال لنا: "إنه أمر سيء"."أردت الحفاظ على مكانة جدتي في العائلة، لكني لا أعرف كم من الوقت يمكنني البقاء.أود ذلك، لكن الأمر غير مستدام”.

عندما تضرب الأعاصير وغيرها من الكوارث، فإنها غالبا ما تؤدي إلى حدوث رئاسية إعلانات الكوارث, مما يفتح المجال أمام مبالغ كبيرة تدفق أموال دافعي الضرائب إلى المجتمعات المتضررة.وسوف يذهب بعض هذه الأموال على الفور لمساعدة المحتاجين.وسيذهب البعض لإعادة بناء البنية التحتية العامة، مثل الطرق والسدود.وبعضها سيذهب لشراء وهدم المنازل التي غمرتها المياه من خلال سياسة تعرف باسم التراجع المُدار.

ويطلق عليه المسؤولون اسم "التراجع" لأن الهدف هو سحب الممتلكات من المناطق المعرضة للخطر المتزايد، سواء كان هذا الخطر ناجما عن الأعاصير الكبرى، أو ارتفاع منسوب مياه البحار، أو الأمطار الداخلية الغزيرة أو غيرها من المخاطر المناخية.وتتم إدارته بمعنى أن المسؤولين الحكوميين يستخدمون صيغ التكلفة والعائد لتحديد المكان الأكثر منطقية من الناحية المالية لإنفاق أموال دافعي الضرائب لهدم المنازل المعرضة للخطر.

وما لا يقيمه المسؤولون هو المكان الذي ينتقل إليه أصحاب المساكن المغادرون، أو ما إذا كانت هذه التحركات تقلل بالفعل من المخاطر التي يواجهها أصحاب المساكن في المستقبل.وهذا ليس الشغل الشاغل للحكومة ــ ولا يمثل مستوى المخاطرة الذي يشارك فيه أصحاب المساكن المختلفون أو كيف قد يختلف ذلك عبر أسواق الإسكان المنفصلة عنصرياً في البلاد.وهذه هي الأمور الأخرى المجهولة في موسم الأعاصير، ومعها ارتفاع خطر الفيضانات في أميركا بشكل عام.

نحن عالم اجتماع و جغرافي في جامعة رايس الذين يدرسون المخاطر البيئية والتعافي. في دراسة جديدة, لقد بحثنا في هذه الأشياء المجهولة ووجدنا أن المسافة والعرق يلعبان أدوارًا كبيرة.

تتبع أين يذهب الناس في التراجع المُدار

لتصور المكان الذي يذهب إليه الأشخاص بعد شراء منزل، قمنا ببناء قاعدة بيانات وطنية تضم ما يقرب من 10000 شخص في الولايات المتحدة.أصحاب المنازل الذين باعوا منازلهم طوعًا وانتقلوا عبر الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ برنامج منحة تخفيف المخاطر بين عامي 1990 و 2017 و رسموا خريطة لعمليات نقلهم.

يعد برنامج FEMA هذا أكبر برنامج انسحاب مُدار أو شراء كامل في البلاد حتى الآن.فهو يدفع لأصحاب المنازل سعر "السوق العادل" (قبل الكارثة) لشراء منازلهم المعرضة للفيضانات وهدمها.وحتى الآن، نفذ المسؤولون البرنامج في أكثر من 500 مدينة وبلدة في كل ولاية باستثناء هاواي.تم مؤخرًا إصدار سجلات لأصحاب العقارات المشاركين من خلال التماس تم تقديمه بموجب قانون حرية المعلومات.الإذاعة الوطنية العامة نشر تلك البيانات.

بعد تعقب المكان الذي انتقل إليه أصحاب المنازل، قمنا بإرفاق درجات مخاطر الفيضانات إلى عناوينهم الأصلية والوجهة.هؤلاء عوامل الفيضان تأتي من مؤسسة First Street Foundation، وهي مصدر غير ربحي لتصنيفات مخاطر الفيضانات التي تم دمجها الآن في مواقع سمسار عقارات على الإنترنت مثل Redfin.لقد أرفقنا أيضًا بيانات التعداد المحلي.

معظم أصحاب المنازل الذين يتراجعون يبقون على مقربة

بغض النظر عن الموقع، وجدنا أن معظم أصحاب المنازل يتراجعون لا تتحرك بعيدا.

على الصعيد الوطني، يبلغ متوسط ​​مسافة القيادة بين منازل الأشخاص القديمة والجديدة في قاعدة البيانات لدينا 7.4 ميلًا (11.9 كيلومترًا) فقط.ما يقرب من ثلاثة أرباعهم، 74٪، بقوا على مسافة 20 ميلاً (32 كيلومترًا).يمكن للوظائف والأصدقاء والعائلة أن يلعبوا دورًا.

ومن الجدير بالذكر أن هذه التحركات لمسافات قصيرة تختفي في معظم قواعد البيانات المتاحة للجمهور الخاصة بالتنقل السكني، مثل ملفات ترحيل التعداد.وعند إضاءتها، فإنها تكشف أن معظم أصحاب المنازل المنسحبين لا ينتقلون لمسافات طويلة إلى مدن وولايات ومناطق أكثر أمانًا؛إنهم يتحركون داخل الأحياء المجاورة وفيما بينها.

ومن الأمثلة الجيدة على ذلك أصحاب المنازل الـ 84 الذين انسحبوا بمساعدة برنامج الاستحواذ التابع للوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ من حي واحد في ميدلسكس بولاية نيوجيرسي، في أعقاب العاصفة ساندي في عام 2012.تحركت الغالبية العظمى منها ضمن مسافة 5 أميال (8 كيلومترات)، وانتقل الكثير منها نحو الشاطئ، وليس بعيدًا عنه.

تعتبر هذه التحركات المحلية بمثابة أخبار جيدة لقواعد الضرائب المحلية لأن الطلب المستمر على الإسكان المحلي يحافظ على قيمته وقد يحفز التنمية الجديدة.

كما أنها أخبار جيدة لجهود السيطرة على الفيضانات المحلية.على الصعيد الوطني، خفض 70% من المشاركين درجة مخاطر الفيضانات من خلال التراجع، بينما زادها 8% فقط.بلغ متوسط ​​الانخفاض 63%، من 5.6 في عامل الفيضان في First Street إلى 2.1 في الوجهة.

تظهر هذه النتائج أن الارتباط المجتمعي المستدام والحد من المخاطر يمكن أن يسيرا معًا.

العرق يلعب دورا

في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تحليلنا ويظهر أيضًا أن أفضل مؤشر لتراجع تحمل أصحاب المنازل للمخاطر قبل البيع ليس ما إذا كانوا يعيشون في منطقة ساحلية أو داخلية، أو ما إذا كانوا يعيشون في مدينة كبيرة أو بلدة صغيرة.إنه التكوين العرقي لجيرانهم المباشرين.

لقد وجدنا أن أصحاب المنازل المنسحبين في الأحياء ذات الأغلبية البيضاء على استعداد لتحمل مخاطر الفيضانات بنسبة 30٪ قبل البيع للحكومة والانتقال إلى أماكن أخرى مقارنة بأصحاب المنازل في الأحياء ذات الأغلبية السوداء.

تشير الأبحاث السابقة إلى عدة أسباب وراء حدوث ذلك.الأول هو المكانة الاجتماعية المرتفعة للأحياء ذات الأغلبية البيضاء، والتي يمكن أن تشجع استثمارات عامة وخاصة كبيرة بعد الكوارث الكبرى.تجعل هذه الاستثمارات من الآمن جسديًا وماليًا البقاء في العقارات المعرضة لمخاطر أعلى أو البيع في السوق بدلاً من الانخراط في تراجع تموله الحكومة.

هناك سبب آخر محتمل يتعلق بمن ينسحب بالفعل من المجتمعات الملونة المعرضة للفيضانات.في هيوستن، على سبيل المثال، أحد أقوى المتنبئين بالتراجع ليس التركيبة العرقية والإثنية الحالية للحي الذي يعيش فيه الفرد، ولكن مدى تأثيره. لقد غادر السكان البيض في العقود الأخيرة, ، ويشار إليها أحيانًا باسم "الرحلة البيضاء". وفي الوقت نفسه، أصحاب المنازل من اللون تاريخيا غالبًا ما تقاوم المجتمعات غير البيضاء التراجع لأسباب يمكن أن تشمل انعدام الثقة العام في الحكومة، والارتباط العميق بالمكان، وعدم وجود مساكن قريبة بأسعار معقولة.

دروس لبرامج الاستحواذ المستقبلية

تقدم نتائجنا درسًا مهمًا لصانعي السياسات:وما لم يتمكن أصحاب المنازل من البقاء على مقربة منهم، والعثور على مجتمعات مماثلة لتلك التي يغادرونها أو التي عاشوا فيها ذات يوم، والحد من مخاطر الفيضانات التي تتعرض لها أسرهم، فإن معظمهم لن ينتقلوا طوعا.ويبدو أن التراجع لا يتشكل فقط من خلال التهديدات البيئية المتزايدة، وزيادة أقساط التأمين، وتقييمات الحكومة للتكاليف والفوائد، ولكن أيضا من خلال الروابط المجتمعية التي تنسحب على أساس عرقي وأين وعلى أي عتبات المخاطر.

في الأسبوع الذي يبدأ في 19 يونيو 2023، سيناقش مئات العلماء والمخططين ومنظمي المجتمع هذه التعقيدات والتعقيدات ذات الصلة بالخلوة المُدارة على المستوى الوطني. مؤتمر في نيويورك.ومثل كيرت تالامو، ستكون أذهانهم منصبة على ما سيحدث بعد ذلك في عالم تبدو فيه قرارات الإسكان السابقة غير مستدامة على نحو متزايد.