Quando le case si allagano, chi ottiene i buyout della FEMA e dove vanno?Abbiamo mappato migliaia di mosse e scoperto che la distanza e la razza giocano entrambe un ruolo

Dopo Uragano Ida colpito New Orleans nel 2021, Kirt Talamo, un Louisianan di quarta generazione, ha deciso che era ora di andare.Ha venduto la sua casa allagata, ha acquistato la vecchia casa di sua nonna sulla riva occidentale di New Orleans, che non era stata allagata, e si è trasferito lì.Era bello tornare tra le mura familiari, ma la sua mente era rivolta al futuro.

“L’altra mia casa non avrebbe dovuto allagarsi, e ora i costi assicurativi sono alle stelle;è brutto”, ci ha detto.“Volevo mantenere il posto di mia nonna in famiglia, ma non so quanto ancora potrò restare.Mi piacerebbe, ma è insostenibile”.

Quando uragani e altri disastri colpiscono, spesso innescano presidenziali dichiarazioni di catastrofe, aprendo la strada a ingenti somme di il denaro dei contribuenti possa affluire alle comunità colpite.Parte di quel denaro andrà immediatamente ad aiutare le persone bisognose.Alcuni andranno a ricostruire le infrastrutture pubbliche, come strade e argini.E una parte andrà ad acquistare e demolire case allagate attraverso una politica nota come ritiro gestito.

I funzionari la chiamano “ritirata” perché l’obiettivo è ritirare le proprietà dalle aree di crescente rischio, indipendentemente dal fatto che tale rischio provenga da grandi uragani, innalzamento del livello del mare, forti piogge nell’entroterra o altri rischi climatici.È gestito nel senso che i funzionari governativi utilizzano formule costi-benefici per determinare dove ha più senso finanziario spendere i soldi dei contribuenti per abbattere le case a rischio.

Ciò che i funzionari non valutano è dove si trasferiscono i proprietari di casa in partenza o se tali spostamenti riducono effettivamente i rischi futuri del proprietario della casa.Questa non è la preoccupazione principale del governo, né lo è il livello di rischio al quale partecipano i diversi proprietari di case o come questo potrebbe variare nei mercati immobiliari nazionali basati sulla segregazione razziale.Queste sono le altre incognite della stagione degli uragani e, con esse, il crescente rischio di inondazioni in America più in generale.

Noi siamo un sociologo E un geografo alla Rice University che studiano i rischi ambientali e il recupero. In un nuovo studio, abbiamo studiato queste incognite e abbiamo scoperto che sia la distanza che la razza giocano un ruolo enorme.

Monitoraggio di dove vanno le persone in ritiro gestito

Per visualizzare dove vanno le persone dopo aver acquistato una casa, abbiamo creato un database nazionale di quasi 10.000 aziende statunitensi.proprietari di case che hanno venduto volontariamente le loro case e si sono trasferiti attraverso l'Agenzia federale per la gestione delle emergenze Programma di sovvenzioni per la mitigazione dei rischi tra il 1990 e il 2017 e mappato i loro spostamenti.

Quel programma della FEMA è di gran lunga il più grande programma di ritiro gestito, o buyout, del paese.Paga ai proprietari di case un prezzo “equo di mercato” (pre-catastrofe) per acquistare e demolire le loro case a rischio di inondazioni.Ad oggi, i funzionari hanno implementato il programma in più di 500 città e paesi in tutti gli stati tranne le Hawaii.I registri dei proprietari immobiliari partecipanti sono stati recentemente rilasciati attraverso una petizione presentata ai sensi del Freedom of Information Act.National Public Radio, Radio Pubblica ha pubblicato quei dati.

Dopo aver rintracciato dove si sono trasferiti i proprietari di casa, abbiamo associato i punteggi del rischio di inondazioni ai loro indirizzi di origine e di destinazione.Questi fattori di alluvione provengono dalla First Street Foundation, una fonte senza scopo di lucro di valutazioni del rischio di inondazioni che ora sono integrate nei siti web di agenti immobiliari online come Redfin.Abbiamo allegato anche i dati del censimento locale.

La maggior parte dei proprietari di case che si ritirano restano vicini

Indipendentemente dalla posizione, abbiamo scoperto che la maggior parte dei proprietari di case in ritirata non andare lontano.

A livello nazionale, la distanza media in auto tra le vecchie e le nuove case delle persone nel nostro database è di sole 7,4 miglia (11,9 chilometri).Quasi tre quarti, il 74%, sono rimasti entro un raggio di 20 miglia (32 chilometri).Il lavoro, gli amici e la famiglia possono tutti svolgere un ruolo.

In particolare, questi spostamenti a breve distanza scompaiono nella maggior parte dei database sulla mobilità residenziale disponibili al pubblico, come i file sulla migrazione del censimento.Quando sono illuminati, rivelano che la maggior parte dei proprietari di case in ritirata non si sposta su lunghe distanze verso città, stati e regioni più sicuri;si stanno agitando dentro e tra i quartieri vicini.

Un buon esempio sono gli 84 proprietari di case che si sono ritirati con l’aiuto del programma di acquisizione della FEMA da un singolo quartiere del Middlesex, nel New Jersey, in seguito alla terribile tempesta Sandy nel 2012.La stragrande maggioranza si è spostata entro un raggio di 5 miglia (8 chilometri) e molti si sono spostati verso la costa, non lontano da essa.

Questi movimenti locali sono una buona notizia per le basi imponibili locali perché la domanda continua di alloggi locali mantiene il suo valore e può persino stimolare nuovi sviluppi.

Sono anche una buona notizia per gli sforzi locali di controllo delle inondazioni.A livello nazionale, il 70% dei partecipanti ha abbassato il proprio punteggio di rischio di inondazioni ritirandosi, mentre solo l’8% lo ha aumentato.La diminuzione media è stata del 63%, da 5,6 sul fattore di alluvione di First Street a 2,1 a destinazione.

Questi risultati mostrano che l’attaccamento duraturo alla comunità e la riduzione del rischio possono andare di pari passo.

La razza gioca un ruolo

In tutti gli Stati Uniti, la nostra analisi mostra anche che il miglior indicatore della tolleranza al rischio dei proprietari di case in ritirata prima della vendita non è se vivono in una zona costiera o interna, o se vivono in una grande città o in un piccolo paese.È la composizione razziale del loro immediato vicinato.

Abbiamo scoperto che i proprietari di case in ritirata nei quartieri a maggioranza bianca sono disposti a sopportare un rischio di inondazioni superiore del 30% prima di vendere al governo e trasferirsi rispetto ai proprietari di case nei quartieri a maggioranza nera.

Ricerche precedenti suggeriscono diverse ragioni per cui ciò potrebbe essere così.Uno è l’accresciuto status sociale dei quartieri prevalentemente bianchi, che può incoraggiare investimenti pubblici e privati ​​significativi dopo grandi catastrofi.Questi investimenti rendono fisicamente e finanziariamente più sicuro rimanere in proprietà a rischio più elevato o venderle sul mercato piuttosto che impegnarsi in una ritirata finanziata dal governo.

Un’altra probabile ragione riguarda chi si sta effettivamente ritirando dalle comunità di colore soggette a inondazioni.A Houston, ad esempio, uno dei più forti indicatori di ritiro non è l’attuale composizione razziale ed etnica del proprio quartiere, ma la misura in cui i residenti bianchi se ne sono andati negli ultimi decenni, a volte indicato come “volo bianco”. Nel frattempo, i proprietari di case di colore storicamente le comunità non bianche spesso resistono alla ritirata per ragioni che possono includere una sfiducia generale nel governo, un profondo attaccamento al luogo e la mancanza di alloggi a prezzi accessibili nelle vicinanze.

Lezioni per futuri programmi di buyout

I nostri risultati offrono una lezione importante ai policy maker:A meno che i proprietari di casa non riescano a restare vicini, a trovare comunità simili a quelle che stanno lasciando o in cui vivevano un tempo e a ridurre il rischio di inondazioni domestiche, la maggior parte non si trasferirà volontariamente.La ritirata, a quanto pare, è determinata non solo dall’aumento delle minacce ambientali, dall’aumento dei premi assicurativi e dalle valutazioni del rapporto costi-benefici da parte del governo, ma anche dai legami comunitari che segmentano razzialmente chi si ritira, dove e a quali soglie di rischio.

La settimana del 19 giugno 2023, centinaia di studiosi, pianificatori e organizzatori di comunità discuteranno queste e le relative complessità del ritiro gestito a livello nazionale conferenza a New York.Come Kirt Talamo, le loro menti saranno rivolte a ciò che accadrà dopo in un mondo in cui le decisioni passate in materia abitativa sembrano essere sempre più insostenibili.