商业空间空置和住房短缺的城市正在将办公楼改造成公寓——以下是他们的学习成果

直到一场全球大流行才让美国企业相信，他们的员工可以在家或在最喜欢的咖啡店高效工作。新冠肺炎 (COVID-19) 过后，雇主 努力寻找适当的平衡 办公室和远程工作。然而，混合工作可能会继续存在，至少在未来一段时间内是这样。 一部分工人.

这种转变不仅改变了生活方式，还影响着商业空间。新冠肺炎 (COVID-19) 疫情之后，办公室空置率几乎一夜之间飙升，而且仍持续存在 全国接近20%，为1979年以来的最高水平 当租户缩小规模或搬迁时。这种工作空间过剩给现有的开发贷款带来了压力，并导致本已受到利率上升困扰的市场出现违约或创造性的再融资。

财力雄厚的写字楼租户 被更新、更大、设施更多的建筑所吸引, ，通常被称为 A 级或“奖杯”建筑。较旧的 B 级和 C 级建筑通常设施较少或位置不太理想， 曾挣扎过 来填充空间。

高空置率迫使开发商发挥创造力。随着对旧建筑的需求减少， 住房短缺 在许多美国城市，一些市中心的建筑正在被拆除 改建为住宅用途.

这些项目通常包括一定比例的 经济适用房，由税收优惠政策承保. 。2023年10月，拜登政府公布了一份名单 联邦贷款、赠款、税收抵免和技术援助计划 可以支持商业向住宅的转换。

作为一名建筑师, ，我很高兴看到这些对旧商业建筑的改造，它们比新建建筑更经济、更可持续。在我看来，它们正在从根本上改变我们城市的特征，使之变得更好。尽管只有约 20% 至 30% 的旧建筑 可以进行有利可图的转换, ，建筑师和开发商正在快速学习如何对这些结构进行评级，以识别优秀的候选者。

从工作场所到生活空间

将商业建筑改造成公寓并不是从大流行开始的。在 COVID-19 爆发前的十年里，开发者 改造了超过 110,000 套公寓 来自美国各地过时的酒店、办公楼、工厂、仓库和其他建筑据行业数据显示， 超过 58,000 套公寓 目前由办公楼改建而成。

较旧的 B 级和 C 级建筑的几个特点使得改造特别有吸引力。这些建筑物通常具有较小的楼板——每层空间的总平方英尺。重要的是，它们的“核心到外壳”距离也更短，即从包含楼梯和电梯的建筑核心到窗墙的距离。

住宅建筑规范通常要求自然光照射到大多数房间。由于起居空间、卧室和浴室通常由墙壁隔开，因此较小的核心到外壳距离可以让更多的房间获得自然光，从而使转换更容易。

相比之下，典型的新办公楼拥有更大的楼板和核心到外壳的距离，有时可能超过 50 英尺。这使得它们更难转变为住宅。

但这并非不可能。一种创造性的解决方案是将窗墙向内移动几英尺以创建室外甲板。这是一项吸引人的便利设施，但也是一笔额外费用。在某些核到壳深度大于所需的转换中，开发人员添加了 内部竖井或窗井 为室内空间带来日光。

许多较旧的商业建筑还提供更高的天花板，这在住宅市场中尤其受欢迎。公寓和公寓通常不需要像办公室那样用悬挂式隔音瓷砖天花板隐藏机械和电气服务，因此它们可以提供 12 英尺或更高的净天花板高度。

一些较旧的建筑物，包括许多由砖或石制成的建筑物，都有大窗户，这在住宅用途中也是理想的。相反，较小的窗户或较高的窗台高度可能会阻碍转换。

许多老建筑是在空调广泛使用之前建造的，因此它们都有可打开的窗户。这是住宅改建的另一个优点，因为居住者通常希望其住宅单元有自然通风。

转换的障碍

旧建筑的一些特征可能会使住宅改造变得更加困难。例如，位置总是很重要。远离其他便利设施（例如餐馆或杂货店）的建筑物可能不太理想。

具有更不寻常的楼板或几何形状的办公建筑可能很难分割成住宅单元。含有石棉或含铅油漆的旧结构可能需要昂贵的修复。

分区法可能禁止住宅用途或以其他方式限制建筑物的用途。城市可以发挥重要作用 鼓励住宅改建 通过重新审视分区法规或向开发商提供税收优惠。

住宅改建的最大成本之一是需要更换管道和供暖等建筑系统。例如，商业办公空间的管道要求主要通过建筑核心区的卫生间设施来满足。每间公寓或公寓都需要自己的浴室和厨房，这会增加大量成本。

回归“适宜步行的城市”

尽管存在这些挑战，如果住宅改造将人们和精力带回工作日之外的市中心，商店、餐馆、娱乐和其他充满活力的生活方式的设施将会随之而来。

建筑师、规划师、开发商和政治家对“适合步行的城市”或“20 分钟城市”。这两个概念都暗示提供必要的便利设施，如杂货店、学校和餐馆，可供居民步行到达，减少拥有汽车的需要，并促进更可持续的生活方式。

适合步行的城市 这不是一个新主意. 。整个 19 世纪，美国人纽约和芝加哥等城市在混合用途社区内生活、工作、购物和社交。

二战后汽车保有量的增长将这些用途分为住宅郊区、办公园区、购物中心和电影院。许多批评家认为郊区化 失败的实验 那有 促进了规模化发展, 对汽车的依赖 和 经济不平等

随着越来越多的市中心办公楼改建为住宅用途，其中许多可能会开设餐馆、日托设施、杂货店和其他服务企业，通常位于底层。这些便利设施有助于项目的财务成功和居民充满活力的生活方式。

所有这些转变都引发了问题。建筑师和开发商能否找到方法来设计能够在几个世纪内满足多种用途的建筑，而不是在 100 年内过时的单一目标用途？中高层建筑是否可以被设想为灵活的结构网格，具有成本较低且易于更换的模块化插件？这种结构可以适应不断变化的需求，其中一些我们可能还不知道对城市基础设施至关重要。

建筑师、规划师和开发商 开始探索这些问题. 。将市中心办公室改造成住宅用途可能只是一个起点。这提醒我们，充满活力的城市可以重塑自我以应对挑战。