Ciudades con espacios comerciales vacíos y escasez de viviendas están convirtiendo edificios de oficinas en apartamentos: esto es lo que están aprendiendo

Fue necesaria una pandemia mundial para convencer a las empresas estadounidenses de que sus empleados podían trabajar productivamente desde casa o desde su cafetería favorita.Después de la COVID-19, los empleadores están luchando por encontrar el equilibrio adecuado del trabajo presencial y remoto.Sin embargo, es probable que el trabajo híbrido esté aquí para quedarse, al menos por un tiempo. un segmento de trabajadores.

Este cambio no sólo está cambiando los estilos de vida, sino que también está afectando a los espacios comerciales.Las tasas de desocupación de oficinas después del COVID-19 se dispararon casi de la noche a la mañana, y se mantienen cerca del 20% a nivel nacional, la tasa más alta desde 1979 a medida que los inquilinos reducen su tamaño o se reubican.Este excedente de espacio de trabajo está ejerciendo presión sobre los préstamos de desarrollo existentes y provocando impagos o refinanciaciones creativas en un mercado que ya está plagado de tasas de interés más altas.

Los inquilinos de oficinas con mayores bolsillos tienen gravitó hacia edificios más nuevos y más grandes con más comodidades, a menudo denominados edificios Clase A o “trofeo”.Los edificios más antiguos de Clase B y C, que a menudo tienen menos comodidades o ubicaciones menos deseables, han luchado para llenar el espacio.

Las altas tasas de desocupación están obligando a los desarrolladores a ser creativos.Con una demanda reducida de edificios más antiguos, junto con escasez de vivienda En muchas ciudades estadounidenses, algunos edificios del centro están siendo convertido a uso residencial.

Estos proyectos a menudo incluyen algún porcentaje de Vivienda asequible, respaldada por incentivos fiscales..En octubre de 2023, la administración Biden publicó una lista de programas federales de préstamos, subvenciones, créditos fiscales y asistencia técnica que puedan soportar conversiones de comercial a residencial.

como arquitecto, Me alienta ver estas renovaciones de edificios comerciales antiguos, que son más económicas y sostenibles que las construcciones nuevas.En mi opinión, están cambiando fundamentalmente para mejor el carácter de nuestras ciudades.Aunque sólo entre el 20% y el 30% de los edificios más antiguos se puede convertir de forma rentable, arquitectos y desarrolladores están aprendiendo rápidamente cómo calificar estas estructuras para identificar buenos candidatos.

Del lugar de trabajo al espacio vital

La conversión de edificios comerciales en apartamentos no comenzó con la pandemia.En la década previa al brote de COVID-19, los desarrolladores convirtió más de 110.000 apartamentos desde hoteles, edificios de oficinas, fábricas, almacenes y otros edificios obsoletos en todo Estados Unidos.Según datos del sector, más de 58.000 apartamentos Actualmente se están convirtiendo edificios de oficinas.

Varias características de los edificios más antiguos de Clase B y C hacen que la conversión sea particularmente atractiva.Estos edificios suelen tener placas de piso más pequeñas: pies cuadrados totales de espacio por piso.Es importante destacar que también tienen distancias más cortas entre el núcleo y la estructura: la distancia desde el núcleo del edificio que contiene escaleras y ascensores hasta la pared de la ventana.

Los códigos de construcción residencial generalmente exigen que la luz natural llegue a la mayoría de las habitaciones.Dado que los espacios habitables, los dormitorios y los baños suelen estar separados por paredes, una distancia más pequeña entre el núcleo y la carcasa permite que más habitaciones accedan a la luz natural, lo que facilita la conversión.

Por el contrario, los edificios de oficinas nuevos típicos tienen placas de piso más grandes y distancias entre el núcleo y la estructura que a veces pueden exceder los 50 pies.Esto hace que sea más difícil convertirlos en residencias.

Pero no es imposible.Una solución creativa implica mover la pared de la ventana varios pies hacia adentro para crear terrazas al aire libre.Es una comodidad atractiva, pero también un costo adicional.En algunas conversiones donde la profundidad del núcleo al caparazón es mayor de lo necesario, los desarrolladores han agregado ejes verticales interiores o huecos de ventanas para llevar la luz natural a los espacios interiores.

Muchos edificios comerciales antiguos también ofrecen techos más altos, que son especialmente deseables en el mercado residencial.Los apartamentos y condominios generalmente no necesitan ocultar los servicios mecánicos y eléctricos con techos suspendidos de baldosas acústicas, como lo hacen las oficinas, por lo que pueden proporcionar 12 pies o más de altura libre de techo.

Algunos edificios más antiguos, incluidos muchos de ladrillo o piedra, tienen ventanas grandes, que también son deseables para uso residencial.Por el contrario, ventanas más pequeñas o alféizares de mayor altura pueden desincentivar la conversión.

Muchos edificios antiguos se construyeron antes de que el aire acondicionado estuviera ampliamente disponible, por lo que tienen ventanas que se pueden abrir.Esta es otra ventaja más para la conversión residencial, ya que los ocupantes normalmente desean ventilación natural en su unidad de vivienda.

Obstáculos a la conversión

Algunas características de los edificios más antiguos pueden dificultar la conversión residencial.Por ejemplo, la ubicación siempre importa.Los edificios que están lejos de otros servicios, como restaurantes o tiendas de comestibles, pueden ser menos atractivos.

Los edificios con placas de piso más inusuales o formas geométricas que funcionan para uso de oficinas pueden ser difíciles de dividir en unidades residenciales.Las estructuras más antiguas que contienen asbesto o pintura con plomo pueden requerir una reparación costosa.

Las leyes de zonificación pueden prohibir el uso residencial o limitar de otro modo lo que se puede hacer con un edificio.Las ciudades pueden desempeñar un papel importante en Fomentar las conversiones residenciales. revisando los códigos de zonificación u ofreciendo incentivos fiscales a los desarrolladores.

Uno de los mayores costos de una conversión residencial es la necesidad de reemplazar los sistemas del edificio, como la plomería y la calefacción.Los requisitos de plomería en espacios de oficinas comerciales, por ejemplo, se satisfacen en gran medida con instalaciones sanitarias en el núcleo del edificio.Los apartamentos o condominios requieren cada uno su propio baño y cocina, lo que agrega un costo significativo.

Un regreso a las “ciudades transitables”

A pesar de estos desafíos, si las conversiones residenciales devuelven gente y energía a los centros de la ciudad fuera de la jornada laboral, seguirán tiendas, restaurantes, entretenimiento y otras comodidades de un estilo de vida vibrante.

Arquitectos, planificadores, promotores y políticos están cada vez más interesados ​​en “ciudades transitables”o “ciudades de 20 minutos”. Ambos conceptos aluden a brindar los servicios necesarios, como supermercados, escuelas y restaurantes, a los que los residentes puedan acceder a pie, reduciendo la necesidad de tener un automóvil y promoviendo un estilo de vida más sostenible.

Ciudades transitables no es una idea nueva.A lo largo del siglo XIX, la gente en EE.UU.ciudades como Nueva York y Chicago vivían, trabajaban, compraban y socializaban en barrios de uso mixto.

El crecimiento de la propiedad de automóviles después de la Segunda Guerra Mundial separó estos usos en suburbios residenciales, parques de oficinas, centros comerciales y complejos cinematográficos.Muchos críticos ven la suburbanización como un experimento fallido eso tiene promovió un desarrollo en expansión, dependencia de los autos y desigualdad económica

A medida que más edificios de oficinas del centro se convierten para uso residencial, es probable que muchos de ellos alberguen restaurantes, guarderías, tiendas de comestibles y otras empresas de servicios, generalmente en sus plantas bajas.Estas comodidades contribuyen al éxito financiero de un proyecto y al vibrante estilo de vida de sus residentes.

Todos estos cambios generan preguntas.¿Pueden los arquitectos y promotores encontrar formas de diseñar edificios que sirvan para múltiples usos a lo largo de varios siglos, en lugar de un único uso específico que quede obsoleto en 100 años?¿Se pueden concebir los edificios de mediana y gran altura como redes estructurales flexibles, con inserciones modulares de menor costo y fácilmente cambiables?Estas estructuras podrían adaptarse a necesidades en constante cambio, algunas de las cuales tal vez aún no sepamos que serán críticas para la infraestructura urbana.

Los arquitectos, planificadores y desarrolladores son comenzando a explorar estas preguntas.Convertir las oficinas del centro de la ciudad a uso residencial podría ser sólo el punto de partida.Y es un recordatorio de que las ciudades dinámicas pueden reinventarse en respuesta a los desafíos.