- |
¿Es Atlanta un buen lugar para vivir?Las clasificaciones recientes ciertamente lo dicen.En septiembre de 2022, la revista Money calificó a Atlanta como la El mejor lugar para vivir en EE.UU., basado en su sólido mercado laboral y el crecimiento del empleo.La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios lo llama el Principal mercado inmobiliario a seguir en 2023, señalando que los precios de la vivienda en Atlanta son más bajos que los de ciudades comparables y que tiene una población en rápido crecimiento.
Pero esto es sólo una parte de la historia.Mi nuevo libro, “Ciudad al rojo vivo:Vivienda, raza y exclusión en la Atlanta del siglo XXI”, profundiza en las últimas tres décadas de vivienda, raza y desarrollo en el área metropolitana de Atlanta.Como muestra, las decisiones de planificación y políticas aquí han promovido una versión fuertemente racializada de la gentrificación que ha excluido a los residentes de bajos ingresos, predominantemente negros, de compartir el crecimiento de la ciudad.
Un factor clave de esta división es la Línea de cinturón de Atlanta, un circuito de 35 kilómetros (22 millas) de senderos de usos múltiples con apartamentos, restaurantes y tiendas minoristas cercanos, construido sobre un antiguo corredor ferroviario alrededor del centro de Atlanta.Aunque BeltLine fue diseñado para conectar a los habitantes de Atlanta y mejorar su calidad de vida, ha elevado los costos de vivienda en terrenos cercanos y ha empujado a los hogares de bajos ingresos a mudarse a suburbios con menos servicios que los vecindarios del centro.
BeltLine se ha convertido en un excelente ejemplo de lo que los estudiosos urbanos llaman “gentrificación verde” – un proceso en el que la restauración de áreas urbanas degradadas mediante la adición de características verdes eleva los precios de la vivienda y expulsa a los residentes de clase trabajadora.Si las ciudades no se preparan para estos efectos, la gentrificación y el desplazamiento pueden transformar los vecindarios de bajos ingresos en áreas de concentración de riqueza en lugar de comunidades prósperas y diversas.
Estados Unidosactualmente enfrenta una crisis de asequibilidad de la vivienda en todo el país.Muchos factores han contribuido a ello, pero como resultado académico de estudios urbanos, Creo que es importante aprender de la experiencia de Atlanta.
No más mayoría negra
A NOSOTROS.Las ciudades en general son lugares diversos, y muchas de ellas lo son cada vez más.Pero la ciudad de Atlanta se va en la dirección opuesta:Se está volviendo más rico y más blanco.
En 1990, el 67% de los residentes de la ciudad eran negros;en 2019, esa proporción había caído al 48%.Al mismo tiempo, la proporción de adultos con título universitario aumentó del 27% a más del 56%.El ingreso medio en la ciudad aumentó del 60% del ingreso medio de la ciudad área metropolitana de Atlanta mucho más grande al 110%.El ingreso familiar medio en la ciudad en dólares de 2021 casi se duplicó, pasando de aproximadamente $50,000 a $96,000.
La gentrificación más rápida se produjo a partir de 2011, después de la Crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008-2010.A nivel mundial, los estudiosos urbanos llaman a este período uno de "gentrificación de la quinta ola, en el que un gran aumento en la demanda de alquiler desencadenó la especulación en el alquiler de bienes raíces que elevó los costos de la vivienda.
En Atlanta, fue entonces cuando BeltLine realmente cobró impulso después de ser propuesto a principios de la década de 2000 y adoptado formalmente como un distrito de financiación de incremento de impuestos, o TIF, en 2005.En estos distritos, los aumentos previstos en los ingresos por impuestos a la propiedad se utilizan para financiar proyectos de desarrollo.Ningún proyecto de desarrollo urbano en el área metropolitana de Atlanta –y quizás en todo el país– ha sido más transformador.
Impulsando la gentrificación y el desplazamiento
Incluso antes de que se adoptara el distrito TIF BeltLine, impulsores, desarrolladores, consultores y muchos funcionarios de la ciudad comenzaron a promocionar los beneficios de una asociación público-privada propuesta que podría rehacer grandes partes de la ciudad.Poco después de que se adoptara formalmente el distrito fiscal especial para el proyecto, la ciudad de Atlanta creó una organización sin fines de lucro afiliada, Atlanta BeltLine, Inc., para implementar y gestionar BeltLine.
En 2004, el arquitecto de Yale Alejandro Garvin publicó un informe llamado “El collar de esmeraldas BeltLine:El nuevo ámbito público de Atlanta.” "Los futuros usuarios de BeltLine son un mercado atractivo", escribió Garvin."Las primeras noticias sobre el proyecto ya han acelerado los valores inmobiliarios". En 2005, un desarrollador llamó a BeltLine el “El proyecto inmobiliario más emocionante desde que Sherman quemó Atlanta.”
Muchos vecindarios por los que pasa BeltLine, especialmente en los lados sur y oeste de la ciudad, habían experimentado décadas de desinversión y eran predominantemente negros y de bajos ingresos.Pero a los impulsores no les preocupaba que los inversores y especuladores compraran tierras cerca de BeltLine, y no se prepararon para el desplazamiento y la exclusión.El informe de Garvin no menciona los términos “asequible”, “gentrificación”, “bajos ingresos” o “bajos ingresos”.
en un estudio de 2007 para el grupo comunitario Stand-up de Georgia, descubrí que los valores de las propiedades aumentaban mucho más rápido cerca de BeltLine que en áreas más alejadas de él.Esto significó que los impuestos a la propiedad aumentaron para muchos propietarios de viviendas de bajos ingresos, y los propietarios de propiedades en alquiler probablemente aumentaron los alquileres en respuesta.Este proceso desplazó directamente a familias de bajos ingresos e hizo que muchas áreas alrededor de BeltLine fueran inasequibles para ellos.
La ordenanza BeltLine TIF incluía algunas disposiciones para financiar viviendas asequibles, pero, como muestro en mi libro, eran fundamentalmente insuficientes y defectuosas.BeltLine fue obra de una coalición, que incluía a miembros centrales del tradicional "grupo" de Atlanta.régimen urbano”- funcionarios electos y la élite empresarial del centro.Su visión produjo una población urbana más rica y blanca.
Crecimiento no inclusivo
En lugar de centrarse en conseguir terrenos para viviendas asequibles cuando los valores eran bajos, Atlanta BeltLine, Inc.Se priorizó la construcción de senderos y parques.Estas características ayudaron a impulsar el valor de las propiedades, acelerando la gentrificación y el desplazamiento.
después del crisis de las hipotecas de alto riesgo En 2007-2010, las ejecuciones hipotecarias ejercieron presión sobre los mercados inmobiliarios.Atlanta perdió alrededor de 7.000 unidades de alquiler de bajo costo entre 2010 y 2019.Mientras tanto, se disparó la construcción de apartamentos nuevos y más caros:Se expidieron permisos para más de 37.000 unidades durante aproximadamente el mismo período.
Según mis cálculos, el mercado laboral de Atlanta se disparó de 330.000 puestos de trabajo en 2011 a más de 437.000 puestos de trabajo en 2019.Empresas como Google, Honeywell y Microsoft se mudaron, a menudo con subsidios municipales y estatales.Muchos nuevos empleos pagaron más de 100.000 dólares al año y fueron para trabajadores jóvenes y altamente calificados, lo que aumentó la demanda de vivienda.
En 2017, el Atlanta Journal-Constitution publicó un artículo de alto perfil serie de investigación documentando que BeltLine había producido solo 600 unidades de vivienda asequible en 11 años, muy lejos del ritmo requerido para alcanzar su objetivo de 5,600 para 2030.Algunas de estas unidades habían sido revendidas a hogares de altos ingresos.Poco después, el director ejecutivo de Atlanta BeltLine, Inc.resignado.
Ese año, un estudiante y yo rehicimos mi estudio de 2007 sobre el valor de las viviendas en la zona de BeltLine.Una vez más, encontramos que durante los años que examinamos, esta vez, de 2011 a 2015, los precios de las viviendas cerca de BeltLine aumentó mucho más rápido que en áreas más alejadas de él.Ciertamente, BeltLine no fue la única causa de gentrificación y exclusión racial en Atlanta, pero fue un contribuyente clave.
Atlanta BeltLine, Inc.ha aumentado su actividad de vivienda asequible en los últimos años y, a finales de 2020, inició un programa para pagar el aumento de los impuestos a la propiedad de los residentes heredados.Sin embargo, a estas alturas de la existencia de BeltLine, los esfuerzos de prevención del desplazamiento pueden ser demasiado escasos y demasiado tarde.En mayo de 2021, solo 128 propietarios habían solicitado el programa. Sólo 21 habían recibido asistencia.
Anteponer la asequibilidad
¿Qué pueden aprender otras ciudades de la experiencia de Atlanta?En mi opinión, la conclusión más importante es la importancia de esfuerzos iniciales de vivienda asequible en relación con importantes proyectos de reurbanización.
Esto significa reunir y acumular terrenos cercanos lo antes posible para utilizarlos más adelante para viviendas asequibles.Las ciudades también deberían limitar los aumentos del impuesto a la propiedad para los propietarios de viviendas de bajos ingresos y para los propietarios que acuerden mantener una parte sustancial de sus unidades de alquiler a precios asequibles.Podrían ofrecer financiación a largo plazo y de bajo costo a propiedades de alquiler existentes de menor costo, nuevamente, a cambio de mantener el alquiler asequible.
Algunos proyectos de reurbanización urbana a gran escala, como el 11th Street Bridge Park en Washington, parecen estar haciendo serios esfuerzos para anticipar y mitigar la gentrificación y el desplazamiento.Espero que más ciudades sigan este ejemplo antes de emprender proyectos “transformadores”.