真正推动迈阿密“气候高档化”的因素是什么？这不是对上涨的恐惧

迈阿密的小海地几十年来一直是一个移民社区。街道两旁排列着小房子和色彩缤纷的商店，迎合了社区的需求，社区主要是非裔加勒比人，家庭收入中等。 远低于迈阿密.

但小海地的性格可能正在改变。

一个 10亿美元的房地产开发 附近规划有魔都创新区，豪华 高层公寓, 、高档商店和玻璃办公楼。

开发商 强调他们对可持续发展的承诺. 。但像这样的高端房地产投资会提高房产价值，推高房产税和周边社区的生活成本。

对商店和房主以及社区文化的潜在影响 引发争议 和抗议。附近 商业街 已被购买用于新的开发，使得长期经营的企业能够负担得起的选择越来越少。 其他重大进展 现在正在计划中。

一些 媒体 城市学者将这里发生的事情称为“气候高档化.”

这种想法是，投资者和购房者正在改变他们的行为，从沿海地区搬到更贫穷、海拔更高的社区，比如小海地，它坐落在距离海湾不到一英里的山脊上，因为他们预计气候变化风险将会恶化，例如海平面上升。迈阿密经常被拿来作为例子。

但迈阿密的投资者和购房者真的受到气候变化的推动吗？

另一种中产阶级化

据报道，迈阿密的购房者正在放弃沿海地区——涨潮已经可能在某些地区带来街道洪水——并正在寻找海拔更高的地区，因为他们想逃避气候变化。

但这不是我们发现的。

在 耶鲁大学气候民意调查 2021 年，在迈阿密戴德县，只有一半的迈阿密居民表示他们相信全球变暖会对他们个人造成伤害——远低于特拉华州和佛罗里达州 70% 的人认为全球变暖会对他们个人造成伤害。 90% 在加拿大、西欧和日本. 。另一项调查 找到 40% 的迈阿密戴德居民并不担心气候变化可能对市场产生的影响。

在一项新研究中，我们迈阿密大学的团队发现 更细致的图片 是什么真正推动房主走向更高的境界。

在很大程度上，我们发现从沿海地区的转移是由成本推动的。洪水风险通过洪水保险成本的上涨而发挥着一定作用，但这种转变很大程度上是普通的老式中产阶级化——开​​发商寻找更便宜的土地，并将其作为更可持续的选择，以赢得公职人员和未来居民的支持。

我们发现，通常的理性投资决策并未因居民对海平面上升的担忧而产生自下而上的压力。

开发人员正在推动这一进程

迈阿密当今的“气候高档化”很大程度上是由决定和 受资本主义投资机会驱动 – 相对较低的价格和较高的预期回报 – 这是传统高档化过程的特征。

我们发现，如今在迈阿密，购房者和房地产经纪人都没有推动这一进程。相反，开发商 利用气候风险的概念来推销房产 在更高的地区，并与政策制定者合作，促进城市重建。

迈阿密与其他全球城市有很大不同，因为它的富裕购房者和二手房买家对海平面上升和气候变化的担忧较少。很大一部分迈阿密购房者 – 2021年约13% – 不住在美国和 可能会以不同的方式评估风险, ，将迈阿密房产视为比家里更安全的投资或未来的第二居所。

迈阿密的中产阶级化也不限于较高海拔的社区。在沿海地区，例如 迈阿密海滩, 、税收、住房和租金价格不断上涨，穷人被赶出社区。迈阿密现在的平均租金是 每月超过 2,800 美元, ，从2021年10月到2022年10月增长了16%。这比美国高出约 800 美元。平均而言，去年的增幅几乎是全国增幅的两倍。

沿海购房者更应关注

毫无疑问，气候变化对迈阿密来说是一个风险。保险业 警告海平面上升 到 2050 年，高达 1 英尺的中度洪水将影响迈阿密戴德县海滨地区 48% 的房产。

购房者应该比他们更关心。

我们认为，“气候高档化”是一个有意义的概念，有助于探索气候变化的影响和成本将如何改变未来的住房和城市不平等。但到目前为止， 迈阿密的气候变化推动了中产阶级化 与现实不符。