Qu’est-ce qui motive réellement la « gentrification climatique » à Miami ?Ce n'est pas la peur de s'élever

Little Haiti, à Miami, est une communauté d'immigrants depuis des décennies.Ses rues sont bordées de petites maisons et de boutiques colorées qui s'adressent au quartier, une population majoritairement afro-antillaise avec un revenu médian par ménage. bien en dessous de celui de Miami.

Mais le caractère de Little Haiti est peut-être en train de changer.

UN Un développement immobilier d’un milliard de dollars appelé Magic City Innovation District est prévu dans le quartier, avec des installations de luxe appartements de grande hauteur, des boutiques haut de gamme et des tours de bureaux en verre.

Les développeurs souligner leur engagement en faveur du développement durable.Mais les investissements immobiliers haut de gamme comme celui-ci augmentent la valeur des propriétés, ce qui fait grimper les impôts fonciers et le coût de la vie dans les quartiers environnants.

L'effet potentiel sur les magasins et les propriétaires ainsi que sur la culture de la communauté a polémique alimentée et des protestations.Proche centres commerciaux ont été rachetés pour de nouveaux développements, laissant les entreprises de longue date avec moins d'options abordables. Autres grands développements sont désormais en préparation.

Quelques médias et les spécialistes de l’urbanisme ont qualifié ce qui se passe ici de «gentrification climatique.”

C'est l'idée selon laquelle les investisseurs et les acheteurs changent de comportement et quittent les zones côtières pour s'installer dans des quartiers plus pauvres et plus élevés comme Little Haiti, situé sur une crête à moins d'un mile de la baie, en prévision de l'aggravation des risques liés au changement climatique, tels que élévation du niveau de la mer.Miami est souvent citée en exemple.

Mais les investisseurs et les acheteurs de maison de Miami sont-ils vraiment motivés par le changement climatique ?

Une autre forme de gentrification

L’histoire raconte que les acheteurs de maisons à Miami abandonnent les côtes – où les marées hautes peuvent déjà provoquer des inondations dans certaines zones – et recherchent des zones à plus haute altitude parce qu’ils veulent échapper au changement climatique.

Ce n’est cependant pas ce que nous constatons.

Dans Enquête d'opinion sur le climat de Yale du comté de Miami-Dade en 2021, seule la moitié des habitants de Miami ont déclaré croire que le réchauffement climatique leur nuirait personnellement – ​​bien moins que les 70 % qui ont déclaré cela dans le Delaware et le 90% au Canada, en Europe occidentale et au Japon.Une autre enquête trouvé 40% des résidents de Miami-Dade ne s’inquiètent pas de l’impact que le changement climatique pourrait avoir sur le marché.

Dans une nouvelle étude, notre équipe de l'Université de Miami a découvert une image plus nuancée de ce qui pousse réellement les propriétaires vers des terrains plus élevés.

Dans l’ensemble, nous avons constaté que l’éloignement des côtes est alimenté par les coûts.Le risque d’inondation joue un rôle à travers l’augmentation du coût de l’assurance contre les inondations, mais une grande partie de ce changement est simplement due à la vieille gentrification – les promoteurs recherchent des terrains moins chers et les présentent comme un choix plus durable pour convaincre les fonctionnaires et les futurs résidents.

Plutôt qu’une pression ascendante fondée sur l’inquiétude des habitants face à l’élévation du niveau de la mer, nous avons constaté une continuation des décisions d’investissement rationnelles habituelles.

Les développeurs pilotent le processus

La « gentrification climatique » actuelle à Miami est largement déterminée et motivé par les opportunités d’investissement capitalistes – des prix relativement bas et des rendements attendus plus élevés – qui sont les caractéristiques du processus de gentrification traditionnel.

Nous avons constaté que ni les acheteurs de maison ni les agents immobiliers ne dirigent ce processus aujourd'hui à Miami.Les développeurs sont plutôt utiliser le concept de risque climatique pour commercialiser des propriétés dans les zones plus élevées et travaillent en tandem avec les décideurs politiques pour faciliter le réaménagement urbain.

Miami est très différente des autres villes du monde, dans la mesure où ses riches acheteurs de maisons et de résidences secondaires s'inquiètent moins de l'élévation du niveau de la mer et du changement climatique.Un grand pourcentage d’acheteurs de maison à Miami – environ 13% en 2021 – je ne vis pas aux États-Uniset peut évaluer le risque différemment, considérant les propriétés de Miami comme des investissements plus sûrs que chez eux ou comme de futures résidences secondaires.

La gentrification de Miami ne se limite pas non plus aux quartiers les plus élevés.Dans les zones côtières comme Miami plage, les impôts, les prix du logement et des loyers augmentent et les personnes les plus pauvres sont chassées des quartiers.Le loyer moyen de Miami est maintenant plus de 2 800 $ par mois, en hausse de 16 % d’octobre 2021 à octobre 2022.C'est environ 800 $ de plus qu'aux États-Unis.moyenne, et il a augmenté près de deux fois plus que le taux national au cours de l’année écoulée.

Les acheteurs de maisons côtières devraient être plus inquiets

Le changement climatique constitue sans aucun doute un risque pour Miami.Le secteur des assurances prévient que l'élévation du niveau de la mer et des inondations modérées allant jusqu'à 1 pied affecteront 48 % du total des propriétés du comté de Miami-Dade en bord de mer d'ici 2050.

Les acheteurs de maison devraient être plus inquiets qu’eux.

Nous pensons que la « gentrification climatique » est un concept significatif pour explorer la manière dont les impacts et les coûts du changement climatique modifieront les inégalités en matière de logement et urbaines à l’avenir.Mais jusqu'à présent, l'idée selon laquelle la gentrification est alimentée par le changement climatique à Miami ne correspond pas à la réalité.