작고 부유한 교외 지역이 지역 주택 문제에 어떻게 기여하는가

샌프란시스코 베이 지역의 작은 마을에 대한 이상한 헤드라인이 계속해서 나오고 있습니다.

몇몇 실리콘밸리 CEO들이 살았던 작은 교외 지역인 퍼스트 우드사이드(First Woodside)는 퓨마 서식지를 선언하다 단독 주택 소유자가 추가 주택을 만들기 위해 부지를 분할할 수 있도록 하는 새로운 캘리포니아 법률을 회피하기 위해.

그 다음에는 인구 7,000명의 부유한 애서턴(Atherton)과 평균 주택 판매 가격 미화 750만 달러에 달하는 주 정부의 주택 계획을 업데이트하려고 했습니다.아주 최근까지도, Atherton의 주거 구역 토지 100% 넓은 부지에는 단독주택만 허용됩니다.시의회가 타운하우스를 허용하기 위해 일부 부동산의 구역을 재조정하는 것을 고려했을 때, 농구 스타와 같은 유명한 지역 주민들로부터 격렬한 반대가 쏟아졌습니다. 스테판 커리 억만장자 벤처캐피털리스트 마크 안드레센.

평의회 의원 주장하다 우리에 대한 [주정부의] 기대를 줄이는 데 성공하려면 마을이 Atherton의 특별함을 표현하고 설명해야 합니다.”

언뜻 보기에 이는 극단적인 특권 사례, 기발한 캘리포니아의 기이한 사례처럼 보일 수 있습니다.하지만 우리의 새 책 주택 정책에 있어서 소규모 교외 자치단체가 다세대 주택을 제한할 수 있는 능력은 예외라기보다 일반적입니다.

주택 제한에 있어서 작은 정부의 큰 역할

새 주택을 추가하는 것은 주택의 증가를 제한하는 몇 안 되는 방법 중 하나입니다. 임대료 그리고 주택 가격 같은 고가의 지하철에서는 샌프란시스코, 뉴욕 그리고 워싱턴, DC새로운 "고급" 아파트나 콘도도 경쟁을 줄이다 오래된 유닛의 경우, 임대료에 대한 압박을 완화하다 ~을 위한 소득이 낮은 사람들.

그러나 직장 근처에 새 아파트와 타운홈을 찾는 것이 어려울 수 있습니다.이는 소규모 지방 정부가 종종 주택 개발을 제한하는 기존 커뮤니티에 주택을 건설하는 것을 의미합니다.

소규모 정부의 반대가 주택에 미치는 영향을 연구하기 위해 우리는 캘리포니아 대도시 지역의 인구 조사 지역 데이터를 사용하여 인구 조사국의 2008-2012 미국 지역 사회 조사와 2014-2018 조사 사이의 다세대 주택 개발을 조사했습니다. 대불황에서 빠르게 회복되고 있었습니다.

우리의 통계적 추정에 따르면 해당 기간 동안 일반적인 이웃 규모는 인구 조사 지역 주민이 100,000명인 도시에 위치한 이 도시에서는 주민이 30,000명인 작은 도시에 위치한 매우 유사한 인구 조사 구역보다 46개의 새로운 다가구 주택이 더 많이 개발되었습니다.즉, 일반적으로 교외에 위치한 소규모 도시에는 다세대 주택이 훨씬 적게 추가되었습니다.

46채의 새 아파트가 추가되는 것은 작은 숫자처럼 들릴 수도 있지만 지역 수준에서는 실질적인 변화를 가져올 수 있습니다.우리 표본의 인구 조사 지역 중 거의 절반(각 인구는 약 1,200~8,000명)이 5개 이하의 다가구 주택을 얻었습니다.

미국 전역의 도시들도 비슷한 어려움에 직면해 있습니다.

소규모 관할권에서 다세대 주택 개발 속도가 느린 이러한 패턴은 베이 지역에만 국한된 것이 아닙니다.

전국 대도시 지역의 인구 조사 데이터를 조사한 결과, 비슷하게 발견됨 소규모 관할권의 지역에서는 다가구 주택이 더 적게 확보되었습니다.우리는 지역 성장률과 관할권 규모에 영향을 미칠 수 있는 경제적, 지리적, 인구학적 요인의 긴 목록을 고려했습니다.

보스턴, 덴버, 로스앤젤레스 등 물가가 높은 지역에 있는 대부분의 미국 대도시는 대부분 작은 독립 교외 지역으로 둘러싸여 있습니다.

이들 지역사회 중 다수에서는 주민들이 지역 정치에 적극적으로 참여하여 밀도 증가와 다가구 주택에 맞서 싸우세요.새 주택에 대한 제안이 이러한 작은 커뮤니티에서 벗어나면서 주택이 건설되지 않아 주택 공급을 제한하여 임대료를 올리거나 대부분의 일자리에서 멀리 떨어진 멀리 떨어진 외곽 지역으로 밀려납니다.

샌프란시스코 베이 지역에서 우리 연구에서 주택 증가율이 상대적으로 높은 지역사회는 도시 외곽에 있는 경향이 있는 반면, 많은 인접 교외 지역에서는 주택 개발이 정체되거나 심지어 단위 수가 감소했습니다.

교외 지역은 일자리에 더 가까운 주택을 제공할 수 있습니다.

교외 지역의 인구가 적다고 해서 그 지역이 인적이 드문 곳이거나 지역 경제와 관련이 없다는 의미는 아닙니다.

예를 들어 Atherton은 일자리가 많은 지역 한가운데에 부동산 스타일의 주거 구역을 수십 년 동안 유지했습니다.실제로, 우리 데이터에 따르면 고용에 대한 지리적 근접성이 가장 좋은 베이지역 지방자치단체 중 약 절반은 주민이 30,000명 이하인 소규모 교외 지역입니다.

교통은 미국에 대한 단일 기부자 중 최대 규모탄소 배출, 그러나 일자리가 많은 지역에서는 주택이 너무 제한적이고 비용이 많이 들기 때문에 많은 사람들이 장거리 통근을 하게 됩니다.그러나 많은 교외 지역의 토지 이용 계획은 수십 년 전에 매우 다른 경제 시대에 설정되었으며 현재 많은 사람들이 "건축"되고 주택 추가가 완료되었다고 주장합니다.

무엇이 방해가 됩니까?

얼마나 많은 아파트와 콘도가 건설되는지에 있어 지방자치단체의 규모가 그렇게 중요한 이유는 무엇입니까?한마디로 정치.

주택 소유자는 소규모 교외 지역에서 지배적인 정치적 이해관계를 갖는 경향이 있습니다.그들은 더 크거나 밀도가 높은 주거용 건물이 부동산 가치를 감소시키고 교통량을 증가시키거나 지역 인프라에 부담을 줄 것이라고 걱정할 수 있습니다.제안서와 같은 사소한 프로젝트에도 두려움이 있습니다. 타운홈 16개 Atherton에 있는 Curry의 사유지 근처 – 확대될 수 있습니다.

확실히 대도시의 많은 주택 소유자는 비슷한 걱정을 하고 있습니다.그러나 크고 다양한 도시에서는 성장 반대 목소리가 대규모 고용주, ​​개발업체, 건설 조합, 저렴한 주택 비영리단체 등 도시 정치에서 활발하게 활동하는 주택 지지 단체에 의해 상쇄되는 경우가 많습니다.

그리고 비록 점점 늘어나는 YIMBY 활동가들 – “내 뒷마당에 찬성”을 옹호하는 사람들 – 더 많은 주택에 찬성하여 선동하는 교외 선출직 공무원은 일반적으로 YIMBY 활동가보다 오랜 주택 소유자로부터 훨씬 더 많은 정치적 열기를 느낍니다.

필요한 곳에 더 많은 주택을 잠금 해제하는 방법

주 의회는 지방 정부에 단독 주택 전용 구역 설정 및 유사한 토지 사용 제한을 완화하도록 요구함으로써 새로운 주택에 대한 잠재력을 발휘할 수 있습니다. 콜로라도 주지사가 제안한 2023년에 그렇게 하고, 캘리포니아주도 유사한 법률을 통과시켰습니다.그러나 이는 정치적으로 위험할 수 있다.토지 사용에 대한 지역 통제는 많은 주에서 신념의 조항입니다.

뉴욕 주지사더 많은 주택을 위해 지역을 재구역화하도록 유도하는 토지 이용 개혁을 제정하려는 Kathy Hochul의 노력 해당 주의 입법부에서 막다른 골목에 부딪히다 2023년에.한편 캘리포니아에서는 지방 정부와 제안된 프로젝트의 인근 지역에 의한 소송이 급증하고 있습니다.그리고 퓨마 보호구역이 있는 우드사이드(Woodside)와 같은 일부 도시에서는 주 규칙을 창의적으로 회피하려고 시도합니다.

주정부는 또한 지방정부가 더 많은 주택을 승인하도록 인센티브를 만들 수도 있습니다.판매세나 휘발유세 등 주에서 징수한 특정 유형의 수입은 각 지역사회의 침실 수를 기준으로 지역사회에 분배될 수 있으며 저렴한 주택에 대해서는 추가 공제가 제공됩니다.이러한 유형의 인센티브는 지역 공무원이 새 아파트를 지역 사회의 수익을 향상시키는 것으로 여기게 만들 수 있습니다.

또 다른 접근 방식은 주 정부가 지역 전체의 주택 소비자 요구를 반영하도록 설계된 대도시 수준의 메커니즘을 만드는 것입니다.

주에서는 다음과 같은 권한을 부여받은 지역 전체에 주택 항소 위원회를 설치할 수 있습니다. 주택 반대 결정을 재고하고 잠재적으로 뒤집을 수 있음 도시와 마을별로.오리건주는 가장 큰 도시 지역인 포틀랜드에서 더욱 야심찬 접근 방식을 취했습니다.유권자들은 선택 항목을 만들고 강화했습니다. 지하철 정부 단지 계획을 세우는 것이 아니라 실제로 주요 지역 토지 이용 우선순위를 실행하는 것입니다.

이러한 큰 그림의 관점과 권한을 통해 포틀랜드는 일자리와 대중교통에 가장 접근하기 쉬운 위치에 더 많은 주택을 배치하는 동시에 차량에 의존하는 무분별한 확산으로부터 외딴 지역의 민감한 시골을 보호할 수 있습니다.즉, 필요한 곳에 주택을 배치할 수 있습니다.