Cómo los pequeños suburbios ricos contribuyen a los problemas de vivienda regionales

Siguen apareciendo titulares extraños sobre pequeños pueblos del área de la Bahía de San Francisco.

Primero Woodside, un pequeño suburbio donde han vivido varios directores ejecutivos de Silicon Valley, intentó declararse hábitat del puma para evadir una nueva ley de California que permitía a los propietarios de viviendas unifamiliares subdividir sus lotes para crear viviendas adicionales.

Luego el rico Atherton, con una población de 7.000 habitantes y una precio medio de venta de una vivienda de 7,5 millones de dólares, intentó actualizar su plan de vivienda exigido por el estado.Hasta hace muy poco, 100% del terreno residencial de Atherton Sólo se permiten viviendas unifamiliares en lotes grandes.Cuando el Ayuntamiento consideró rezonificar un puñado de propiedades para permitir la construcción de casas adosadas, surgieron enérgicas objeciones de residentes locales tan notables como la estrella del baloncesto. Stephen Curry y capitalista de riesgo multimillonario Marc Andreessen.

un miembro del consejo argumentó que la ciudad debería “expresar y explicar la singularidad de Atherton... para lograr reducir las expectativas [del estado] sobre nosotros”.

A primera vista, estos podrían parecer casos extremos de privilegios, rarezas de la peculiar California.Pero como nuestro nuevo libro Según muestra la política de vivienda, la capacidad de los pequeños municipios suburbanos para limitar las viviendas multifamiliares es más la regla que la excepción.

El gran papel de los gobiernos pequeños en la limitación de la vivienda

Agregar nuevas viviendas es una de las pocas maneras de limitar la escalada de alquila y precios de la vivienda en metros de alto costo como san francisco, Nueva York y Washington, DCIncluso los apartamentos o condominios nuevos de “lujo” pueden reducir la competencia para unidades más antiguas, quitando algo de presión a los alquileres para personas con menores ingresos.

Sin embargo, puede resultar difícil localizar nuevos apartamentos y casas adosadas cerca de los lugares de trabajo.Significa construirlos en comunidades existentes, donde los pequeños gobiernos locales a menudo limitan el desarrollo de viviendas.

Para estudiar el impacto que la oposición de los gobiernos pequeños está teniendo en la vivienda, utilizamos datos de las zonas censales de las áreas metropolitanas de California para examinar el desarrollo de viviendas multifamiliares entre la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo de 2008-2012 y su encuesta de 2014-2018, un momento en el que el mercado inmobiliario se estaba recuperando rápidamente de la Gran Recesión.

Durante ese lapso, según nuestras estimaciones estadísticas, un tamaño típico de vecindario zona censal ubicado dentro de una ciudad de 100,000 residentes vio el desarrollo de 46 nuevas unidades multifamiliares más que un tramo censal muy similar ubicado dentro de una ciudad más pequeña de 30,000 residentes.En otras palabras, las ciudades más pequeñas, que normalmente son de naturaleza suburbana, agregaron muchas menos unidades multifamiliares.

46 apartamentos nuevos adicionales pueden parecer una cantidad pequeña, pero pueden marcar una diferencia real a nivel de vecindario.Casi la mitad de las zonas censales de nuestra muestra (cada una con entre 1200 y 8000 residentes) obtuvieron cinco o menos unidades multifamiliares.

Ciudades de todo Estados Unidos enfrentan luchas similares

Este patrón de tasas más lentas de desarrollo de viviendas multifamiliares en jurisdicciones más pequeñas no es exclusivo del Área de la Bahía.

Cuando examinamos los datos del censo de áreas metropolitanas de todo el país, encontramos encontrado de manera similar que los vecindarios en jurisdicciones pequeñas obtuvieron menos unidades multifamiliares.Tomamos en cuenta una larga lista de factores económicos, geográficos y demográficos que podrían influir en las tasas de crecimiento de los vecindarios, así como en el tamaño de la jurisdicción.

La mayoría de las grandes ciudades estadounidenses en regiones de altos costos (pensemos en Boston, Denver y Los Ángeles) están rodeadas por un mar de suburbios independientes, en su mayoría pequeños.

En muchas de estas comunidades, los residentes participan activamente en la política local para luchar contra el aumento de la densidad y la vivienda multifamiliar.A medida que las propuestas de nuevas viviendas se desvían de estas pequeñas comunidades, las viviendas o no se construyen, elevando así los alquileres al limitar la oferta residencial, o son empujadas a zonas periféricas remotas que están alejadas de la mayoría de los empleos.

En el Área de la Bahía de San Francisco, las comunidades con aumentos relativamente altos en viviendas en nuestro estudio tendían a estar en la periferia urbana, mientras que muchos suburbios cercanos tenían un desarrollo de viviendas estancado o incluso una disminución en las unidades.

Los suburbios del interior podrían ofrecer viviendas más cercanas a los puestos de trabajo

El hecho de que un suburbio tenga una población pequeña no significa que esté muy alejado de los caminos trillados o que sea irrelevante para la economía de una región.

Atherton, por ejemplo, mantuvo su zonificación residencial de estilo inmobiliario durante décadas, justo en medio de una zona rica en empleos.De hecho, nuestros datos muestran que entre los municipios del Área de la Bahía con la mejor proximidad geográfica al empleo, aproximadamente la mitad son pequeños suburbios de 30.000 residentes o menos.

El transporte es el mayor contribuyente individual a EE.UU.emisiones de carbono, sin embargo, muchas personas terminan viajando largas distancias porque la vivienda es muy limitada y costosa en áreas ricas en empleo.Sin embargo, los planes de uso del suelo de muchos suburbios interiores se establecieron hace décadas en eras económicas muy diferentes, y muchos ahora afirman que ya están “construidos” y que ya no tienen más viviendas.

¿Qué se interpone en el camino?

¿Por qué el tamaño de un municipio es tan importante para la cantidad de apartamentos y condominios que se construyen?En una palabra, política.

Los propietarios de viviendas tienden a ser el interés político dominante en los pequeños suburbios.Es posible que les preocupe que los edificios residenciales más grandes o más densos disminuyan el valor de sus propiedades, aumenten el tráfico o ejerzan presión sobre la infraestructura local.Los temores sobre proyectos incluso menores –como la propuesta de 16 casas adosadas cerca de la finca de Curry en Atherton, puede ampliarse.

Sin duda, muchos propietarios de viviendas en las grandes ciudades tienen preocupaciones similares.Pero en una ciudad grande y diversa, las voces contra el crecimiento a menudo se ven contrarrestadas por intereses pro vivienda activos en la política de la ciudad, como grandes empleadores, desarrolladores, sindicatos de la construcción o organizaciones sin fines de lucro de vivienda asequible.

Y aunque un creciente grupo de activistas de YIMBY – aquellos que abogan por “sí en mi patio trasero” – agitan a favor de más viviendas, los funcionarios electos suburbanos suelen sentir mucho más presión política por parte de los propietarios de viviendas desde hace mucho tiempo que por parte de los activistas de YIMBY.

Cómo desbloquear más viviendas donde se necesitan

Los legisladores estatales pueden desbloquear el potencial de nuevas viviendas exigiendo a los gobiernos locales que relajen la zonificación unifamiliar y restricciones similares sobre el uso de la tierra. El gobernador de Colorado propuso haciendo eso en 2023, y California ha aprobado leyes similares.Sin embargo, eso puede ser políticamente riesgoso.El control local del uso de la tierra es un artículo de fe en muchos estados.

Gobernador de Nueva YorkEl esfuerzo de Kathy Hochul para promulgar reformas en el uso de la tierra que impulsarían a las localidades a rezonificarse para obtener más viviendas llegó a un callejón sin salida en la Legislatura de ese estado en 2023.Mientras tanto, en California proliferan las demandas por parte de gobiernos locales y vecinos de los proyectos propuestos.Y algunas ciudades –como Woodside, con su santuario de pumas– intentan eludir creativamente las reglas estatales.

Los estados también podrían crear incentivos para que los gobiernos locales aprueben más viviendas.Ciertos tipos de ingresos recaudados por el estado, como los impuestos sobre las ventas o los impuestos a la gasolina, podrían distribuirse a las comunidades locales en función del número de habitaciones de cada comunidad, concediéndose crédito adicional para las unidades asequibles.Este tipo de incentivo podría llevar a los funcionarios locales a considerar que los nuevos apartamentos mejoran los resultados de su comunidad.

Otro enfoque es que los gobiernos estatales creen mecanismos a nivel metropolitano diseñados para representar las necesidades de los consumidores de vivienda en toda la región.

Los estados podrían crear juntas regionales de apelaciones sobre vivienda autorizadas a reconsiderar y potencialmente revocar decisiones anti-vivienda por ciudades y pueblos.Oregón adoptó un enfoque más ambicioso en su región urbana más grande, Portland.Los votantes crearon y luego fortalecieron una elección gobierno metropolitano no sólo planificar sino también llevar a cabo prioridades regionales clave de uso de la tierra.

Con esa visión general y esa autoridad, Portland puede colocar más viviendas en lugares más accesibles para los empleos y el tránsito, al mismo tiempo que protege el campo sensible en áreas periféricas de la expansión dependiente de los vehículos.En otras palabras, puede poner viviendas donde se necesitan.