Как небольшие богатые пригороды способствуют возникновению региональных жилищных проблем

Странные заголовки о маленьких городках в районе залива Сан-Франциско продолжают появляться.

Сначала Вудсайд, крошечный пригород, где жили несколько руководителей Кремниевой долины, попытался объявить себя местом обитания горных львов чтобы обойти новый закон Калифорнии, который позволял владельцам домов на одну семью делить свои участки для строительства дополнительного жилья.

Тогда богатый Атертон с населением в 7000 человек и средняя цена продажи дома стоимостью 7,5 миллионов долларов США, попыталась обновить утвержденный государством план жилищного строительства.До самого недавнего времени, 100% жилой зоны Атертона разрешено строить только односемейные дома на больших участках.Когда городской совет рассмотрел возможность изменения зонирования нескольких объектов недвижимости для строительства таунхаусов, посыпались резкие возражения со стороны таких известных местных жителей, как звезда баскетбола. Стеф Карри и миллиардер, венчурный капиталист Марк Андриссен.

Член совета спорил что город должен «выражать и объяснять особенность Атертона… чтобы добиться успеха в уменьшении ожиданий [штата] от нас».

На первый взгляд это может показаться крайними случаями привилегий, странностями из причудливой Калифорнии.Но как наша новая книга Что касается жилищной политики, то способность небольших пригородных муниципалитетов ограничивать многоквартирное жилье является скорее правилом, чем исключением.

Большая роль малых правительств в ограничении жилья

Строительство нового жилья является одним из немногих способов ограничить эскалацию арендная плата и цены на жилье в дорогих метро, ​​таких как Сан-Франциско, Нью-Йорк и Вашингтон, округ КолумбияДаже новые «роскошные» квартиры или кондоминиумы могут уменьшить конкуренцию для старых агрегатов, снижение арендной платы для люди с более низкими доходами.

Однако найти новые квартиры и таунхаусы рядом с работой может быть непросто.Это означает строительство их в существующих сообществах, где небольшие местные органы власти часто сдерживают жилищное строительство.

Чтобы изучить влияние оппозиции небольших правительств на жилищное строительство, мы использовали данные переписи населения в городских районах Калифорнии, чтобы изучить развитие многоквартирного жилья в период между опросом американского сообщества, проведенным Бюро переписи населения в 2008–2012 годах, и его исследованием 2014–2018 годов, когда рынок жилья быстро восстанавливался после Великой рецессии.

За этот период, по нашим статистическим оценкам, типичный размер квартала переписной участок Расположенный в городе с населением 100 000 жителей, было построено на 46 новых многоквартирных домов больше, чем в очень похожем переписном участке, расположенном в меньшем городе с населением 30 000 жителей.Другими словами, в небольших городах, которые обычно являются пригородами, появилось гораздо меньше многоквартирных домов.

Дополнительные 46 новых квартир могут показаться небольшой цифрой, но они могут иметь реальное значение на уровне района.Почти половина переписных участков в нашей выборке – каждый с населением от 1200 до 8000 человек – получила пять или меньше многоквартирных домов.

Города по всей территории США сталкиваются с похожей борьбой

Эта модель более медленных темпов строительства многоквартирного жилья в небольших юрисдикциях вряд ли уникальна для Района Залива.

Когда мы изучили данные переписи населения в городских агломерациях по всей стране, мы аналогично найдено что в районах небольших юрисдикций появилось меньше многоквартирных домов.Мы приняли во внимание длинный список экономических, географических и демографических факторов, которые могут повлиять на темпы роста района, а также на размер юрисдикции.

Большинство крупных американских городов в регионах с высоким уровнем дохода (например, Бостон, Денвер и Лос-Анджелес) окружены морем преимущественно небольших независимых пригородов.

Во многих из этих сообществ жители активно участвуют в местной политике, чтобы бороться с увеличением плотности и многоквартирного жилья.Поскольку предложения по новому жилью отклоняются от этих небольших населенных пунктов, жилье либо не строится, что приводит к повышению арендной платы за счет ограничения предложения жилья, либо оно переносится в отдаленные пригороды, удаленные от большинства рабочих мест.

В районе залива Сан-Франциско общины с относительно высоким ростом жилищного строительства в нашем исследовании, как правило, располагались на окраине города, в то время как во многих близлежащих пригородах жилищное строительство застопорилось или даже сокращалось.

Внутренние пригороды могут предложить жилье ближе к рабочим местам

Тот факт, что пригород малонаселен, не означает, что он находится далеко от проторенных дорог или не имеет отношения к экономике региона.

Атертон, например, на протяжении десятилетий сохранял жилую зону в стиле поместья, прямо посреди богатого рабочими местами района.Фактически, наши данные показывают, что среди муниципалитетов района залива с наибольшей географической близостью к трудоустройству около половины являются небольшими пригородами с населением 30 000 или меньше жителей.

Транспорт – это крупнейший вкладчик в СШАвыбросы углерода, Тем не менее, многие люди в конечном итоге вынуждены ездить на работу на большие расстояния, потому что жилье в районах с большим количеством рабочих мест очень ограничено и дорого.Однако планы землепользования во многих внутренних пригородах были разработаны десятилетия назад, в совершенно разные экономические эпохи, и многие теперь утверждают, что они «застроены» и покончено с добавлением жилья.

Что стоит на пути?

Почему размер муниципалитета имеет такое большое значение для количества построенных квартир и квартир?Одним словом, политика.

Домовладельцы, как правило, являются доминирующим политическим интересом в небольших пригородах.Они могут беспокоиться, что более крупные или плотные жилые здания снизят стоимость их недвижимости, увеличат движение транспорта или создадут нагрузку на местную инфраструктуру.Опасения даже в отношении незначительных проектов – таких как предложение о 16 таунхаусов возле поместья Карри в Атертоне – можно увеличить.

Конечно, многие домовладельцы в больших городах испытывают аналогичные опасения.Но в большом, разнообразном городе голоса против роста часто уравновешиваются интересами, выступающими за жилищное строительство, активными в городской политике, такими как крупные работодатели, застройщики, строительные союзы или некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем.

И хотя растущее число активистов YIMBY – те, кто выступает за «да, на моем заднем дворе» – агитируют за увеличение количества жилья, выборные должностные лица пригородов обычно чувствуют гораздо больше политического жара со стороны давних домовладельцев, чем со стороны активистов YIMBY.

Как разблокировать больше жилья там, где оно необходимо

Законодатели штатов могут раскрыть потенциал нового жилья, потребовав от местных органов власти ослабить зонирование только для одной семьи и аналогичные ограничения на землепользование. Губернатор Колорадо предложил сделаем это в 2023 году, и Калифорния приняла аналогичные законы.Однако это может быть политически рискованно.Местный контроль за землепользованием является предметом веры во многих штатах.

Губернатор Нью-ЙоркаПопытка Кэти Хоукул провести реформы землепользования, которые подтолкнут населенные пункты к изменению зонирования для увеличения количества жилья. зашли в тупик в Законодательном собрании этого штата в 2023 году.Тем временем в Калифорнии растет число исков местных органов власти и соседей по поводу предлагаемых проектов.А некоторые города – например, Вудсайд с его заповедником горных львов – пытаются творчески обходить государственные правила.

Штаты также могли бы создать стимулы для местных органов власти, чтобы они одобрили строительство большего количества жилья.Определенные виды собираемых государством доходов, такие как налоги с продаж или налоги на бензин, могут быть распределены между местными сообществами в зависимости от количества спален в каждом сообществе, с дополнительным кредитом, предоставляемым за доступные квартиры.Этот тип стимулов может привести к тому, что местные чиновники будут рассматривать новые квартиры как улучшение прибыли своего сообщества.

Другой подход заключается в том, чтобы правительства штатов создали механизмы на уровне метрополитена, предназначенные для представления потребностей потребителей жилья во всем регионе.

Штаты могли бы создать общерегиональные жилищные апелляционные комиссии, уполномоченные пересмотреть и, возможно, отменить решения, направленные против жилищного строительства по городам и поселкам.Орегон применил более амбициозный подход в своем крупнейшем городском регионе Портленде.Избиратели создали, а затем укрепили выборную правительство метрополитена не просто планировать, но и реально реализовывать ключевые региональные приоритеты землепользования.

Благодаря такой общей картине и авторитету Портленд может построить больше жилья в местах, наиболее доступных для работы и общественного транспорта, одновременно защищая чувствительные сельские районы в отдаленных районах от разрастания транспортных средств.Другими словами, он может поставить жилье там, где оно необходимо.