小規模で裕福な郊外が地域の住宅問題にどのように寄与しているか

サンフランシスコ・ベイエリアの小さな町に関する奇妙な見出しが続きます。

シリコンバレーのCEO数人が住んでいた小さな郊外、ファースト・ウッドサイドは、 ピューマの生息地であると宣言する 一戸建て住宅の所有者が追加の住宅を建設するために敷地を細分化することを可能にするカリフォルニアの新しい法律を回避するために。

その後、人口 7,000 人の裕福なアサートンが誕生しました。 住宅販売価格の中央値 750万米ドルの住宅計画を更新しようとした。つい最近まで、 アサートンの住宅地区域の 100% 広い敷地の一戸建て住宅のみ許可されています。市議会がタウンハウスを許可するためにいくつかの土地の区画変更を検討したとき、バスケットボールのスター選手などの著名な地元住民から激しい反対が殺到した。 ステフィン・カリー そして億万長者のベンチャーキャピタリスト マーク・アンドリーセン.

市議会議員 主張した 町は「私たちに対する[州の]期待を減らすことに成功するために、アサートンの特別性を表現し、説明すべきだ」としている。

一見すると、これらは特権の極端な例、風変わりなカリフォルニアの奇妙に見えるかもしれません。しかし、として 私たちの新しい本 住宅ショーの政治に関して言えば、郊外の小さな自治体が集合住宅を制限できることは、例外というよりもむしろ一般的である。

住宅制限における小さな政府の大きな役割

新しい住居を追加することは、被害の拡大を制限する数少ない方法の 1 つです。 家賃 そして 住宅価格 などの高料金の地下鉄では サンフランシスコ, ニューヨーク そして ワシントン, 、D.C.新しい「高級」アパートやコンドミニアムでも、 競争を減らす 古いユニットの場合、 家賃の圧力をある程度軽減する のために 収入が低い人たち.

ただし、職場の近くに新しいアパートやタウンホームを見つけるのは難しい場合があります。それは、小規模な地方自治体が住宅開発を制限することが多い既存のコミュニティに住宅を建設することを意味します。

小規模政府の反対派が住宅に与えている影響を研究するために、私たちはカリフォルニアの大都市圏の国勢調査区データを使用して、国勢調査局による2008年から2012年のアメリカコミュニティ調査と、住宅市場が低迷していた2014年から2018年の調査の間の集合住宅開発を調査しました。大不況から急速に回復しつつあった。

私たちの統計的推定によれば、その範囲にわたって、典型的な近隣の規模は 国勢調査区 人口 100,000 人の都市内にあるこの地域では、人口 30,000 人のより小さな都市内にある非常によく似た国勢調査区よりも 46 戸多くの新しい集合住宅が開発されました。言い換えれば、通常は本質的に郊外である小さな都市では、集合住宅の数がはるかに少なくなりました。

新しいアパートが 46 戸追加されるということは少ない数のように聞こえるかもしれませんが、近隣レベルでは大きな変化をもたらす可能性があります。私たちのサンプルに含まれる国勢調査区のほぼ半数（それぞれの居住者数は約 1,200 ～ 8,000 人）では、集合住宅の数が 5 つ以下でした。

米国中の都市が同様の苦境に直面している

小規模な管轄区域で集合住宅開発のペースが遅いというこのパターンは、ベイエリアに限ったものではありません。

全国の大都市圏の国勢調査データを調べたところ、 同様に見つかりました 小さな管轄区の近隣では集合住宅の増加が少なかった。私たちは、管轄区域の規模だけでなく、近隣地域の成長率に影響を与える可能性のある経済的、地理的、人口統計的要因の長いリストを考慮しました。

ボストン、デンバー、ロサンゼルスなど、物価の高い地域にあるアメリカの大都市のほとんどは、ほとんどが小さな独立した郊外の海に囲まれています。

これらのコミュニティの多くでは、住民が地域政治に積極的に参加し、 人口密度と集合住宅の増加との戦い. 。新しい住宅の提案がこれらの小さなコミュニティからそらされているため、住宅は建設されず、住宅供給が制限されて家賃が上昇するか、ほとんどの職場から遠く離れた郊外に追いやられるかのどちらかです。

サンフランシスコのベイエリアでは、私たちの調査で住宅が比較的多く増加したコミュニティは都市周縁部にある傾向があり、一方、郊外に近い多くの地域では住宅開発が停滞しているか、戸数が減少していることさえありました。

郊外の内側では、職に近い住宅が提供される可能性がある

郊外の人口が少ないからといって、それが人里離れた場所であることや、地域経済と無関係であることを意味するものではありません。

例えばアサートンは、雇用が豊富な地域の真ん中に、何十年にもわたってエステートスタイルの住宅地を維持し続けてきた。実際、私たちのデータによると、雇用に地理的に最も近いベイエリアの自治体のうち、約半数が住民 30,000 人以下の小さな郊外であることが示されています。

交通機関というのは、 単一の米国への最大の貢献者炭素排出量, しかし、雇用が豊富な地域では住宅が限られており、物価が高いため、多くの人が長距離通勤を余儀なくされています。しかし、多くの都心部郊外の土地利用計画は、数十年前に経済時代が大きく異なって設定されたものであり、その多くは現在「建設」され、住宅の追加は完了していると主張しています。

何が邪魔になっているのでしょうか？

なぜ自治体の規模がアパートやマンションの建設数にそれほど影響するのでしょうか?一言で言えば政治。

小規模な郊外では、住宅所有者が支配的な政治的利益となる傾向があります。彼らは、住宅の建物が大きくなったり密集したりすると、資産価値が下がったり、交通量が増加したり、地域のインフラに負担がかかるのではないかと心配するかもしれません。たとえ小さなプロジェクトであっても、例えば、 タウンホーム 16 軒 アサートンにあるカリーの邸宅の近く – 拡大して見ることができます。

確かに、大都市の多くの住宅所有者が同様の悩みを抱えています。しかし、大規模で多様な都市では、反成長の声は、大規模な雇用主、開発業者、建設組合、低価格住宅を提供する非営利団体など、都市政治で活動する住宅推進派の勢力によって相殺されることがよくある。

そして、 YIMBY活動家が増加中 – 「うちの裏庭で賛成」を主張する人々 – 住宅の増設を求める運動を展開しているが、郊外で選出された議員は通常、YIMBYの活動家よりも長年の住宅所有者からの政治的熱量をより強く感じている。

必要な場所でさらに多くの住宅のロックを解除する方法

州議会は地方政府に一戸建て専用ゾーニングや同様の土地利用制限の緩和を要求することで、新たな住宅の可能性を広げることができる。 コロラド州知事が提案した それを2023年に行うと、 カリフォルニア州も同様の法律を可決した. 。しかし、それは政治的にリスクを伴う可能性があります。土地利用の地域管理は多くの州で信条となっている。

ニューヨーク州知事キャシー・ホチョル氏は、より多くの住宅を求めて地方自治体に再区画を促す土地利用改革を制定しようとしている。 その州議会が行き詰まってしまう 2023年に。一方、カリフォルニア州では、提案されたプロジェクトの地方自治体や近隣住民による訴訟が急増している。また、ピューマ保護区のあるウッドサイドのような一部の都市は、州の規則を創造的に回避しようと試みています。

各州は地方政府に対し、より多くの住宅を承認するインセンティブを設けることもできる。売上税やガソリン税など、州が徴収する特定の種類の収入は、各コミュニティの寝室数に基づいて地域コミュニティに分配され、手頃な価格のユニットには追加のクレジットが与えられる可能性があります。この種のインセンティブにより、地方当局は新しいアパートがコミュニティの収益を向上させると考えるようになる可能性があります。

もう 1 つのアプローチは、州政府が地域全体の住宅消費者のニーズを代表するように設計された大都市レベルのメカニズムを創設することです。

各州は、次の権限を与えられた地域全域の住宅控訴委員会を設置することができる 住宅反対の決定を再考し、覆す可能性がある 都市や町ごとに。オレゴン州は、最大の都市地域であるポートランドにおいて、より野心的なアプローチを採用した。有権者は選択制を創設し、強化した 地下鉄政府 地域の重要な土地利用の優先事項を計画するだけでなく、実際に実行すること。

その全体像と権限により、ポートランド市は、車に依存したスプロール現象から辺境地域の敏感な田園地帯を守りながら、仕事や交通に最もアクセスしやすい場所にさらに多くの住宅を配置することができる。言い換えれば、必要な場所に住宅を設置できるのです。