Comment les petites banlieues riches contribuent aux problèmes de logement régionaux

Les gros titres étranges sur les petites villes de la région de la baie de San Francisco ne cessent d’affluer.

Woodside, une petite banlieue où ont vécu plusieurs PDG de la Silicon Valley, a d’abord tenté de se déclare habitat du lion de montagne pour échapper à une nouvelle loi californienne qui permettait aux propriétaires de maisons unifamiliales de subdiviser leurs lots pour créer des logements supplémentaires.

Puis le riche Atherton, avec une population de 7 000 habitants et un prix de vente médian d'une maison de 7,5 millions de dollars, a tenté de mettre à jour son plan de logement mandaté par l'État.Jusqu'à tout récemment, 100 % du terrain zoné résidentiel d’Atherton n'autorisait que les maisons unifamiliales sur de grands terrains.Lorsque le conseil municipal a envisagé de rezoner une poignée de propriétés pour permettre la construction de maisons de ville, de vives objections ont afflué de la part de résidents locaux aussi notables que la star du basket-ball. Steph Curry et capital-risqueur milliardaire Marc Andreessen.

Un membre du conseil argumenté que la ville devrait « exprimer et expliquer la particularité d’Atherton… pour réussir à réduire les attentes [de l’État] à notre égard ».

À première vue, cela peut ressembler à des cas extrêmes de privilèges, à des bizarreries de la Californie insolite.Mais comme notre nouveau livre Concernant la politique des salons du logement, la capacité des petites municipalités de banlieue à limiter les logements multifamiliaux est plus la règle que l'exception.

Le grand rôle des petits gouvernements dans la limitation du logement

L'ajout de nouveaux logements est l'un des rares moyens de limiter l'escalade des loyers et prix des maisons dans les métros très chers comme San Francisco, New York et Washington, D.C.Même les nouveaux appartements ou condos « de luxe » peuvent réduire la concurrence pour les unités plus anciennes, alléger la pression sur les loyers pour les personnes à faibles revenus.

Cependant, localiser de nouveaux appartements et maisons en rangée à proximité des lieux de travail peut être difficile.Cela signifie les construire dans les communautés existantes, où les petites collectivités locales freinent souvent le développement du logement.

Pour étudier l'impact de l'opposition des petits gouvernements sur le logement, nous avons utilisé les données des secteurs de recensement des zones métropolitaines de Californie pour examiner le développement de logements multifamiliaux entre l'American Community Survey 2008-2012 du Census Bureau et son enquête 2014-2018, une époque où le marché du logement se remettait rapidement de la Grande Récession.

Au cours de cette période, selon nos estimations statistiques, une taille typique d'un quartier secteur de recensement situé dans une ville de 100 000 habitants a vu le développement de 46 nouvelles unités multifamiliales de plus qu'un secteur de recensement par ailleurs très similaire situé dans une plus petite ville de 30 000 habitants.En d’autres termes, les petites villes, qui sont généralement de nature suburbaine, ont ajouté beaucoup moins d’unités multifamiliales.

46 nouveaux appartements supplémentaires peuvent sembler un petit nombre, mais cela peut faire une réelle différence au niveau du quartier.Près de la moitié des secteurs de recensement de notre échantillon – chacun comptant entre 1 200 et 8 000 habitants – ont accueilli cinq unités multifamiliales ou moins.

Des villes américaines sont confrontées à des difficultés similaires

Cette tendance au ralentissement du développement de logements multifamiliaux dans les petites juridictions n’est pas unique à la Bay Area.

Lorsque nous avons examiné les données de recensement des zones métropolitaines à l'échelle nationale, nous trouvé de la même manière que les quartiers des petites juridictions ont accueilli moins de logements multifamiliaux.Nous avons pris en compte une longue liste de facteurs économiques, géographiques et démographiques susceptibles d'influencer les taux de croissance des quartiers, ainsi que la taille de la juridiction.

La plupart des grandes villes américaines situées dans des régions où les coûts sont élevés – pensez à Boston, Denver et Los Angeles – sont entourées d’un océan de petites banlieues indépendantes pour la plupart.

Dans bon nombre de ces communautés, les résidents participent activement à la politique locale pour lutter contre l’augmentation de la densité et l’habitat multifamilial.À mesure que les propositions de nouveaux logements sont détournées de ces petites communautés, soit les logements ne sont pas construits, ce qui augmente les loyers en limitant l’offre résidentielle, soit ils sont repoussés vers des banlieues éloignées de la plupart des emplois.

Dans la région de la baie de San Francisco, les communautés ayant connu une augmentation relativement forte du nombre de logements dans notre étude avaient tendance à se situer à la périphérie urbaine, tandis que de nombreuses banlieues proches connaissaient une stagnation du développement du logement, voire un déclin du nombre d'unités.

Les banlieues proches pourraient offrir des logements plus proches des emplois

Ce n’est pas parce qu’une banlieue est peu peuplée qu’elle est éloignée des sentiers battus ou sans rapport avec l’économie d’une région.

Atherton, par exemple, a maintenu son zonage résidentiel de style domaine pendant des décennies, en plein milieu d'une zone riche en emplois.En fait, nos données montrent que parmi les municipalités de la Bay Area les plus proches géographiquement des emplois, environ la moitié sont de petites banlieues de 30 000 habitants ou moins.

Le transport est le le plus grand contributeur aux États-Unisémissions de carbone, Pourtant, de nombreuses personnes finissent par parcourir de longues distances parce que le logement est très limité et coûteux dans les zones riches en emplois.Cependant, de nombreux plans d’aménagement du territoire des banlieues intérieures ont été élaborés il y a plusieurs décennies à des époques économiques très différentes, et nombre d’entre eux prétendent désormais avoir été « construits » et terminés par l’ajout de logements.

Qu’est-ce qui fait obstacle ?

Pourquoi la taille d’une municipalité est-elle si importante pour le nombre d’appartements et de condos construits ?En un mot, la politique.

Les propriétaires ont tendance à constituer l’intérêt politique dominant dans les petites banlieues.Ils peuvent craindre que des bâtiments résidentiels plus grands ou plus denses diminuent la valeur de leurs propriétés, augmentent la circulation ou mettent à rude épreuve les infrastructures locales.Les craintes concernant même des projets mineurs – comme la proposition de 16 maisons de ville près du domaine de Curry à Atherton – peut être agrandi.

Certes, de nombreux propriétaires des grandes villes ont les mêmes inquiétudes.Mais dans une grande ville diversifiée, les voix anti-croissance sont souvent contrebalancées par les intérêts pro-logement actifs dans la politique municipale, tels que les grands employeurs, les promoteurs, les syndicats de la construction ou les organisations à but non lucratif de logement abordable.

Et bien qu'un groupe croissant de militants de YIMBY Alors que ceux qui prônent le « oui dans mon jardin » militent en faveur de plus de logements, les élus des banlieues ressentent généralement beaucoup plus de pression politique de la part des propriétaires de longue date que de la part des militants de YIMBY.

Comment débloquer davantage de logements là où cela est nécessaire

Les législateurs des États peuvent libérer le potentiel de nouveaux logements en exigeant que les gouvernements locaux assouplissent le zonage unifamilial et les restrictions similaires en matière d’utilisation des terres. Le gouverneur du Colorado a proposé faire cela en 2023, et La Californie a adopté des lois similaires.Mais cela peut être politiquement risqué.Le contrôle local de l’utilisation des terres est un article de foi dans de nombreux États.

Le gouverneur de New York.Les efforts de Kathy Hochul pour mettre en œuvre des réformes de l’utilisation des terres qui pousseraient les localités à rezoner pour davantage de logements dans une impasse au sein de la législature de cet État en 2023.En Californie, pendant ce temps, les poursuites intentées par les gouvernements locaux et les voisins concernant les projets proposés se multiplient.Et certaines villes – comme Woodside, avec son sanctuaire de lions de montagne – tentent de contourner de manière créative les règles de l’État.

Les États pourraient également inciter les gouvernements locaux à approuver davantage de logements.Certains types de revenus collectés par l’État, tels que les taxes de vente ou les taxes sur l’essence, pourraient être distribués aux communautés locales en fonction du nombre de chambres de chaque communauté, avec un crédit supplémentaire accordé pour les logements abordables.Ce type d’incitation pourrait amener les autorités locales à considérer les nouveaux appartements comme une amélioration des résultats financiers de leur communauté.

Une autre approche consiste pour les gouvernements des États à créer des mécanismes au niveau métropolitain conçus pour représenter les besoins des consommateurs de logements dans toute la région.

Les États pourraient créer des commissions de recours en matière de logement à l'échelle régionale, autorisées à reconsidérer et éventuellement annuler les décisions anti-logement par villes et villages.L’Oregon a adopté une approche plus ambitieuse dans sa plus grande région urbaine, Portland.Les électeurs ont créé puis renforcé un système électoral gouvernement métropolitain non seulement planifier, mais aussi mettre en œuvre les principales priorités régionales en matière d’utilisation des terres.

Grâce à cette vision d'ensemble et à cette autorité, Portland peut construire davantage de logements dans les endroits les plus accessibles aux emplois et aux transports en commun tout en protégeant les zones rurales sensibles des zones périphériques de l'étalement dépendant des véhicules.En d’autres termes, il peut installer des logements là où ils sont nécessaires.