Wie kleine wohlhabende Vororte zu regionalen Wohnungsproblemen beitragen

Es kommen immer wieder seltsame Schlagzeilen über kleine Städte in der San Francisco Bay Area.

First Woodside, ein kleiner Vorort, in dem mehrere CEOs aus dem Silicon Valley gelebt haben, hat es versucht erklärt sich zum Lebensraum für Berglöwen um ein neues kalifornisches Gesetz zu umgehen, das es Eigentümern von Einfamilienhäusern ermöglicht, ihre Grundstücke zu unterteilen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Dann das wohlhabende Atherton mit 7.000 Einwohnern und einem mittlerer Hausverkaufspreis 7,5 Millionen US-Dollar, versuchte, seinen staatlich vorgeschriebenen Wohnungsbauplan zu aktualisieren.Bis vor Kurzem 100 % des Wohngebiets von Atherton Erlaubt sind nur Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken.Als der Stadtrat die Umwidmung einer Handvoll Grundstücke für Stadthäuser erwog, gab es heftige Einwände von namhaften Anwohnern wie dem Basketballstar Steph Curry und milliardenschwerer Risikokapitalgeber Marc Andreessen.

Ein Ratsmitglied argumentierte dass die Stadt „die Besonderheit von Atherton zum Ausdruck bringen und erklären sollte … um die Erwartungen des Staates an uns erfolgreich zu reduzieren.“

Auf den ersten Blick scheinen dies extreme Fälle von Privilegien zu sein, Kuriositäten aus dem schrulligen Kalifornien.Aber wie unser neues Buch Die Wohnungspolitik zeigt, dass die Fähigkeit kleiner Vorstadtgemeinden, Mehrfamilienhäuser einzuschränken, eher die Regel als die Ausnahme ist.

Die große Rolle kleiner Regierungen bei der Begrenzung des Wohnungsbaus

Der Bau neuer Wohnungen ist eine der wenigen Möglichkeiten, die Eskalation einzudämmen Mieten Und Hauspreise in teuren Metropolen wie San Francisco, New York Und Washington, D.C.Sogar neue „Luxus“-Apartments oder Eigentumswohnungen können Wettbewerb reduzieren für ältere Geräte, etwas Druck auf die Mieten nehmen für Menschen mit geringerem Einkommen.

Allerdings kann es schwierig sein, neue Wohnungen und Stadthäuser in der Nähe von Arbeitsplätzen zu finden.Es bedeutet, sie in bestehenden Gemeinden zu errichten, in denen kleine Kommunalverwaltungen die Wohnbaubebauung oft einschränken.

Um die Auswirkungen des Widerstands kleinerer Regierungen auf den Wohnungsbau zu untersuchen, haben wir Zensus-Daten aus den kalifornischen Metropolregionen verwendet, um die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern zwischen der American Community Survey 2008–2012 des Census Bureau und der Umfrage 2014–2018 zu untersuchen, einer Zeit, in der der Wohnungsmarkt stark anstieg erholte sich rasch von der Großen Rezession.

In dieser Zeitspanne entspricht unseren statistischen Schätzungen eine typische Nachbarschaftsgröße Volkszählungsgebiet In einer Stadt mit 100.000 Einwohnern entstanden 46 neue Mehrfamilienhäuser mehr als in einem ansonsten sehr ähnlichen Zählgebiet in einer kleineren Stadt mit 30.000 Einwohnern.Mit anderen Worten: In kleineren Städten, die typischerweise vorstädtischer Natur sind, sind deutlich weniger Mehrfamilienhäuser entstanden.

46 zusätzliche neue Wohnungen mögen wie eine kleine Zahl klingen, können aber auf Nachbarschaftsebene einen echten Unterschied machen.Fast die Hälfte der Zählbezirke in unserer Stichprobe – jeder mit etwa 1.200 bis 8.000 Einwohnern – erhielt fünf oder weniger Mehrfamilienhäuser.

Städte in den USA stehen vor ähnlichen Problemen

Dieses Muster langsamerer Mehrfamilienhausentwicklungen in kleineren Gerichtsbarkeiten ist kaum auf die Bay Area beschränkt.

Als wir Volkszählungsdaten aus Ballungsräumen im ganzen Land untersuchten, haben wir ähnlich gefunden dass Nachbarschaften in kleinen Gerichtsbarkeiten weniger Mehrfamilienhäuser erhielten.Wir haben eine lange Liste wirtschaftlicher, geografischer und demografischer Faktoren berücksichtigt, die die Wachstumsraten der Nachbarschaft sowie die Größe der Gerichtsbarkeit beeinflussen könnten.

Die meisten großen amerikanischen Städte in Hochpreisregionen – man denke an Boston, Denver und Los Angeles – sind von einem Meer meist kleiner, unabhängiger Vororte umgeben.

In vielen dieser Gemeinden beteiligen sich die Bewohner aktiv an der Kommunalpolitik Bekämpfung der zunehmenden Bebauung und des Mehrfamilienhauses.Da Vorschläge für neuen Wohnraum von diesen kleinen Gemeinden abgelenkt werden, werden Wohnungen entweder nicht gebaut, wodurch die Mieten steigen und das Wohnungsangebot eingeschränkt wird, oder sie werden in abgelegene Vororte verlagert, die von den meisten Arbeitsplätzen weit entfernt sind.

In der San Francisco Bay Area befanden sich in unserer Studie die Gemeinden mit relativ hohem Wohnungszuwachs tendenziell am städtischen Rand, während viele umliegende Vororte eine stagnierende Wohnbebauung oder sogar einen Wohnungsrückgang verzeichneten.

Innere Vororte könnten Wohnraum bieten, der näher an Arbeitsplätzen liegt

Nur weil ein Vorort eine geringe Bevölkerungszahl hat, heißt das nicht, dass er weit abseits liegt oder für die Wirtschaft einer Region irrelevant ist.

Atherton zum Beispiel behielt jahrzehntelang seine Wohnsiedlung im Siedlungsstil bei, mitten in einer arbeitsplatzreichen Gegend.Tatsächlich zeigen unsere Daten, dass etwa die Hälfte der Gemeinden in der Bay Area mit der besten geografischen Nähe zu Arbeitsplätzen kleine Vororte mit 30.000 oder weniger Einwohnern sind.

Transport ist das größter Einzelzahler der USAKohlenstoffemissionen, Dennoch müssen viele Menschen weite Strecken zurücklegen, weil der Wohnraum in arbeitsplatzreichen Gegenden so knapp und teuer ist.Die Bebauungspläne vieler innerer Vororte wurden jedoch vor Jahrzehnten in völlig unterschiedlichen Wirtschaftsepochen festgelegt, und viele behaupten heute, sie seien „ausgebaut“ und mit der Hinzufügung von Wohnraum abgeschlossen.

Was steht im Weg?

Warum ist die Größe einer Gemeinde so wichtig dafür, wie viele Wohnungen und Eigentumswohnungen gebaut werden?Mit einem Wort: Politik.

In kleinen Vororten sind Eigenheimbesitzer in der Regel das dominierende politische Interesse.Sie befürchten möglicherweise, dass größere oder dichtere Wohngebäude den Wert ihrer Immobilien verringern, den Verkehr erhöhen oder die örtliche Infrastruktur belasten.Angst vor selbst kleineren Projekten – wie dem Vorschlag für 16 Reihenhäuser in der Nähe von Currys Anwesen in Atherton – kann vergrößert werden.

Sicherlich haben viele Hausbesitzer in Großstädten ähnliche Sorgen.Aber in einer großen, vielfältigen Stadt werden wachstumsfeindliche Stimmen oft durch in der Stadtpolitik aktive wohnungsfreundliche Interessen wie große Arbeitgeber, Bauträger, Baugewerkschaften oder gemeinnützige Organisationen für bezahlbaren Wohnraum aufgewogen.

Und obwohl a wachsende Gruppe von YIMBY-Aktivisten – diejenigen, die „Ja in meinem Hinterhof“ befürworten – sich für mehr Wohnraum stark machen, spüren gewählte Beamte in Vorstädten in der Regel viel mehr politischen Druck von langjährigen Hausbesitzern als von YIMBY-Aktivisten.

So schaffen Sie mehr Wohnraum dort, wo er benötigt wird

Staatliche Gesetzgeber können das Potenzial für neuen Wohnraum freisetzen, indem sie die Kommunalverwaltungen dazu verpflichten, die Zoneneinteilung nur für Einfamilienhäuser und ähnliche Landnutzungsbeschränkungen zu lockern. Der Gouverneur von Colorado machte einen Vorschlag das im Jahr 2023 tun, und Kalifornien hat ähnliche Gesetze erlassen.Allerdings kann das politisch riskant sein.Die lokale Kontrolle der Landnutzung ist in vielen Staaten ein Glaubensartikel.

Gouverneur von New York.Kathy Hochuls Bemühungen, Landnutzungsreformen durchzuführen, die die Gemeinden dazu drängen würden, neue Wohnraumflächen zu schaffen ist in der Gesetzgebung dieses Staates in eine Sackgasse geraten im Jahr 2023.In Kalifornien häufen sich inzwischen die Klagen von Kommunalverwaltungen und Nachbarn wegen geplanter Projekte.Und einige Städte – wie Woodside mit seinem Berglöwenschutzgebiet – versuchen, den staatlichen Regeln auf kreative Weise zu entgehen.

Staaten könnten auch Anreize für Kommunalverwaltungen schaffen, mehr Wohnraum zu genehmigen.Bestimmte Arten von staatlich erhobenen Einnahmen, wie z. B. Umsatzsteuern oder Benzinsteuern, könnten auf der Grundlage der Anzahl der Schlafzimmer in jeder Gemeinde an die örtlichen Gemeinden verteilt werden, wobei für bezahlbare Wohneinheiten zusätzliche Gutschriften gewährt würden.Diese Art von Anreiz könnte lokale Beamte dazu veranlassen, neue Wohnungen als eine Verbesserung des Geschäftsergebnisses ihrer Gemeinde anzusehen.

Ein anderer Ansatz besteht darin, dass die Regierungen der Bundesstaaten Mechanismen auf Metroebene schaffen, die den Bedürfnissen der Wohnungskonsumenten in der gesamten Region Rechnung tragen.

Die Staaten könnten regionale Wohnungsbeschwerdeausschüsse einrichten, die dazu befugt sind wohnungsfeindliche Entscheidungen überdenken und möglicherweise aufheben nach Städten und Gemeinden.Oregon verfolgte in seiner größten Stadtregion, Portland, einen ehrgeizigeren Ansatz.Die Wähler haben ein Wahlfach geschaffen und dann gestärkt U-Bahn-Regierung wichtige regionale Landnutzungsprioritäten nicht nur zu planen, sondern auch tatsächlich umzusetzen.

Mit diesem Gesamtüberblick und dieser Autorität kann Portland mehr Wohnraum an Standorten errichten, die am besten für Arbeitsplätze und den öffentlichen Nahverkehr erreichbar sind, und gleichzeitig sensible Landschaften in abgelegenen Gebieten vor der vom Autoverkehr abhängigen Zersiedelung schützen.Mit anderen Worten: Es kann Wohnraum dort schaffen, wo er benötigt wird.