In che modo le piccole periferie ricche contribuiscono ai problemi abitativi regionali

TheConversation

https://theconversation.com/how-small-wealthy-suburbs-contribute-to-regional-housing-problems-209020

Gli strani titoli sui piccoli paesi della Baia di San Francisco continuano ad arrivare.

Ci ha provato innanzitutto Woodside, un piccolo sobborgo dove hanno vissuto diversi amministratori delegati della Silicon Valley si dichiara habitat dei leoni di montagna per eludere una nuova legge della California che consentiva ai proprietari di case unifamiliari di suddividere i loro lotti per creare alloggi aggiuntivi.

Allora la ricca Atherton, con una popolazione di 7.000 abitanti e a prezzo medio di vendita della casa di 7,5 milioni di dollari, ha cercato di aggiornare il suo piano abitativo imposto dallo stato.Fino a poco tempo fa, 100% del terreno suddiviso in zone residenziali di Atherton erano ammesse solo case unifamiliari su grandi lotti.Quando il Consiglio Comunale prese in considerazione la possibilità di rizonizzare una manciata di proprietà per ospitare case a schiera, si riversarono strenue obiezioni da parte di residenti locali importanti come la stella del basket Steph Curry e venture capitalist miliardario Marc Andreessen.

Un membro del consiglio sostenuto che la città dovrebbe “esprimere e spiegare la particolarità di Atherton… per riuscire a ridurre le aspettative [dello stato] nei nostri confronti”.

A garden walk with parallel gravel pathways on either side of carefully manicured flower beds and old trees.
Un giardino formale e una tenuta gestiti dal National Trust for Historic Preservation riflettono l'estetica di Woodside, in California. Collezione Smith/Gado/Getty Images

A prima vista, questi potrebbero sembrare casi estremi di privilegio, stranezze della bizzarra California.Ma come il nostro nuovo libro Per quanto riguarda le politiche abitative, la capacità dei piccoli comuni suburbani di limitare l’edilizia plurifamiliare è più la regola che l’eccezione.

Il ruolo importante dei piccoli governi nel limitare gli alloggi

L’aggiunta di nuovi alloggi è uno dei pochi modi per limitare l’escalation della crisi affitti E prezzi delle case in metropolitane ad alto costo come San Francisco, New York E Washington, DCAnche i nuovi appartamenti o condomini “di lusso” possono farlo ridurre la concorrenza per le unità più vecchie, allentando un po’ la pressione sugli affitti per persone con redditi più bassi.

Tuttavia, individuare nuovi appartamenti e case a schiera vicino ai posti di lavoro può essere difficile.Significa costruirli nelle comunità esistenti, dove i piccoli governi locali spesso limitano lo sviluppo abitativo.

Per studiare l’impatto che l’opposizione dei piccoli governi sta avendo sugli alloggi, abbiamo utilizzato i dati del censimento delle aree metropolitane della California per esaminare lo sviluppo di alloggi multifamiliari tra l’American Community Survey 2008-2012 del Census Bureau e il suo sondaggio 2014-2018, un periodo in cui il mercato immobiliare si stava rapidamente riprendendo dalla Grande Recessione.

In quell'arco di tempo, secondo le nostre stime statistiche, si avrà una dimensione tipica di un quartiere tratto di censimento situato all’interno di una città di 100.000 residenti ha visto lo sviluppo di 46 nuove unità multifamiliari in più rispetto a un tratto di censimento altrimenti molto simile situato all’interno di una città più piccola di 30.000 residenti.In altre parole, le città più piccole, che tipicamente sono di natura suburbana, hanno aggiunto molte meno unità multifamiliari.

46 nuovi appartamenti in più potrebbero sembrare un numero esiguo, ma possono fare davvero la differenza a livello di quartiere.Quasi la metà dei tratti di censimento del nostro campione – ciascuno con circa 1.200-8.000 residenti – hanno ottenuto cinque o meno unità multifamiliari.

Le città degli Stati Uniti affrontano difficoltà simili

Questo modello di tassi più lenti di sviluppo abitativo multifamiliare nelle giurisdizioni più piccole non è certo esclusivo della Bay Area.

Quando abbiamo esaminato i dati del censimento delle aree metropolitane a livello nazionale, noi trovato allo stesso modo che i quartieri in piccole giurisdizioni hanno guadagnato meno unità multifamiliari.Abbiamo preso in considerazione un lungo elenco di fattori economici, geografici e demografici che potrebbero influenzare i tassi di crescita dei quartieri, nonché le dimensioni della giurisdizione.

La maggior parte delle grandi città americane nelle regioni ad alto costo – si pensi a Boston, Denver e Los Angeles – sono circondate da un mare di piccoli sobborghi indipendenti.

In molte di queste comunità, i residenti partecipano attivamente alla politica locale combattere l’aumento della densità e dell’edilizia multifamiliare.Poiché le proposte per nuove abitazioni vengono allontanate da queste piccole comunità, le case o non vengono costruite, aumentando così gli affitti limitando l’offerta residenziale, oppure vengono spinte verso aree remote, lontane dalla maggior parte dei posti di lavoro.

A map shows little change near the city and more housing added over the mountains to the east and down a valley to the south of San Jose and San Francisco.
Dati dagli Stati UnitiL’American Community Survey del Census Bureau mostra la variazione delle unità abitative nell’area della Baia di San Francisco tra le stime quinquennali del 2012 e del 2018. Nicola Marantz, CC BY-ND

Nell’area della Baia di San Francisco, le comunità con aumenti relativamente elevati di alloggi nel nostro studio tendevano a trovarsi ai margini urbani, mentre molti sobborghi vicini avevano uno sviluppo abitativo stagnante o addirittura un calo delle unità.

Le periferie interne potrebbero offrire alloggi più vicini ai posti di lavoro

Solo perché un sobborgo ha una piccola popolazione non significa che sia lontano dai sentieri battuti o irrilevante per l’economia di una regione.

Atherton, ad esempio, ha mantenuto per decenni la sua zonizzazione residenziale in stile immobiliare, nel bel mezzo di un'area ricca di posti di lavoro.In effetti, i nostri dati mostrano che tra i comuni della Bay Area con la migliore vicinanza geografica all’occupazione, circa la metà sono piccoli sobborghi di 30.000 o meno residenti.

Il trasporto è il il più grande contribuente singolo degli Stati Unitiemissioni di carbonio, eppure molte persone finiscono per spostarsi su lunghe distanze perché gli alloggi sono limitati e costosi nelle aree ricche di lavoro.Tuttavia, molti piani di utilizzo del territorio dei sobborghi interni sono stati stabiliti decenni fa in epoche economiche molto diverse, e molti ora affermano di essere stati “edificati” e di aver finito con l’aggiunta di alloggi.

Cosa c’è nel mezzo?

Perché le dimensioni di un comune sono così importanti per il numero di appartamenti e condomini che vengono costruiti?In una parola, la politica.

I proprietari di case tendono ad essere l’interesse politico dominante nei piccoli sobborghi.Potrebbero temere che edifici residenziali più grandi o più densi possano diminuire il valore delle loro proprietà, aumentare il traffico o mettere a dura prova le infrastrutture locali.Timori anche per progetti minori – come la proposta di 16 case a schiera vicino alla tenuta di Curry ad Atherton – può essere ingrandito.

A dire il vero, molti proprietari di case nelle grandi città hanno preoccupazioni simili.Ma in una città grande e diversificata, le voci contrarie alla crescita sono spesso controbilanciate da interessi pro-edilizia attivi nella politica cittadina, come i grandi datori di lavoro, gli sviluppatori, i sindacati edili o le organizzazioni no-profit che si occupano di alloggi a prezzi accessibili.

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Gli sforzi di riqualificazione urbana possono creare più alloggi attraverso progetti come la trasformazione di magazzini in condomini come questo a Washington, D.C. Ricky Carioti/The Washington Post tramite Getty Images

E sebbene a gruppo crescente di attivisti YIMBY – coloro che sostengono il “sì nel mio cortile” – si agitano a favore di più alloggi, i funzionari eletti nelle zone suburbane in genere sentono molto più calore politico da parte dei proprietari di case di lunga data che da parte degli attivisti YIMBY.

Come sbloccare più alloggi dove è necessario

I legislatori statali possono sbloccare il potenziale per nuove abitazioni richiedendo ai governi locali di allentare la zonizzazione per sole famiglie unifamiliari e simili restrizioni sull’uso del territorio. La proposta è stata del governatore del Colorado farlo nel 2023, e La California ha approvato leggi simili.Tuttavia, ciò può essere politicamente rischioso.Il controllo locale dell’uso del territorio è un articolo di fede in molti stati.

Il governatore di New YorkLo sforzo di Kathy Hochul di attuare riforme sull’uso del territorio che spingerebbero le località a cambiare zona per più alloggi ha raggiunto un vicolo cieco nella legislatura di quello stato nel 2023.In California, nel frattempo, proliferano le cause legali da parte dei governi locali e dei vicini dei progetti proposti.E alcune città – come Woodside, con il suo santuario dei leoni di montagna – tentano di eludere in modo creativo le regole statali.

A man in a winter jacket, ball cap and face mask walks at night by tents in San Jose used by people who have no solid housing options.
Un sondaggio sulla popolazione dei senzatetto della California, pubblicato nel giugno 2023 dall’Università della California a San Francisco, ha rilevato che il reddito familiare medio mensile nei sei mesi precedenti che una persona diventava un senzatetto era di 960 dollari.L’affitto medio di una camera da letto nella Bay Area è più del doppio. Aric Crabb/MediaNews Group/East Bay Times tramite Getty Images

Gli Stati potrebbero anche creare incentivi affinché i governi locali approvino più alloggi.Alcuni tipi di entrate riscosse dallo stato, come le tasse sulle vendite o le tasse sulla benzina, potrebbero essere distribuite alle comunità locali in base al numero di camere da letto di ciascuna comunità, con un credito aggiuntivo concesso per le unità a prezzi accessibili.Questo tipo di incentivo potrebbe portare i funzionari locali a considerare i nuovi appartamenti come un miglioramento dei profitti della loro comunità.

Un altro approccio prevede che i governi statali creino meccanismi a livello metropolitano progettati per rappresentare le esigenze dei consumatori immobiliari in tutta la regione.

Gli Stati potrebbero istituire comitati regionali per i ricorsi edilizi autorizzati a farlo riconsiderare e potenzialmente ribaltare le decisioni anti-housing da città e paesi.L’Oregon ha adottato un approccio più ambizioso nella sua regione urbana più grande, Portland.Gli elettori hanno creato e poi rafforzato un sistema elettivo governo metropolitano non solo pianificare, ma effettivamente realizzare le principali priorità regionali in materia di utilizzo del territorio.

Con questa visione d’insieme e questa autorità, Portland può collocare più alloggi in luoghi più accessibili al lavoro e ai trasporti, proteggendo al contempo le campagne sensibili nelle aree periferiche dall’espansione dipendente dai veicoli.In altre parole, può mettere gli alloggi dove ce n’è bisogno.

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