Como os pequenos subúrbios ricos contribuem para os problemas habitacionais regionais

As manchetes estranhas sobre pequenas cidades na área da baía de São Francisco continuam chegando.

First Woodside, um pequeno subúrbio onde viveram vários CEOs do Vale do Silício, tentou declarar-se um habitat de leões da montanha para escapar de uma nova lei da Califórnia que permitia aos proprietários de residências unifamiliares subdividir seus lotes para criar moradias adicionais.

O então rico Atherton, com uma população de 7.000 habitantes e um preço médio de venda de casa de 7,5 milhões de dólares, tentou actualizar o seu plano habitacional imposto pelo Estado.Até muito recentemente, 100% dos terrenos zoneados residencialmente de Atherton permitida apenas casas unifamiliares em grandes lotes.Quando a Câmara Municipal considerou rezonear um punhado de propriedades para permitir moradias, surgiram fortes objeções de residentes locais notáveis, como o astro do basquete Stephen Curry e capitalista de risco bilionário Marc Andreessen.

Um membro do conselho argumentou que a cidade deveria “expressar e explicar a especialidade de Atherton… para conseguir reduzir as expectativas [do estado] em relação a nós”.

À primeira vista, estes podem parecer casos extremos de privilégio, excentricidades da peculiar Califórnia.Mas como nosso novo livro na política de habitação mostra que a capacidade dos pequenos municípios suburbanos de limitarem a habitação multifamiliar é mais a regra do que a excepção.

O grande papel dos pequenos governos na limitação da habitação

Adicionar novas habitações é uma das poucas maneiras de limitar a escalada da aluguéis e preços de casas em áreas metropolitanas de alto custo como São Francisco, Nova Iorque e Washington, DCMesmo novos apartamentos ou condomínios “luxuosos” podem reduzir a concorrência para unidades mais antigas, tirando alguma pressão dos aluguéis para pessoas com rendimentos mais baixos.

No entanto, pode ser difícil localizar novos apartamentos e moradias perto de empregos.Significa construí-los em comunidades existentes, onde os pequenos governos locais muitas vezes restringem o desenvolvimento habitacional.

Para estudar o impacto que a oposição dos pequenos governos está tendo na habitação, usamos dados de setores censitários das áreas metropolitanas da Califórnia para examinar o desenvolvimento de moradias multifamiliares entre a Pesquisa da Comunidade Americana de 2008-2012 do Census Bureau e sua pesquisa de 2014-2018, uma época em que o mercado imobiliário estava se recuperando rapidamente da Grande Recessão.

Durante esse período, de acordo com nossas estimativas estatísticas, um típico tamanho de bairro setor censitário localizado em uma cidade de 100.000 residentes viu o desenvolvimento de mais 46 novas unidades multifamiliares do que um setor censitário muito semelhante localizado em uma cidade menor de 30.000 residentes.Por outras palavras, as cidades mais pequenas, que normalmente são suburbanas por natureza, acrescentaram muito menos unidades multifamiliares.

Mais 46 novos apartamentos podem parecer um número pequeno, mas podem fazer uma diferença real no bairro.Quase metade dos setores censitários da nossa amostra – cada um com cerca de 1.200 a 8.000 residentes – ganharam cinco ou menos unidades multifamiliares.

Cidades dos EUA enfrentam lutas semelhantes

Este padrão de taxas mais lentas de desenvolvimento de habitação multifamiliar em jurisdições mais pequenas não é exclusivo da Bay Area.

Quando examinamos os dados do censo de áreas metropolitanas em todo o país, encontrado de forma semelhante que bairros em pequenas jurisdições ganharam menos unidades multifamiliares.Levámos em conta uma longa lista de factores económicos, geográficos e demográficos que poderiam influenciar as taxas de crescimento dos bairros, bem como o tamanho da jurisdição.

A maioria das grandes cidades americanas em regiões de alto custo – pense em Boston, Denver e Los Angeles – estão cercadas por um mar de pequenos subúrbios independentes.

Em muitas destas comunidades, os residentes participam activamente na política local para combater o aumento da densidade e da habitação multifamiliar.À medida que as propostas de novas habitações são desviadas destas pequenas comunidades, as habitações ou não são construídas, aumentando assim as rendas ao limitar a oferta residencial, ou são empurradas para subúrbios distantes que estão distantes da maioria dos empregos.

Na área da baía de São Francisco, as comunidades com aumentos relativamente elevados de habitação no nosso estudo tendiam a situar-se na periferia urbana, enquanto muitos subúrbios próximos apresentavam um desenvolvimento habitacional estagnado ou mesmo um declínio nas unidades.

Subúrbios internos poderiam oferecer moradias mais próximas de empregos

Só porque um subúrbio tem uma população pequena não significa que esteja longe dos circuitos habituais ou que seja irrelevante para a economia de uma região.

Atherton, por exemplo, manteve seu zoneamento residencial em estilo imobiliário por décadas, bem no meio de uma área rica em empregos.Na verdade, os nossos dados mostram que entre os municípios da Bay Area com a melhor proximidade geográfica ao emprego, cerca de metade são pequenos subúrbios com 30.000 residentes ou menos.

O transporte é o maior contribuinte individual para os EUAemissões de carbono, mas muitas pessoas acabam por percorrer longas distâncias porque a habitação é muito limitada e cara em zonas ricas em emprego.No entanto, muitos planos de utilização do solo nos subúrbios interiores foram definidos há décadas, em épocas económicas muito diferentes, e muitos afirmam agora que foram “construídos” e que a adição de habitações acabou.

O que está atrapalhando?

Por que o tamanho de um município é tão importante para o número de apartamentos e condomínios construídos?Numa palavra, política.

Os proprietários tendem a ser o interesse político dominante nos pequenos subúrbios.Eles podem temer que edifícios residenciais maiores ou mais densos diminuam o valor de suas propriedades, aumentem o tráfego ou sobrecarreguem a infraestrutura local.Receios até mesmo sobre projectos menores – como a proposta de 16 moradias perto da propriedade de Curry em Atherton – pode ser ampliado.

Certamente, muitos proprietários de casas nas grandes cidades têm preocupações semelhantes.Mas numa cidade grande e diversificada, as vozes anti-crescimento são muitas vezes contrabalançadas por interesses pró-habitação activos na política municipal, tais como grandes empregadores, promotores, sindicatos da construção ou organizações sem fins lucrativos de habitação a preços acessíveis.

E embora um conjunto crescente de ativistas YIMBY – aqueles que defendem “sim no meu quintal” – agitam a favor de mais habitação, os funcionários eleitos suburbanos normalmente sentem muito mais pressão política por parte dos proprietários de casas de longa data do que por parte dos activistas do YIMBY.

Como desbloquear mais moradias onde for necessário

Os legisladores estaduais podem desbloquear o potencial para novas habitações, exigindo que os governos locais relaxem o zoneamento unifamiliar e restrições semelhantes ao uso da terra. O governador do Colorado propôs fazendo isso em 2023, e A Califórnia aprovou leis semelhantes.No entanto, isso pode ser politicamente arriscado.O controle local do uso da terra é um artigo de fé em muitos estados.

Governador de Nova YorkO esforço de Kathy Hochul para promulgar reformas no uso da terra que levariam as localidades a rezonear para obter mais moradias chegou a um beco sem saída no Legislativo daquele estado em 2023.Enquanto isso, na Califórnia, proliferam ações judiciais movidas por governos locais e vizinhos sobre projetos propostos.E algumas cidades – como Woodside, com o seu santuário de leões da montanha – tentam esquivar-se criativamente às regras estatais.

Os estados também poderiam criar incentivos para que os governos locais aprovassem mais habitações.Certos tipos de receitas cobradas pelo Estado, tais como impostos sobre vendas ou impostos sobre a gasolina, poderiam ser distribuídos às comunidades locais com base na contagem de quartos de cada comunidade, com crédito adicional concedido para unidades acessíveis.Este tipo de incentivo pode levar as autoridades locais a considerarem os novos apartamentos como uma melhoria dos resultados da sua comunidade.

Outra abordagem é que os governos estaduais criem mecanismos a nível metropolitano concebidos para representar as necessidades dos consumidores habitacionais em toda a região.

Os Estados poderiam criar conselhos regionais de apelação habitacional autorizados a reconsiderar e potencialmente anular decisões anti-habitação pelas cidades e vilas.Oregon adotou uma abordagem mais ambiciosa na sua maior região urbana, Portland.Os eleitores criaram e depois fortaleceram um eleitorado governo metropolitano não apenas planejar, mas realmente executar as principais prioridades regionais de uso da terra.

Com essa visão geral e autoridade, Portland pode colocar mais moradias em locais mais acessíveis a empregos e trânsito, ao mesmo tempo que protege áreas rurais sensíveis em áreas remotas da expansão dependente de veículos.Em outras palavras, pode colocar moradias onde for necessário.