كيف تساهم الضواحي الثرية الصغيرة في مشاكل الإسكان الإقليمية

تستمر العناوين الغريبة حول البلدات الصغيرة في منطقة خليج سان فرانسيسكو في الظهور.

وقد حاولت فيرست وودسايد، وهي ضاحية صغيرة يعيش فيها العديد من الرؤساء التنفيذيين في وادي السيليكون، القيام بذلك تعلن نفسها موطنًا للأسد الجبلي للتهرب من قانون كاليفورنيا الجديد الذي مكن أصحاب منازل الأسرة الواحدة من تقسيم قطع أراضيهم لإنشاء مساكن إضافية.

ثم أثرتون الأثرياء، ويبلغ عدد سكانها 7000 نسمة متوسط ​​سعر بيع المنزل حاولت شركة بقيمة 7.5 مليون دولار أمريكي تحديث خطة الإسكان التي فرضتها الدولة.حتى وقت قريب جدًا، 100% من الأراضي المخصصة للسكن في أثرتون يُسمح فقط ببناء منازل لأسرة واحدة على مساحات كبيرة.عندما نظر مجلس المدينة في إعادة تقسيم عدد قليل من العقارات للسماح ببناء منازل مستقلة، تدفقت اعتراضات شديدة من السكان المحليين البارزين مثل نجوم كرة السلة. ستيف كاري والملياردير الرأسمالي المغامر مارك أندريسن.

عضو مجلس جادل أن المدينة يجب أن "تعبر وتشرح خصوصية أثرتون ... لتنجح في تقليل توقعات [الدولة] منا."

للوهلة الأولى، قد تبدو هذه حالات متطرفة من الامتيازات، وأشياء غريبة من ولاية كاليفورنيا الملتوية.ولكن كما كتابنا الجديد وفي برامج الإسكان السياسية، فإن قدرة بلديات الضواحي الصغيرة على الحد من الإسكان متعدد الأسر هي القاعدة أكثر من كونها الاستثناء.

الدور الكبير للحكومات الصغيرة في الحد من الإسكان

تعد إضافة مساكن جديدة إحدى الطرق القليلة للحد من تصعيد المشكلة الإيجارات و أسعار المنازل في المترو عالية التكلفة مثل سان فرانسيسكو, نيويورك و واشنطن, ، العاصمة.حتى الشقق أو الشقق السكنية "الفاخرة" الجديدة يمكنها ذلك تقليل المنافسة للوحدات القديمة تخفيف بعض الضغوط عن الإيجارات ل الأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

ومع ذلك، قد يكون تحديد موقع الشقق والمنازل المستقلة الجديدة بالقرب من أماكن العمل أمرًا صعبًا.ويعني بناءها في المجتمعات القائمة، حيث تعمل الحكومات المحلية الصغيرة في كثير من الأحيان على تقييد تنمية الإسكان.

لدراسة تأثير معارضة الحكومات الصغيرة على الإسكان، استخدمنا بيانات التعداد السكاني من مناطق مترو كاليفورنيا لفحص تطوير الإسكان متعدد الأسر بين مسح المجتمع الأمريكي لعامي 2008-2012 الذي أجراه مكتب الإحصاء واستقصاءه لعامي 2014-2018، وهو الوقت الذي كان فيه سوق الإسكان كان يتعافى بسرعة من الركود الكبير.

خلال تلك الفترة، وفقًا لتقديراتنا الإحصائية، كان حجم الحي نموذجيًا مسالك التعداد تقع داخل مدينة يبلغ عدد سكانها 100000 نسمة، وقد شهدت تطوير 46 وحدة جديدة متعددة الأسر أكثر من منطقة التعداد المماثلة جدًا الموجودة داخل مدينة أصغر يبلغ عدد سكانها 30000 نسمة.وبعبارة أخرى، أضافت المدن الصغيرة، التي عادة ما تكون ضواحي بطبيعتها، عددًا أقل بكثير من الوحدات متعددة الأسر.

قد يبدو إنشاء 46 شقة جديدة عددًا صغيرًا، لكنه يمكن أن يحدث فرقًا حقيقيًا على مستوى الحي.ما يقرب من نصف مناطق التعداد في عينتنا - التي تضم كل منها حوالي 1200 إلى 8000 ساكن - حصلت على خمس وحدات متعددة الأسر أو أقل.

تواجه المدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة صراعات مماثلة

هذا النمط من تباطؤ معدلات تطوير الإسكان متعدد الأسر في الولايات القضائية الأصغر لا يعد فريدًا بالنسبة لمنطقة الخليج.

عندما قمنا بفحص بيانات التعداد من المناطق الحضرية في جميع أنحاء البلاد، نحن وجدت بالمثل أن الأحياء في الولايات القضائية الصغيرة اكتسبت عددًا أقل من الوحدات متعددة الأسر.لقد أخذنا في الاعتبار قائمة طويلة من العوامل الاقتصادية والجغرافية والديموغرافية التي يمكن أن تؤثر على معدلات نمو الأحياء، فضلاً عن حجم الولاية القضائية.

معظم المدن الأمريكية الكبرى في المناطق ذات التكلفة العالية - مثل بوسطن ودنفر ولوس أنجلوس - محاطة ببحر من الضواحي المستقلة الصغيرة في الغالب.

في العديد من هذه المجتمعات، يشارك السكان بنشاط في السياسة المحلية مكافحة الزيادات في الكثافة والمساكن متعددة الأسر.ومع انحراف مقترحات الإسكان الجديد بعيداً عن هذه المجتمعات الصغيرة، فإن المساكن إما لا يتم بناؤها، وبالتالي ترتفع الإيجارات عن طريق الحد من المعروض السكني، أو يتم دفعها إلى ضواحي نائية بعيدة عن معظم الوظائف.

في منطقة خليج سان فرانسيسكو، كانت المجتمعات التي شهدت زيادات عالية نسبيًا في الإسكان في دراستنا تميل إلى أن تكون على الأطراف الحضرية، في حين أن العديد من الضواحي القريبة شهدت ركودًا في تطوير الإسكان أو حتى انخفاضًا في الوحدات.

يمكن أن توفر الضواحي الداخلية سكنًا أقرب إلى الوظائف

إن مجرد كون الضاحية صغيرة من حيث عدد السكان لا يعني أنها بعيدة عن المسار المطروق أو أنها غير ذات صلة باقتصاد المنطقة.

على سبيل المثال، حافظت أثرتون على تقسيمها السكني على الطراز العقاري لعقود من الزمن، حيث كانت تقع في وسط منطقة غنية بالوظائف.في الواقع، تظهر بياناتنا أنه من بين بلديات منطقة الخليج التي تتمتع بأفضل قرب جغرافي من فرص العمل، فإن حوالي نصفها عبارة عن ضواحي صغيرة يسكنها 30 ألف نسمة أو أقل.

النقل هو أكبر مساهم فردي للولايات المتحدةانبعاثات الكربون, ومع ذلك، ينتهي الأمر بالعديد من الأشخاص إلى التنقل لمسافات طويلة لأن السكن محدود للغاية ومكلف في المناطق الغنية بفرص العمل.ومع ذلك، فقد تم وضع خطط استخدام الأراضي في العديد من الضواحي الداخلية منذ عقود مضت في عصور اقتصادية مختلفة إلى حد كبير، ويدعي الكثير منها الآن أنها "تم بناؤها" وتم الانتهاء منها بإضافة المساكن.

ما الذي يقف في الطريق؟

لماذا يعتبر حجم البلدية مهمًا جدًا بالنسبة لعدد الشقق والشقق السكنية التي سيتم بناؤها؟في كلمة واحدة، السياسة.

يميل أصحاب المنازل إلى أن يكونوا المصلحة السياسية المهيمنة في الضواحي الصغيرة.وقد يشعرون بالقلق من أن المباني السكنية الأكبر حجمًا أو الأكثر كثافة ستؤدي إلى انخفاض قيمة ممتلكاتهم، أو زيادة حركة المرور، أو إجهاد البنية التحتية المحلية.المخاوف بشأن حتى المشاريع الصغيرة – مثل الاقتراح الخاص بـ 16 منزلاً بالقرب من ملكية كاري في أثرتون - يمكن تضخيمها.

من المؤكد أن العديد من أصحاب المنازل في المدن الكبرى لديهم مخاوف مماثلة.ولكن في مدينة كبيرة ومتنوعة، غالبا ما يتم موازنة الأصوات المناهضة للنمو من خلال المصالح المؤيدة للإسكان النشطة في سياسات المدينة، مثل كبار أصحاب العمل، أو المطورين، أو نقابات البناء، أو المنظمات غير الربحية التي تقدم الإسكان بأسعار معقولة.

وعلى الرغم من أ مجموعة متزايدة من نشطاء YIMBY ــ أولئك الذين يدافعون عن "نعم في الفناء الخلفي لمنزلي" ــ يحرضون لصالح المزيد من الإسكان، ويشعر المسؤولون المنتخبون في الضواحي عادة بقدر أكبر من السخونة السياسية من أصحاب المساكن منذ فترة طويلة مقارنة بنشطاء YIMBY.

كيفية فتح المزيد من المساكن عند الحاجة إليها

يمكن لمشرعي الولاية إطلاق العنان لإمكانات الإسكان الجديد من خلال مطالبة الحكومات المحلية بتخفيف تقسيم المناطق المخصصة لأسرة واحدة فقط والقيود المماثلة على استخدام الأراضي. اقترح حاكم ولاية كولورادو القيام بذلك في عام 2023، و وقد أصدرت ولاية كاليفورنيا قوانين مماثلة.ومع ذلك، يمكن أن يكون ذلك محفوفًا بالمخاطر من الناحية السياسية.تعتبر السيطرة المحلية على استخدام الأراضي من أساسيات الإيمان في العديد من الولايات.

حاكم نيويوركجهود كاثي هوتشول لتفعيل إصلاحات استخدام الأراضي التي من شأنها أن تدفع المحليات إلى إعادة تنظيم مناطقها لتوفير المزيد من المساكن وصل إلى طريق مسدود في الهيئة التشريعية لتلك الولاية في عام 2023.وفي الوقت نفسه، تتكاثر الدعاوى القضائية التي ترفعها الحكومات المحلية والجيران في كاليفورنيا بشأن المشاريع المقترحة.وتحاول بعض المدن - مثل وودسايد، التي تضم ملجأ للأسود الجبلية - التهرب بشكل إبداعي من قواعد الدولة.

ويمكن للولايات أيضًا إنشاء حوافز للحكومات المحلية للموافقة على المزيد من الإسكان.ويمكن توزيع أنواع معينة من الإيرادات التي تجمعها الدولة، مثل ضرائب المبيعات أو ضرائب البنزين، على المجتمعات المحلية على أساس عدد غرف النوم في كل مجتمع، مع منح ائتمان إضافي للوحدات ذات الأسعار المعقولة.قد يدفع هذا النوع من الحوافز المسؤولين المحليين إلى النظر إلى الشقق الجديدة على أنها تعمل على تحسين النتيجة النهائية لمجتمعهم.

هناك نهج آخر يتمثل في قيام حكومات الولايات بإنشاء آليات على مستوى المترو مصممة لتمثيل احتياجات مستهلكي الإسكان في جميع أنحاء المنطقة.

يمكن للولايات إنشاء مجالس طعون في مجال الإسكان على مستوى المنطقة مخولة بذلك إعادة النظر وربما إلغاء القرارات المناهضة للإسكان حسب المدن والبلدات.اتخذت ولاية أوريغون نهجا أكثر طموحا في أكبر مناطقها الحضرية، بورتلاند.قام الناخبون بإنشاء ثم تعزيز الاختيارية حكومة المترو ليس مجرد التخطيط فحسب، بل تنفيذ الأولويات الإقليمية الرئيسية لاستخدام الأراضي.

ومن خلال هذه الرؤية الشاملة والسلطة، يمكن لبورتلاند أن تضع المزيد من المساكن في المواقع الأكثر سهولة للوظائف والنقل مع حماية المناطق الريفية الحساسة في المناطق النائية من الزحف العمراني المعتمد على المركبات.وبعبارة أخرى، يمكنها وضع السكن حيثما تكون هناك حاجة إليه.