富裕的小郊区如何导致地区住房问题

关于旧金山湾区小镇的奇怪头条新闻不断出现。

首先，伍德赛德（Woodside）是一个小郊区，几位硅谷首席执行官曾居住过。 宣称自己是山狮栖息地 逃避加利福尼亚州的一项新法律，该法律允许单户住宅的业主细分其土地以建造更多住房。

当时富裕的阿瑟顿，人口 7,000 人， 房屋销售中位价 750 万美元，试图更新其国家规定的住房计划。直到最近， 阿瑟顿 100% 的住宅用地 只允许在大片土地上建造单户住宅。当市议会考虑重新规划少数房产以允许建造联排别墅时，篮球明星等当地著名居民强烈反对 斯蒂芬·库里 和亿万富翁风险投资家 马克·安德森.

理事会成员 争论 该镇应该“表达和解释阿瑟顿的特殊性……以成功降低[州]对我们的期望。”

乍一看，这些似乎是极端的特权案例，来自古怪的加州的怪事。但作为 我们的新书 住房政治表明，郊区小城市限制多户住房的能力更多的是规则而不是例外。

小政府在限制住房方面发挥着重要作用

增加新住房是限制疫情升级的少数方法之一 租金 和 房价 在高成本城市，例如 旧金山, 纽约 和 华盛顿, ，华盛顿特区即使是新的“豪华”公寓或公寓也可以 减少竞争 对于较旧的单位， 减轻租金压力 为了 收入较低的人.

然而，在工作地点附近找到新公寓和联排别墅可能很困难。这意味着将它们建设在现有社区中，而小型地方政府经常限制住房开发。

为了研究小政府的反对对住房的影响，我们使用加州都会区的人口普查区数据来研究人口普查局 2008-2012 年美国社区调查和 2014-2018 年调查之间的多户住房开发情况，2014-2018 年住房市场正从大衰退中迅速复苏。

根据我们的统计估计，在这段时间内，典型的邻里规模 人口普查区 位于拥有 100,000 名居民的城市内的新多户住宅开发项目比位于拥有 30,000 名居民的较小城市内的其他非常相似的人口普查区域多了 46 个。换句话说，较小的城市（通常是郊区）增加的多户单元要少得多。

额外的 46 套新公寓听起来似乎是一个小数字，但它可以在社区层面产生真正的影响。我们样本中近一半的人口普查区域（每个区域约有 1,200 至 8,000 名居民）增加了 5 个或更少的多户单元。

美国各地城市都面临着类似的困境

这种较小司法管辖区多户住房开发速度放缓的模式并非湾区独有。

当我们检查全国都市区的人口普查数据时，我们发现 同样发现 小管辖区的社区获得的多户单元较少。我们考虑了一系列可能影响社区增长率以及辖区规模的经济、地理和人口因素。

大多数位于高成本地区的美国大城市——比如波士顿、丹佛和洛杉矶——都被一片大多是小型独立郊区的海洋所包围。

在许多这样的社区，居民积极参与地方政治， 对抗密度和多户住宅的增加. 。由于新住房的提案偏离了这些小社区，住房要么无法建成，从而通过限制住宅供应来提高租金，要么被推到远离大多数工作岗位的偏远郊区。

在旧金山湾区，我们研究中住房增长相对较高的社区往往位于城市边缘，而许多邻近郊区的住房开发停滞甚至单位数量下降。

内城区可以提供离工作地点更近的住房

郊区人口少并不意味着它远离人迹罕至或与地区经济无关。

例如，阿瑟顿几十年来一直维持着庄园式的住宅区，恰好位于就业机会丰富的地区的中心。事实上，我们的数据显示，在地理位置最接近就业的湾区城市中，大约一半是居民人数不超过 30,000 人的小郊区。

交通运输是 美国最大的单一贡献者碳排放, 然而，由于就业机会丰富的地区住房有限且昂贵，许多人最终选择长途通勤。然而，许多内城区的土地使用计划是几十年前在截然不同的经济时代制定的，许多现在声称是“扩建”并通过增加住房来完成的。

是什么阻碍了我们？

为什么一个城市的规模对于建造多少公寓和公寓如此重要？一句话，政治。

房主往往是小郊区的主导政治利益。他们可能担心更大或更密集的住宅楼会降低其房产价值、增加交通量或给当地基础设施带来压力。即使是小项目也会令人担忧——比如关于 16 栋联排别墅 库里在阿瑟顿的庄园附近——可以被放大。

可以肯定的是，许多大城市的房主也有类似的担忧。但在一个多元化的大城市，反对增长的声音往往会被活跃在城市政治中的支持住房的利益所抵消，例如大型雇主、开发商、建筑工会或经济适用房非营利组织。

虽然一个 YIMBY 积极分子不断壮大 那些提倡“在我后院是的”的人鼓动支持更多的住房，郊区的民选官员通常会感受到来自长期房主的政治热度，而不是来自 YIMBY 活动人士的政治热度。

如何在需要的地方解锁更多住房

州立法者可以通过要求地方政府放宽单户住宅区划和类似的土地使用限制来释放新住房的潜力。 科罗拉多州州长提议 2023 年这样做，并且 加州也通过了类似法律. 。然而，这可能存在政治风险。对土地使用进行地方控制是许多州的信条。

纽约州州长凯西·霍赫尔（Kathy Hochul）努力实施土地使用改革，推动地方重新规划以建设更多住房 在该州的立法机关陷入了死胡同 2023年。与此同时，在加利福尼亚州，当地政府和拟议项目的邻居提起的诉讼激增。一些城市——比如拥有山狮保护区的伍德赛德——试图创造性地规避国家规定。

各州还可以激励地方政府批准更多住房。某些类型的国家征收收入，例如销售税或汽油税，可以根据每个社区的卧室数量分配给当地社区，并对经济适用房给予额外的信贷。这种激励措施可能会导致地方官员将新公寓视为改善社区的底线。

另一种方法是州政府建立都市级机制，旨在代表整个地区住房消费者的需求。

各州可以设立区域性住房上诉委员会，授权其 重新考虑并可能推翻反住房决定 由城市和城镇。俄勒冈州在其最大的城市地区波特兰采取了更为雄心勃勃的做法。选民创建并加强了选举 地铁政府 不仅要规划而且要实际执行关键的区域土地利用优先事项。

凭借这种大局观和权威，波特兰可以在最方便工作和交通的地方建造更多住房，同时保护边远地区敏感的乡村免受依赖车辆的扩张的影响。换句话说，它可以将住房安置在需要的地方。