Le città con spazi commerciali vuoti e carenza di alloggi stanno convertendo gli edifici per uffici in appartamenti: ecco cosa stanno imparando

C’è voluta una pandemia globale per convincere le aziende americane che i loro dipendenti potevano lavorare in modo produttivo da casa o dal loro bar preferito.Dopo il COVID-19, i datori di lavoro sì lottando per trovare il giusto equilibrio del lavoro in sede e da remoto.Tuttavia, è probabile che il lavoro ibrido rimanga, almeno per un po’ un segmento di lavoratori.

Questo cambiamento non sta cambiando solo gli stili di vita, ma sta influenzando anche gli spazi commerciali.I tassi di posti vacanti post-COVID-19 sono aumentati da un giorno all’altro, e rimangono quasi il 20% a livello nazionale, il tasso più alto dal 1979 man mano che gli inquilini si ridimensionano o si trasferiscono.Questo surplus di spazio di lavoro sta esercitando pressione sui prestiti per lo sviluppo esistenti e portando a default o rifinanziamenti creativi in ​​un mercato già afflitto da tassi di interesse più elevati.

Gli inquilini degli uffici con le tasche più profonde ce l'hanno gravitava verso edifici più nuovi e più grandi con più servizi, spesso definiti edifici di Classe A o “trofeo”.Edifici di classe B e C più vecchi, che spesso hanno meno servizi o posizioni meno desiderabili, hanno lottato per riempire lo spazio.

Gli alti tassi di posti vacanti stanno costringendo gli sviluppatori a essere creativi.Con una domanda ridotta per gli edifici più vecchi, insieme carenze abitative in molte città americane vengono costruiti alcuni edifici del centro convertito ad uso abitativo.

Questi progetti spesso includono una certa percentuale di alloggi a prezzi accessibili, garantiti da incentivi fiscali.Nell'ottobre 2023, l'amministrazione Biden ha pubblicato un elenco di prestiti federali, sovvenzioni, crediti d'imposta e programmi di assistenza tecnica in grado di supportare conversioni da commerciale a residenziale.

Come architetto, Sono incoraggiato nel vedere queste ristrutturazioni di vecchi edifici commerciali, che sono più economiche e sostenibili rispetto alle nuove costruzioni.A mio avviso, stanno cambiando radicalmente in meglio il carattere delle nostre città.Anche se solo dal 20% al 30% circa degli edifici più vecchi può essere convertito con profitto, architetti e sviluppatori stanno rapidamente imparando come classificare queste strutture per identificare buoni candidati.

Dal luogo di lavoro allo spazio abitativo

La conversione degli edifici commerciali in appartamenti non è iniziata con la pandemia.Nel decennio precedente allo scoppio del COVID-19, gli sviluppatori convertito più di 110.000 appartamenti da hotel obsoleti, edifici per uffici, fabbriche, magazzini e altri edifici negli Stati UnitiSecondo i dati del settore, più di 58.000 appartamenti sono attualmente in fase di conversione da edifici per uffici.

Diverse caratteristiche dei vecchi edifici di Classe B e C rendono la conversione particolarmente attraente.Questi edifici in genere hanno piastre di pavimento più piccole: metratura totale di spazio per piano.È importante sottolineare che hanno anche distanze “core-to-shell” più brevi, ovvero la distanza dal nucleo dell’edificio che contiene scale e ascensori alla parete della finestra.

I regolamenti edilizi residenziali generalmente richiedono che la luce naturale raggiunga la maggior parte delle stanze.Poiché gli spazi abitativi, le camere da letto e i bagni sono spesso separati da pareti, una distanza minore tra nucleo e involucro consente a più stanze di accedere alla luce naturale, facilitando la conversione.

Al contrario, i tipici nuovi edifici per uffici hanno pavimenti più grandi e distanze dal nucleo all’involucro che a volte possono superare i 50 piedi.Ciò li rende più difficili da convertire in residenze.

Ma non è impossibile.Una soluzione creativa consiste nello spostare la parete della finestra verso l'interno di diversi metri per creare ponti esterni.Questa è una comodità interessante, ma anche un costo aggiuntivo.In alcune conversioni in cui la profondità core-to-shell è maggiore del necessario, gli sviluppatori hanno aggiunto alberi verticali interni o pozzetti di finestre per portare la luce del giorno negli spazi interni.

Molti edifici commerciali più vecchi offrono anche soffitti più alti, particolarmente desiderabili nel mercato residenziale.Appartamenti e condomini in genere non hanno bisogno di nascondere i servizi meccanici ed elettrici con controsoffitti acustici sospesi in piastrelle, come fanno gli uffici, quindi possono fornire 12 piedi o più di altezza libera del soffitto.

Alcuni edifici più vecchi, molti dei quali realizzati in mattoni o pietra, hanno grandi finestre, che sono desiderabili anche nell'uso residenziale.Al contrario, finestre più piccole o davanzali più alti possono disincentivare la conversione.

Molti edifici più vecchi sono stati costruiti prima che l’aria condizionata fosse ampiamente disponibile, quindi hanno finestre apribili.Questo è ancora un altro vantaggio per la conversione residenziale, poiché gli occupanti in genere desiderano una ventilazione naturale nella loro unità abitativa.

Ostacoli alla conversione

Alcune caratteristiche degli edifici più vecchi possono rendere più difficile la conversione residenziale.Ad esempio, la posizione è sempre importante.Gli edifici lontani da altri servizi, come ristoranti o negozi di alimentari, potrebbero essere meno desiderabili.

Gli edifici con pavimenti più insoliti o forme geometriche adatti ad uffici possono essere difficili da suddividere in unità residenziali.Le strutture più vecchie che contengono amianto o vernice al piombo possono richiedere una bonifica costosa.

Le leggi sulla zonizzazione possono vietare l'uso residenziale o limitare in altro modo ciò che può essere fatto con un edificio.Le città possono svolgere un ruolo importante incoraggiando le conversioni residenziali rivedendo i codici di zonizzazione o offrendo incentivi fiscali agli sviluppatori.

Uno dei costi maggiori di una riconversione residenziale è la necessità di sostituire i sistemi dell’edificio come l’impianto idraulico e il riscaldamento.I requisiti idraulici negli uffici commerciali, ad esempio, sono in gran parte soddisfatti dai servizi igienici nel nucleo dell'edificio.Appartamenti o condomini richiedono ciascuno il proprio bagno e la propria cucina, aggiungendo costi significativi.

Un ritorno alle “città percorribili”

Nonostante queste sfide, se le conversioni residenziali riportano persone ed energia nei centri città al di fuori della giornata lavorativa, seguiranno negozi, ristoranti, divertimenti e altri servizi di uno stile di vita vivace.

Architetti, progettisti, costruttori e politici sono sempre più interessati a “città percorribili" o "città di 20 minuti". Entrambi questi concetti alludono alla fornitura di servizi necessari come negozi di alimentari, scuole e ristoranti accessibili ai residenti a piedi, riducendo la necessità di possedere un’auto e promuovendo uno stile di vita più sostenibile.

Città percorribili non sono un'idea nuova.Nel corso del 19° secolo, le persone negli Stati Uniticittà come New York e Chicago vivevano, lavoravano, facevano acquisti e socializzavano all'interno di quartieri ad uso misto.

La crescita del possesso di automobili nel secondo dopoguerra ha separato questi usi in sobborghi residenziali, complessi direzionali, centri commerciali e cineplex.Molti critici vedono la suburbanizzazione come un esperimento fallito quello ha promosse uno sviluppo diffuso, dipendenza dalle automobili E disuguaglianza economica

Man mano che sempre più edifici per uffici in centro vengono convertiti ad uso residenziale, molti di essi probabilmente ospiteranno ristoranti, asili nido, negozi di alimentari e altre attività di servizi, in genere al piano terra.Questi servizi contribuiscono al successo finanziario di un progetto e al vivace stile di vita dei suoi residenti.

Tutti questi cambiamenti sollevano domande.Possono architetti e sviluppatori trovare modi per progettare edifici che servano a molteplici usi nel corso di diversi secoli, piuttosto che a un unico uso mirato che diventa obsoleto in 100 anni?È possibile immaginare gli edifici di media e alta altezza come griglie strutturali flessibili, con inserti modulari a basso costo e facilmente modificabili?Tali strutture potrebbero soddisfare esigenze in continua evoluzione, alcune delle quali forse non sappiamo ancora saranno fondamentali per le infrastrutture urbane.

Architetti, progettisti e sviluppatori lo sono cominciando ad esplorare queste domande.La conversione degli uffici del centro ad uso residenziale potrebbe essere solo il punto di partenza.E ci ricorda che le città dinamiche possono reinventarsi in risposta alle sfide.