空き商業スペースと住宅不足を抱える都市は、オフィスビルをアパートに転換しています – これが彼らが学んだことです

従業員が自宅やお気に入りのコーヒーショップで生産的に働けることを米国企業に納得させるには、世界的なパンデミックが必要だった。新型コロナウイルス感染症以降、雇用主は 適切なバランスを見つけるのに苦労している オフィス勤務とリモート勤務の違い。ただし、ハイブリッド ワークは少なくともしばらくの間は存続する可能性があります。 労働者の一部.

この変化はライフスタイルを変えるだけでなく、商業空間にも影響を与えています。新型コロナウイルス感染症拡大後のオフィス空室率はほぼ一夜にして急上昇し、依然として空室率は維持されている 全国では20％近く、1979年以来最高の割合 テナントがその場で縮小したり移転したりするため。このワークスペースの余剰は既存の開発融資を圧迫し、すでに金利上昇に悩まされている市場でデフォルトや独創的な借り換えを引き起こしている。

豊かな資金力を持つオフィステナントは、 より多くの設備を備えた新しくて大きな建物に惹かれる, 、しばしばクラス A または「トロフィー」建物と呼ばれます。古いクラス B およびクラス C の建物は、多くの場合、アメニティが少なかったり、立地があまり望ましくなかったりします。 苦労した スペースを埋めるために。

空室率が高いため、開発者は創造性を発揮する必要があります。古い建物の需要が減少するとともに、 住宅不足 アメリカの多くの都市では、ダウンタウンの建物の一部が建設されています。 住宅用に転用された.

これらのプロジェクトには、多くの場合、一定の割合で 税制優遇措置による手頃な価格の住宅. 。2023年10月、バイデン政権は次のリストを発表した。 連邦融資、補助金、税額控除および技術支援プログラム 商業施設から住宅への転換をサポートできます。

建築家として, 新築よりも経済的で持続可能な古い商業ビルのこのようなリノベーションを見るのは勇気づけられます。私の見解では、それらは私たちの都市の性格を根本的に良い方向に変えつつあります。古い建物は 20 ～ 30% しかありませんが、 有利に変換できる, 建築家や開発者は、これらの構造を評価して適切な候補を特定する方法を急速に学んでいます。

職場から生活空間まで

商業ビルのアパートへの転換はパンデミックとともに始まったわけではありません。新型コロナウイルス感染症の流行に至るまでの 10 年間、開発者は 110,000戸以上のアパートを改築 全米の時代遅れのホテル、オフィスビル、工場、倉庫、その他の建物から集めたものです。業界のデータによると、 58,000以上のアパートメント 現在はオフィスビルからのコンバージョンが進んでいます。

古いクラス B およびクラス C の建物にはいくつかの特徴があり、変換が特に魅力的です。これらの建物は通常、床板、つまり 1 階あたりの総面積が小さくなります。重要なのは、「コアからシェルまで」の距離、つまり階段やエレベーターを含む建物のコアから窓の壁までの距離も短いことです。

住宅建築基準法では、通常、ほとんどの部屋に自然光が届くようにすることが求められています。リビングスペース、ベッドルーム、バスルームは壁で区切られていることが多いため、コアとシェルの距離が短くなると、より多くの部屋が自然光にアクセスできるようになり、変換が容易になります。

対照的に、一般的な新しいオフィスビルは床板が大きく、コアとシェルの距離が 50 フィートを超えることもあります。そのため、住宅への転用がより困難になります。

しかし、それは不可能ではありません。創造的な解決策の 1 つは、窓の壁を数フィート内側に移動して屋外デッキを作ることです。これは魅力的な設備ですが、追加料金もかかります。コアからシェルへの深さが必要以上に大きい一部の変換では、開発者は次のことを追加しました。 内部の垂直シャフトまたは窓の井戸 室内空間に日光をもたらします。

古い商業ビルの多くは天井が高く、住宅市場では特に望まれています。アパートやコンドミニアムは通常、オフィスのように音響タイルの吊り天井で機械設備や電気設備を隠す必要がないため、12 フィート以上の天井高を確保できます。

レンガや石で作られた多くの古い建物には大きな窓があり、住宅用途にも適しています。逆に、窓が小さかったり、敷居の高さが高かったりすると、変換の妨げになる可能性があります。

古い建物の多くはエアコンが普及する前に建てられたため、開閉可能な窓が付いています。居住者は通常、住戸内の自然換気を望むため、これは住宅転換にとってさらに利点となります。

変換の障害

古い建物の特性によっては、住宅への転用がより困難になる場合があります。たとえば、場所は常に重要です。レストランや食料品店などの他の施設から遠く離れた建物は、あまり望ましくない可能性があります。

オフィス用途に適した、より珍しい床板や幾何学的形状を備えた建物は、住宅ユニットに分割するのが難しい場合があります。アスベストや鉛塗料を含む古い構造物は、高価な修復が必要になる場合があります。

都市計画法により、住宅使用が禁止されたり、建物でできることが制限されたりする場合があります。都市が重要な役割を果たすことができるのは、 住宅転換の促進 ゾーニングコードを見直したり、開発者に税制上の優遇措置を提供したりすることによって。

住宅転換の最大のコストの 1 つは、配管や暖房などの建物システムを交換する必要があることです。たとえば、商業オフィススペースの配管要件は、建物の中心部にあるトイレ設備でほぼ満たされています。アパートやコンドミニアムにはそれぞれ専用のバスルームとキッチンが必要で、かなりの費用がかかります。

「歩きやすい都市」への回帰

こうした課題にもかかわらず、住宅転換によって勤務時間外に人々とエネルギーがダウンタウンに戻れば、店舗、レストラン、エンターテイメント、その他の活気に満ちたライフスタイルが実現するでしょう。

建築家、プランナー、開発者、政治家の関心はますます高まっています。歩きやすい街』とか『20分都市』とか。これらのコンセプトは両方とも、住民が徒歩でアクセスできる食料品店、学校、レストランなどの必要な施設を提供し、車を所有する必要性を減らし、より持続可能なライフスタイルを促進することを暗示しています。

歩きやすい街 新しいアイデアではない. 。19 世紀を通じて、米国の人々はニューヨークやシカゴのような都市は、複合用途地域の中で暮らし、働き、買い物をし、社交を行っていました。

第二次世界大戦後の自動車所有の増加により、これらの用途は郊外の住宅地、オフィスパーク、ショッピングモール、シネプレックスに分けられました。多くの批評家は郊外化を次のように見ています。 失敗した実験 それは持っています スプロール化した開発を促進した, 車に依存する そして 経済的不平等

ダウンタウンのオフィスビルが住宅用に転用されることが増えており、その多くは通常、1階にレストラン、デイケア施設、食料品店、その他のサービス業を入居させる可能性が高い。これらの設備は、プロジェクトの経済的成功と住民の活気に満ちたライフスタイルに貢献します。

これらすべての変化により、疑問が生じます。建築家や開発者は、100年後には時代遅れになる単一の目的を絞った用途ではなく、数世紀にわたって複数の用途に役立つ建物を設計する方法を見つけることができるでしょうか?中高層の建物は、低コストで簡単に変更可能なモジュール式インサートを備えた柔軟な構造グリッドとして構想できますか?このような構造は、刻々と変化するニーズに対応できる可能性があり、その中には都市インフラにとって重要なものになるかまだわかっていないものもあるかもしれません。

アーキテクト、プランナー、開発者は、 これらの疑問を探求し始めます. 。ダウンタウンのオフィスを住宅用途に転換することは、単なる出発点にすぎないかもしれません。そしてそれは、ダイナミックな都市が課題に応じて自らを再発明できることを思い出させてくれます。